Resultados del 3T de 2026 de ESRT: La debilidad del observatorio contrarresta las ganancias por arrendamiento de oficinas

Empire State Realty Trust (NYSE: ESRT) informó ingresos en el T3 de 2026 por 193,1 millones de dólares, un descenso de alrededor del 2,4% desde los 197,7 millones de dólares del año anterior, mientras que el BPA diluido cayó a 0,02 dólares desde 0,05 dólares. El Core FFO por acción diluida disminuyó a 0,20 dólares frente a los 0,23 dólares anteriores, debido a que la débil afluencia de visitantes al Observatorio compensó los mayores ingresos por alquileres y la mejora de la ocupación de oficinas. Sin embargo, ESRT elevó sus previsiones de Core FFO para todo el año.

Datos de resultados clave

La caída de los ingresos se concentró en el negocio del Observatorio: los ingresos del Observatorio cayeron 9,2 millones de dólares, mientras que los ingresos por alquileres aumentaron 3,6 millones de dólares. Los gastos operativos totales bajaron ligeramente, pero la reducción de los ingresos estrechó el margen operativo, mientras que el mayor gasto por intereses añadió presión al beneficio neto.

El NOI en efectivo de inmuebles comparables, excluyendo el Observatorio y las comisiones por cancelación de contratos de arrendamiento, aumentó un 0,5%, impulsado por los ingresos por reembolsos de inquilinos y las recuperaciones de seguros. El aumento de los gastos operativos y un descenso de los ingresos de aproximadamente 2 millones de dólares a causa del vencimiento del contrato de arrendamiento con la FDIC previamente comunicado limitaron el incremento. Ajustado por el impacto de la FDIC y 1,2 millones de dólares de partidas no recurrentes del T3, el NOI en efectivo de inmuebles comparables creció un 1,9%.

El Core FFO y el NOI en efectivo de inmuebles comparables son medidas no GAAP. La cifra de inmuebles comparables excluye el Observatorio y las comisiones por cancelación de contratos de arrendamiento.

Rendimiento del negocio y de la cartera

La cartera comercial estaba arrendada al 95,6% y ocupada al 92,3% al 30 de septiembre, frente al 92,6% arrendado y 90,0% ocupado un año antes. La ocupación de oficinas alcanzó el 91,9%, mientras que el porcentaje de oficinas arrendadas subió al 95,5%. El sector comercial minorista tuvo una ocupación del 96,6% y un 96,8% arrendado. El arrendamiento residencial multifamiliar disminuyó del 98,6% al 97,1%.

ESRT firmó 27 contratos de arrendamiento comercial por un total de 189.477 pies cuadrados, con un plazo medio de arrendamiento de 8,1 años. Las oficinas representaron 170.608 pies cuadrados y generaron un diferencial de arrendamiento ponderado positivo del 9,9%, lo que marca el 21.º trimestre consecutivo de diferenciales positivos en oficinas.

La combinación de alquileres de oficinas fue desigual. Los nuevos contratos de arrendamiento de oficinas generaron un diferencial positivo del 16,2%, mientras que las renovaciones de oficinas tuvieron un diferencial negativo del 4,5%. Los diferenciales de arrendamiento minorista fueron negativos en un 13,9%, lo que dejó el diferencial total de la cartera en un 2,8% positivo. Esto indica que el resultado global de las oficinas estuvo impulsado principalmente por los nuevos alquileres en lugar de por las renovaciones.

Los porcentajes de ocupación y arrendamiento comunicados excluyen determinados espacios en remodelación o no estabilizados, así como propiedades vendidas especificadas, incluido el 1359 de Broadway.

Las ganancias en oficinas no pudieron compensar el descenso del Observatorio

Los ingresos por alquileres aumentaron alrededor del 2,2% hasta 162,0 millones de dólares, pero los ingresos del Observatorio cayeron cerca del 25,6% hasta 26,8 millones de dólares porque la afluencia de visitantes se mantuvo débil. Al mismo tiempo, los gastos del Observatorio aumentaron alrededor del 17,8% hasta 11,2 millones de dólares, provocando que el NOI del Observatorio disminuyera cerca del 41,2% hasta 15,6 millones de dólares.

Esta divergencia explica por qué la mejora de la ocupación de oficinas y el modesto crecimiento del NOI de inmuebles comparables no se tradujeron en mayores ganancias consolidadas. El NOI total en efectivo, incluyendo el Observatorio, cayó alrededor del 9,5% hasta 92,1 millones de dólares a pesar de que el NOI en efectivo de inmuebles comparables excluyendo el Observatorio aumentó ligeramente.

