Resultados de Xenia del T3 de 2026: El crecimiento del RevPAR amplía los márgenes hoteleros

Xenia Hotels & Resorts (NYSE: XHR) registró en el tercer trimestre de 2026 unos ingresos de 263,8 millones de dólares, lo que supone un aumento de aproximadamente el 11,6% frente a los 236,4 millones de dólares del mismo periodo del año anterior, mientras que su pérdida diluida según GAAP se redujo a 0,03 dólares por acción desde los 0,14 dólares. El RevPAR de las mismas propiedades aumentó un 12,5%, y un mayor crecimiento de los ingresos en relación con los gastos hoteleros elevó el margen EBITDA hotelero de las mismas propiedades en 295 puntos básicos. Xenia también elevó sus perspectivas para todo el año 2026 tras los resultados trimestrales y el continuado crecimiento del RevPAR en octubre.

Resultados financieros principales

El crecimiento de los ingresos se vio respaldado por unas tarifas por habitación más elevadas, un aumento de la ocupación y una mayor actividad de alimentos y bebidas. El beneficio operativo se multiplicó por más de tres, ya que los ingresos totales crecieron más rápido que los gastos, aunque los intereses y la depreciación mantuvieron a la empresa en una posición de pérdida neta según GAAP.

Las medidas operativas complementarias del REIT mejoraron a un ritmo más rápido que los ingresos consolidados. El EBITDAre ajustado aumentó un 26,0%, mientras que el FFO ajustado por acción diluida subió un 56,5%.

El EBITDAre ajustado, el FFO ajustado y el EBITDA hotelero de las mismas propiedades son medidas no ajustadas a GAAP. El portafolio de mismas propiedades incluyó 29 hoteles y 8.783 habitaciones, e incorporó las interrupciones derivadas de múltiples proyectos de renovación.

Rendimiento del negocio y del mercado

La ocupación de las mismas propiedades aumentó 380 puntos básicos hasta el 70,0%, mientras que la tarifa media diaria (ADR) subió un 6,4% hasta los 264,00 dólares. Esta combinación impulsó el RevPAR un 12,5% hasta los 184,75 dólares y el RevPAR total un 12,7% hasta los 325,71 dólares.

La directiva atribuyó la mejora a la amplia demanda de grupos y de viajeros corporativos no regulares, junto con una demanda adicional de ocio vinculada a varios grandes eventos. En términos comparables de mismas propiedades, los ingresos por habitaciones aumentaron un 12,5%, los ingresos por alimentos y bebidas aumentaron un 15,0% y otros ingresos crecieron un 6,0%.

El rendimiento varió según el mercado, pero fue positivo en la mayor parte del portafolio. Filadelfia registró un aumento del RevPAR del 34,5%, seguida de Nueva Orleans con un 29,0% y San Diego con un 21,6%. Orlando y Houston, que representaron el 17% y el 14% del EBITDA hotelero de 2025 respectivamente, registraron un crecimiento del RevPAR del 16,2% y del 11,7%. Savannah fue una excepción notable, con un descenso del RevPAR del 3,2%.

Los aumentos de tarifas y ocupación generaron apalancamiento operativo

Los ingresos de las mismas propiedades aumentaron un 12,7%, en comparación con un incremento del 8,5% en los gastos operativos hoteleros de las mismas propiedades. Este diferencial permitió que el EBITDA hotelero de las mismas propiedades creciera un 29,3% y que su margen se expandiera del 19,9% al 22,9%.

El comportamiento de los gastos fue desigual por debajo de la cifra total. Las comisiones de gestión y franquicia aumentaron un 23,7%, y otros gastos indirectos subieron un 7,9%, mientras que los impuestos sobre bienes inmuebles, los impuestos sobre bienes muebles y los seguros disminuyeron un 5,3%. El resultado global respalda la visión de la directiva de que el crecimiento de los ingresos y los controles de gastos trabajaron conjuntamente para mejorar la rentabilidad a nivel de propiedad.

A nivel consolidado, el beneficio operativo aumentó a 16,3 millones de dólares desde los 4,7 millones. Sin embargo, los gastos financieros trimestrales de 20,3 millones de dólares y la depreciación y amortización de 31,2 millones de dólares contribuyeron a la pérdida neta resultante según GAAP. El FFO ajustado excluye la depreciación inmobiliaria y algunas otras partidas, lo que explica por qué esa medida mostró un resultado sustancialmente más sólido que el beneficio según GAAP.

