Resultados de Realty Income en el T3 de 2026: el crecimiento de los ingresos respalda el aumento de las previsiones de AFFO

Realty Income (NYSE: O) reportó ingresos en el tercer trimestre de 2026 por 1.622 millones de dólares, un incremento de aproximadamente el 10,3% en comparación con los 1.471 millones de dólares del mismo periodo del año anterior, mientras que el BPA diluido subió aproximadamente un 22,9%, a 0,43 dólares desde 0,35 dólares. El AFFO por acción aumentó un 3,7% a 1,12 dólares, impulsado por la expansión de la cartera y mayores ingresos por inversiones, mientras que la ocupación se mantuvo en el 98,8% y la previsión de AFFO para todo el año se elevó ligeramente.

Datos principales de resultados

El crecimiento de los ingresos reflejó un aumento de 97,3 millones de dólares en ingresos por alquileres y un incremento de 53,9 millones de dólares en ingresos por intereses y dividendos procedentes de préstamos e inversiones en acciones preferentes. El beneficio neto GAAP también se benefició de 113,9 millones de dólares en ganancias por venta de inmuebles, frente a los 49,1 millones de dólares anteriores, aunque los gastos por intereses y las provisiones por deterioro de bienes inmuebles aumentaron.

El AFFO disponible para los accionistas ordinarios aumentó aproximadamente un 7,0%, superando el incremento del 3,7% del AFFO por acción. El promedio ponderado de acciones diluidas utilizado para el cálculo del AFFO aumentó a 948,8 millones desde 917,9 millones, lo que limitó el beneficio por acción del crecimiento total del AFFO.

El FFO y el AFFO son medidas no GAAP diseñadas para reducir el efecto de la depreciación de bienes inmuebles, deterioros de valor, ganancias por venta de propiedades y otros ajustes que pueden dificultar las comparaciones del rendimiento operativo de los REIT.

Actividad de cartera e inversión

Realty Income cerró el trimestre con participaciones en 15.536 propiedades arrendadas a 1.842 clientes en 96 sectores. La ocupación fue del 98,8%, sin cambios respecto al trimestre anterior y ligeramente por encima del 98,7% de un año antes. La empresa contaba con 182 propiedades disponibles para arrendamiento o venta.

La tasa de recuperación de rentas fue del 103,5%. El nuevo alquiler base anualizado en las propiedades rearrendadas alcanzó los 67,6 millones de dólares, en comparación con los 65,3 millones de dólares de los contratos anteriores, lo que indica que las renovaciones completadas y los nuevos contratos mantuvieron o aumentaron por lo general el alquiler a nivel de propiedad.

Realty Income invirtió 2.570 millones de dólares durante el trimestre, o 2.230 millones de dólares según su propiedad económica proporcional, a un rendimiento en efectivo inicial promedio ponderado del 6,8%. El total incluyó 2.160 millones de dólares en adquisiciones inmobiliarias a un rendimiento del 6,6%, 145,2 millones de dólares en inversiones de desarrollo al 7,2% y 261,5 millones de dólares en inversiones de crédito al 7,9%.

Las propiedades industriales representaron el 57,3% de los ingresos en efectivo procedentes de las nuevas inversiones inmobiliarias, frente al 31,0% del sector minorista y el 11,7% de los centros de datos. De forma proporcional, las inversiones en Estados Unidos y otras regiones sumaron 1.290 millones de dólares a un rendimiento del 6,5%, mientras que las inversiones europeas ascendieron a 940,1 millones de dólares al 7,1%.

La empresa también amplió su plataforma de capital privado en Europa a través de una empresa conjunta en la que KKR invirtió 528,0 millones de euros por una participación del 49% en 54 propiedades estabilizadas de arrendamiento neto.

La expansión de la cartera, y no las rentas comparables, impulsó la mayor parte del crecimiento

Los ingresos por alquileres de inmuebles comparables aumentaron solo un 1,1% hasta los 1.162 millones de dólares a tipo de cambio constante y de forma proporcional. Esta cifra se situó muy por debajo del incremento de aproximadamente el 7,0% registrado en los ingresos por alquileres reportados y del aumento de aproximadamente el 10,3% en los ingresos totales.

Esta diferencia demuestra que las propiedades recién incorporadas y las inversiones de financiación fueron motores de crecimiento más importantes que las subidas de alquileres dentro de la cartera consolidada. Los ingresos por intereses y dividendos de préstamos e inversiones en acciones preferentes se duplicaron con creces hasta alcanzar los 105,0 millones de dólares desde los 51,1 millones de dólares, añadiendo otra fuente de crecimiento más allá de los ingresos por alquileres.

Rentabilidad, flujo de caja y balance

El EBITDAre ajustado trimestral fue de 1.450 millones de dólares. La deuda neta sobre el EBITDAre ajustado proforma anualizado se situó en 5,4 veces, o en 5,2 veces si se incluyen los fondos previstos de acuerdos de renta variable a plazo (ATM forward) no liquidados.

