Resultados del 3T de 2026 de NXRT: El NOI de mismas propiedades cae un 8,2%

NexPoint Residential Trust (NYSE: NXRT) informó de unos ingresos en el tercer trimestre de 2026 de 64,5 millones de dólares, frente a los 62,8 millones de dólares del mismo periodo del año anterior, mientras que su pérdida diluida por acción según GAAP se amplió a 0,45 dólares desde los 0,31 dólares. Para el trimestre finalizado el 30 de septiembre, el NOI de propiedades comparables cayó un 8,2% y el Core FFO por acción diluida disminuyó a 0,52 dólares, ya que el aumento de los gastos operativos de las propiedades y los gastos por intereses superó el crecimiento de los ingresos. La empresa publicó los resultados el 3 de noviembre de 2026.

Datos de resultados subyacentes

Los ingresos totales de NXRT aumentaron aproximadamente un 2,7%, pero la pérdida neta atribuible a los accionistas comunes se amplió a 11,5 millones de dólares. La empresa atribuyó el cambio principalmente a los incrementos de 2,0 millones de dólares en los gastos operativos de las propiedades y de 2,6 millones de dólares en los gastos por intereses, compensados en parte por un aumento de 1,6 millones de dólares en los ingresos.

Las medidas de resultados no GAAP del REIT también disminuyeron. El NOI total cayó a pesar de que la cartera se amplió de 35 a 36 propiedades, mientras que la comparación de propiedades comparables mostró un deterioro más pronunciado en la rentabilidad a nivel de propiedad.

El NOI, el FFO, el Core FFO y el AFFO son medidas no GAAP y no representan el flujo de caja operativo. La pérdida neta reportada incluyó 23,2 millones de dólares de depreciación y amortización, en comparación con los 23,8 millones de dólares del año anterior.

Rendimiento de la cartera y de las propiedades comparables

El grupo de propiedades comparables de NXRT en el tercer trimestre constaba de 35 propiedades y 12.980 viviendas. Los ingresos de propiedades comparables y el alquiler efectivo medio disminuyeron ambos un 0,7%, mientras que la ocupación se redujo en 70 puntos básicos. El NOI de propiedades comparables cayó mucho más rápido, retrocediendo un 8,2% hasta los 35,6 millones de dólares.

En el conjunto de la cartera de 36 propiedades y 13.305 viviendas, el alquiler mensual efectivo medio ponderado fue de 1.489 dólares y la ocupación física se situó en el 92,8%. Cuatro viviendas no estaban disponibles al final del trimestre.

El programa de creación de valor continuó durante el trimestre. NXRT completó 708 remodelaciones totales y parciales y arrendó 425 viviendas renovadas, lo que generó una prima media de alquiler mensual de 42,54 dólares y un retorno de la inversión calculado por la empresa del 21,1%.

Los costes operativos y de intereses superaron el crecimiento de los ingresos

El problema central en el tercer trimestre fue la divergencia entre los ingresos consolidados y la rentabilidad. Los ingresos aumentaron en tasa interanual, reflejando en parte una mayor cartera, pero los ingresos de propiedades comparables disminuyeron y los costes a nivel de propiedad aumentaron. El descenso del 8,2% en el NOI de propiedades comparables, en comparación con una caída del 0,7% en los ingresos de propiedades comparables, demuestra que los gastos ejercieron sustancialmente más presión que los alquileres por sí solos.

Los costes de financiación añadieron otra limitación. Los gastos por intereses aumentaron a 18,1 millones de dólares desde los 15,5 millones de dólares, un incremento de aproximadamente el 16,9%. Junto con el aumento de 2,0 millones de dólares en los gastos operativos de las propiedades, esto absorbió con creces el incremento reportado en los ingresos y contribuyó a reducir el FFO, el Core FFO y el AFFO.

Apalancamiento, cobertura del dividendo y asignación de capital

La deuda total alcanzó los 1.620 millones de dólares al 30 de septiembre de 2026, frente a los 1.500 millones de dólares del año anterior. La deuda neta aumentó a 1.600 millones de dólares desde los 1.490 millones de dólares, mientras que la deuda total como porcentaje de la capitalización bursátil más la deuda subió al 77% desde el 65%. La deuda neta con respecto al valor de empresa se incrementó al 76% desde el 65%.

NXRT declaró un dividendo en el tercer trimestre de 0,53 dólares por acción común, frente a los 0,51 dólares del año anterior. La cobertura del AFFO se mantuvo por encima de 1,0 veces en 1,19 veces, pero disminuyó desde las 1,56 veces. La cobertura del Core FFO cayó a 0,99 veces desde 1,37 veces, lo que indica que el Core FFO por acción estuvo ligeramente por debajo del dividendo trimestral.

Tras el cierre del trimestre, NXRT dispuso de 33,0 millones de dólares de su línea de crédito revolvente. A 1 de octubre, la línea contaba con 112,1 millones de dólares de principal y una carta de crédito pendiente de 2,0 millones de dólares. El 2 de octubre, la empresa adquirió la propiedad Midtown Crossing de 228 viviendas en Raleigh por 32,0 millones de dólares.

Posteriormente, el consejo de administración autorizó hasta 150,0 millones de dólares en recompra de acciones comunes hasta el 26 de octubre de 2028. La autorización no indica que se hayan recomprado acciones. El consejo también aprobó otro dividendo trimestral de 0,53 dólares, pagadero el 31 de diciembre de 2026.

Previsiones para 2026

NXRT describió sus perspectivas como un reajuste de las previsiones de NOI de propiedades comparables para todo el año. El comunicado proporcionado ofrece las últimas cifras del punto medio, pero no la estimación anterior, por lo que la magnitud o dirección de la revisión no se puede cuantificar con la información disponible.

Las previsiones por acción para todo el año asumen aproximadamente 25,6 millones de acciones diluidas medias ponderadas.

Riesgos a los que los inversores deben prestar atención

• Debilidad continuada en propiedades comparables: Una menor ocupación, el alquiler efectivo medio e ingresos podrían mantener el NOI bajo presión si los costes inmobiliarios no se moderan.
• Mayores costes de financiación: Los gastos por intereses del T3 aumentaron aproximadamente un 16,9%, reduciendo directamente las ganancias GAAP y las medidas de flujo de caja del REIT.
• Elevado apalancamiento: La deuda neta aumentó a 1.600 millones de dólares y los ratios de apalancamiento reportados subieron de forma sustancial con respecto al año anterior.
• Menor cobertura del dividendo: El AFFO cubrió el dividendo trimestral, pero el ratio de cobertura disminuyó a 1,19 veces, mientras que la cobertura del Core FFO cayó por debajo de 1,0 veces.
• Exigencias en la asignación de capital: La adquisición posterior al trimestre, la disposición de la línea de crédito, el dividendo y el programa de recompra autorizado generan usos competidores para el capital mientras el apalancamiento sigue siendo elevado.

Resumen

NXRT generó un modesto crecimiento de los ingresos consolidados en el tercer trimestre de 2026, pero la debilidad operativa de las propiedades comparables y el aumento de los costes inmobiliarios y de financiación provocaron descensos en el NOI, FFO, Core FFO y AFFO. Los principales aspectos a seguir son si se estabilizan las tendencias de ocupación y alquileres, si se modera el crecimiento de los gastos y cómo equilibra la compañía las adquisiciones, los dividendos, las posibles recompras y la deuda bajo sus perspectivas reajustadas para 2026.