Liquidez, deuda y asignación de capital

Xenia cerró el trimestre con aproximadamente 161 millones de dólares en efectivo y equivalentes de efectivo, unos 85 millones de dólares en efectivo restringido y depósitos en garantía, y una liquidez total de aproximadamente 661 millones de dólares. La deuda pendiente se situaba en unos 1.400 millones de dólares con un tipo de interés medio ponderado del 5,55%, mientras que la empresa contaba con plena disponibilidad en su línea de crédito renovable de 500 millones de dólares.

Las inversiones de capital (capex) fueron de 16,4 millones de dólares en el tercer trimestre y de 47,0 millones de dólares durante los primeros nueve meses de 2026. Xenia completó las obras en el Royal Palms Resort & Spa y continuó con las mejoras de infraestructura y habitaciones en varias propiedades. El inicio de grandes renovaciones en el Andaz Napa y The Ritz-Carlton, Denver estaba programado para principios de diciembre.

En julio, Xenia vendió el Kimpton RiverPlace Hotel de 85 habitaciones por 11 millones de dólares. El gasto por deterioro sin efecto en caja asociado, de 38,8 millones de dólares, se había registrado en el segundo trimestre. La empresa no desinvirtió ni recompra acciones ordinarias ni emitió acciones a través de su programa "at-the-market" durante el tercer trimestre, y declaró un dividendo trimestral de 0,14 dólares por acción.

Previsiones para todo el año 2026

Xenia elevó sus perspectivas para todo el año tras los resultados del tercer trimestre y estimó un crecimiento del RevPAR de las mismas propiedades de aproximadamente el 8% en octubre. El punto medio de las previsiones para el EBITDAre ajustado aumentó en 8 millones de dólares, mientras que el punto medio para el FFO ajustado por acción diluida subió 0,09 dólares.

Las previsiones incluyen un efecto negativo estimado de 1 millón de dólares derivado de las interrupciones por renovación, sin cambios con respecto a la perspectiva anterior. Asumen que no se realizarán adquisiciones, desinversiones, emisiones de renta variable ni recompras de acciones y bonos sénior adicionales. La directiva también enfatizó que la incertidumbre macroeconómica continúa limitando la visibilidad de las proyecciones.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Es posible que la demanda no mantenga el ritmo del tercer trimestre: La demanda de grupos, corporativa no regular y de ocio ligada a eventos impulsó las ganancias del trimestre. Una desaceleración en estas categorías podría presionar la ocupación, las tarifas de las habitaciones y el RevPAR.
• Las renovaciones pueden generar interrupciones: El inicio de grandes proyectos en el Andaz Napa y The Ritz-Carlton, Denver estaba previsto para diciembre. Las previsiones asumen un impacto en los resultados de aproximadamente 1 millón de dólares, pero los plazos de los proyectos y las interrupciones siguen siendo variables.
• La deuda y los costes por intereses limitan el beneficio según GAAP: Xenia mantenía aproximadamente 1.400 millones de dólares en deuda con un tipo medio ponderado del 5,55%. Los gastos financieros trimestrales superaron al beneficio operativo a pesar de la mejora en las operaciones hoteleras.
• Nuevas mejoras de los márgenes exigen un control de costes continuo: Los gastos de las mismas propiedades crecieron más despacio que los ingresos en el tercer trimestre, pero las comisiones de gestión y franquicia aumentaron un 23,7% y los gastos indirectos subieron un 7,9%.

Conclusión

Los resultados del tercer trimestre de 2026 de Xenia reflejaron tarifas por habitación más altas, una mejor ocupación y una mayor demanda de grupos, corporativa no regular y de ocio vinculada a eventos. Esos factores generaron un crecimiento del RevPAR de doble dígito y un significativo apalancamiento operativo a nivel de propiedad, a pesar de que los costes financieros y de depreciación dejaron a la empresa con una pequeña pérdida según GAAP. El aumento de las previsiones para todo el año traslada la atención a si la demanda sigue siendo duradera y a si las próximas renovaciones se pueden completar dentro de las hipótesis sobre interrupción y gasto de capital.