Realty Income reportó 5.390 millones de dólares de liquidez disponible en términos proporcionales. Esto incluyó 355,8 millones de dólares en efectivo proporcional, 5.490 millones de dólares de disponibilidad en facilidades de crédito y 1.090 millones de dólares de fondos previstos por acuerdos ATM forward, menos 1.540 millones de dólares en emisiones de pagarés comerciales.

Las cifras de flujo de caja se presentaron sobre una base de nueve meses. El flujo de caja operativo aumentó aproximadamente un 5,5%, hasta los 2.950 millones de dólares desde los 2.790 millones de dólares, mientras que el flujo de caja libre ajustado subió aproximadamente un 13,7%, a 708,8 millones de dólares desde 623,7 millones de dólares. Esta última es una medida no GAAP calculada después de distribuciones y gastos de capital específicos, entre otros ajustes.

Durante el T3, Realty Income obtuvo 472,5 millones de dólares mediante la venta de acciones ordinarias y emitió 1.000 millones de dólares en bonos sénior convertibles al 3,750% con vencimiento en 2031. También emitió 600,0 millones de euros en bonos sénior no garantizados y amplió sus facilidades de crédito revolvente a 5.500 millones de dólares.

Los dividendos trimestrales pagados fueron de 0,813 dólares por acción, equivalentes al 72,6% del AFFO diluido por acción. El dividendo anualizado era de 3,258 dólares por acción al 30 de septiembre de 2026.

Previsiones de resultados

Realty Income elevó ambos extremos de sus previsiones de AFFO para 2026 en 0,01 dólares por acción, mientras reducía las previsiones de beneficio neto GAAP en 0,04 dólares por acción. La empresa no ofreció una explicación específica sobre estas revisiones opuestas y señaló que sus previsiones GAAP excluyen deterioros futuros, así como ganancias y pérdidas por divisas o derivados, debido a la dificultad de predecir dichos elementos.

El objetivo de inversión de 10.000 millones de dólares fue reafirmado tras alcanzar 7.900 millones de dólares en actividad inversora durante los primeros nueve meses. Las expectativas de crecimiento de rentas en propiedades comparables se mantuvieron sin cambios.

Perspectiva de la dirección

El CEO Sumit Roy vinculó el aumento de las previsiones de AFFO a la ejecución operativa, la calidad de la cartera y la posición de financiación de la empresa. La dirección declaró que las inversiones del T3 se financiaron a un diferencial realizado neutro para el apalancamiento de aproximadamente 170 puntos básicos y que las necesidades de renta variable para el resto de 2026 estaban prefinanciadas.

La estrategia de capital de la empresa incluye ahora emisiones tradicionales de deuda y renta variable, inversiones de crédito, empresas conjuntas y alianzas de capital privado. La dirección hizo hincapié en una asignación disciplinada mientras las condiciones económicas y el coste del capital se mantengan volátiles.

Transacciones recientes de directivos

El conjunto de datos de los últimos seis meses sobre operaciones de directivos e iniciados registra 32.140 acciones distribuidas en 10 transacciones de adjudicación de acciones a consejeros y una venta de 3.475 acciones, lo que arroja unas adiciones netas de 28.665 acciones. Las adjudicaciones de acciones fueron concesiones y no compras en efectivo en el mercado abierto, por lo que las transacciones no establecen por sí mismas la postura de los iniciados sobre la valoración o el rendimiento futuro.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Crecimiento limitado en inmuebles comparables: Los ingresos por alquileres en inmuebles comparables crecieron un 1,1%, lo que significa que el crecimiento reportado siguió dependiendo de adquisiciones, desarrollos e inversiones de financiación más que de un crecimiento sustancial de los alquileres de las propiedades existentes.
• Financiación y dilución: Realty Income utiliza deuda, renta variable ordinaria, pagarés convertibles y capital de empresas conjuntas para financiar sus inversiones. El incremento en las acciones diluidas hizo que el AFFO por acción creciera más lentamente que el AFFO total durante el T3.
• Deterioro del valor y exposición al crédito: Las provisiones trimestrales por deterioro de bienes inmuebles aumentaron a 111,6 millones de dólares desde 75,4 millones de dólares, mientras que las provisiones por pérdidas crediticias se elevaron a 14,2 millones de dólares desde 11,6 millones de dólares. El saldo de préstamos y cuentas por cobrar de financiación también aumentó a 5.030 millones de dólares desde 3.270 millones de dólares a finales de 2025.
• Volatilidad en las ganancias GAAP: Las ganancias por venta de propiedades, los deterioros de valor, las provisiones por pérdidas crediticias y los movimientos de divisas pueden afectar de forma significativa al beneficio neto GAAP. La reducción de la previsión del BPA GAAP junto con unas mayores previsiones de AFFO subraya la diferencia entre ambas medidas.

Resumen

Los resultados del T3 de 2026 de Realty Income combinaron una ocupación estable con un crecimiento de ingresos impulsado por la expansión, mayores ingresos por financiación y un modesto aumento del AFFO por acción. El ligero incremento de las previsiones de AFFO y la reafirmación del objetivo de inversión indican una confianza continua en la estrategia de despliegue de la empresa, mientras que el crecimiento en inmuebles comparables, los costes de financiación, la dilución y las provisiones relacionadas con el crédito siguen siendo las principales áreas a monitorear.