Balance de situación y asignación de capital

ESRT disponía de aproximadamente 600 millones de dólares de liquidez al cierre del trimestre, consistentes en 85 millones de dólares en efectivo y 520 millones de dólares disponibles en su línea de crédito revolvente. La deuda total era de aproximadamente 2.200 millones de dólares a un tipo de interés medio ponderado del 4,78%, mientras que la ratio de deuda neta sobre EBITDA ajustado fue de 6,7 veces. El gasto por intereses del T3 aumentó alrededor del 10,7% hasta 27,9 millones de dólares.

La empresa cerró un préstamo a plazo no garantizado de disposición diferida por 245 millones de dólares durante el trimestre. El préstamo vence en 2032 y ESRT prevé disponer de los fondos en enero de 2027 para reembolsar deuda existente. La compañía indicó que no tiene vencimientos de deuda pendientes de atender hasta marzo de 2029.

Tras el cierre del trimestre, ESRT completó la venta del 1359 de Broadway por 217,5 millones de dólares. La empresa planea utilizar los fondos para la recompra de acciones y la amortización de deuda. Desde su conferencia de resultados del segundo trimestre hasta el 2 de noviembre, ESRT recompró 85,8 millones de dólares en acciones a un precio medio ponderado de 4,56 dólares por acción.

Previsiones para 2026

ESRT incrementó su rango de Core FFO para todo el año y elevó sus supuestos de NOI en efectivo de inmuebles comparables. Las perspectivas revisadas de Core FFO incorporan las operaciones de los mercados de capitales, las recompras de acciones realizadas hasta la fecha y la venta del 1359 de Broadway, mientras que el rango más elevado del NOI inmobiliario refleja mejores resultados acumulados en el año impulsados principalmente por partidas no recurrentes.

Las perspectivas inmobiliarias asumen que los gastos operativos y los impuestos sobre bienes inmuebles aumentarán aproximadamente entre un 4% y un 6%, compensados en gran medida por los ingresos por reembolsos de inquilinos. El marco para el Observatorio se mantiene sin cambios a pesar de la débil afluencia del T3.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Debilidad continua en el Observatorio: La menor afluencia de visitantes redujo drásticamente tanto los ingresos como el NOI en el T3. El marco de NOI de 55 millones de dólares para todo el año, sin cambios, sigue siendo sensible al turismo, el clima, los movimientos divisarios, las condiciones geopolíticas y la competencia.
• Aumento de los costes inmobiliarios: Las previsiones asumen un incremento del 4% al 6% en los gastos operativos y los impuestos sobre bienes inmuebles. Alcanzar el rango de NOI de inmuebles comparables depende en parte de que los reembolsos de los inquilinos compensen esos aumentos.
• Desfase temporal entre la firma de alquileres y la ocupación efectiva: La tasa del 95,6% de inmuebles arrendados de la cartera comercial superó la tasa de ocupación del 92,3% debido a que las cifras de arrendamiento incluyen contratos firmados que aún no han comenzado. El tiempo de inactividad temporal y el momento de inicio pueden retrasar el flujo de caja del alquiler.
• Apalancamiento y costes por intereses: La ratio de deuda neta sobre EBITDA ajustado fue de 6,7 veces, mientras que los gastos trimestrales por intereses aumentaron. El préstamo a plazo de disposición diferida atiende las necesidades de refinanciación, pero los costes de la deuda siguen siendo relevantes para las ganancias y el Core FFO.

Resumen

Los resultados de ESRT del T3 de 2026 mostraron una mejora de la ocupación comercial, diferenciales positivos en el arrendamiento de oficinas y un modesto crecimiento del NOI en efectivo de inmuebles comparables. Esas ganancias se vieron superadas por la débil afluencia de visitantes al Observatorio, mayores gastos en el Observatorio y el aumento de los costes por intereses, lo que dio lugar a menores ingresos, beneficio neto y Core FFO. El aumento de las previsiones para todo el año refleja los resultados inmobiliarios acumulados en el año y la actividad completada de asignación de capital, mientras que el rendimiento del Observatorio, el inicio de los contratos de arrendamiento, los gastos operativos y los costes de la deuda siguen siendo los aspectos clave a vigilar.