Resultados de Acadia del 3T de 2026: el crecimiento del comercio minorista a pie de calle impulsa el FFO a pesar de un deterioro de valor

Acadia Realty Trust (NYSE: AKR) registró unos ingresos en el 3T de 2026 de 95,0 millones de dólares, lo que supone una bajada de aproximadamente el 6,0% respecto a los 101,0 millones de dólares del año anterior, mientras que el BPA diluido según GAAP pasó a una pérdida de 0,03 dólares desde los 0,03 dólares de ganancias. Un deterioro de valor sin efecto en caja de 11,7 millones de dólares en dos propiedades en proceso de venta pesó sobre el beneficio GAAP, pero el NOI de las mismas propiedades de la cartera del REIT aumentó un 10,2% y el FFO ajustado se incrementó a 0,31 dólares por acción frente a los 0,29 dólares.

Datos clave de resultados

Los ingresos consolidados y las ganancias GAAP de Acadia cayeron, mientras que sus métricas operativas a nivel de propiedad y el FFO mejoraron. La empresa no identificó un motivo específico para los menores ingresos consolidados, pero atribuyó la pérdida neta trimestral principalmente al cargo por deterioro de valor.

El FFO NAREIT aumentó aproximadamente un 15,3% hasta los 44,5 millones de dólares, mientras que el FFO ajustado subió alrededor del 13,9% hasta los 45,2 millones de dólares. El crecimiento por acción fue más moderado debido a que el número de acciones diluidas fue superior al del año anterior.

Las cifras de FFO son atribuibles a los accionistas ordinarios y a los titulares de unidades OP ordinarias. Estas medidas no pertenecientes a los GAAP se ajustan por partidas relacionadas con bienes inmuebles que pueden hacer que las ganancias GAAP sean menos representativas de las operaciones inmobiliarias continuas.

Rendimiento del negocio y de la cartera

El NOI de las mismas propiedades de la cartera del REIT creció un 10,2%, impulsado por un aumento del 15,2% en el comercio minorista a pie de calle. Estas cifras excluyen las propiedades en desarrollo y redesarrollo. Durante los primeros nueve meses de 2026, el NOI de las mismas propiedades aumentó un 8,3%.

Las condiciones económicas de arrendamiento se mantuvieron favorables. Los nuevos contratos de arrendamiento generaron márgenes de arrendamiento según GAAP y en efectivo del 98% y del 62%, respectivamente. Incluyendo las renovaciones, estos márgenes fueron del 49% y del 25%. En el 129 de la Quinta Avenida en Manhattan, Acadia arrendó en 30 días un edificio entero adquirido desocupado en el trimestre anterior, con una rentabilidad sobre el coste proyectada superior al 9%.

La ocupación económica disminuyó secuencialmente 20 puntos básicos hasta el 94,2%, mientras que la ocupación arrendada cayó en la misma proporción hasta el 95,5%. Acadia atribuyó los descensos por completo a aproximadamente 16.600 pies cuadrados de desocupación adquiridos con propiedades en Westport y Soho. Excluyendo esos espacios vacantes, la ocupación económica habría aumentado unos 10 puntos básicos hasta el 94,5%.

La cartera de contratos firmados pendientes de apertura aumentó un 32% desde el 30 de junio hasta los 21,8 millones de dólares en renta base anualizada. Durante el trimestre, 8,4 millones de dólares en nuevos contratos de arrendamiento entraron en la cartera y 3,1 millones de dólares entraron en vigor, representando los nuevos contratos urbanos y a pie de calle aproximadamente 6,2 millones de dólares de las adiciones. La conversión de esta cartera en tiendas abiertas determinará la rapidez con la que la actividad actual de arrendamiento contribuya al NOI.

Acadia también completó aproximadamente 152 millones de dólares en adquisiciones de comercio minorista a pie de calle para la cartera del REIT durante el trimestre. El volumen de adquisiciones en lo que va de año alcanzó los 775 millones de dólares en toda la cartera del REIT y la plataforma de gestión de inversiones, o aproximadamente 436 millones de dólares correspondientes a la participación de Acadia.

En el proyecto de desarrollo de Henderson Avenue en Dallas, los contratos firmados o en negociaciones avanzadas cubrían aproximadamente el 90% de la superficie bruta alquilable minorista. El proyecto requiere una inversión total estimada de entre 210 y 235 millones de dólares, de los cuales 144 millones de dólares ya se habían invertido al 30 de septiembre. Se esperan aperturas a lo largo de 2027, con contribuciones al NOI concentradas en la segunda mitad de ese año y una rentabilidad proyectada sobre el coste del 8% al 10%.

Financiación y balance de situación

Acadia liquidó aproximadamente 0,8 millones de acciones a plazo emitidas anteriormente durante el trimestre, generando 15,6 millones de dólares en ingresos. También tenía contratos pendientes para vender otros 17,0 millones de acciones por unos ingresos netos estimados de aproximadamente 351 millones de dólares, destinados a financiar Henderson Avenue y adquisiciones adicionales.

La deuda neta proporcional frente al EBITDA ajustado anualizado fue de 5,8 veces tras incluir la parte de Acadia en la deuda de gestión de inversiones y los ingresos estimados de los contratos de acciones a plazo no liquidados. El ajuste para incluir un año completo de EBITDA de las operaciones de 2026 redujo la ratio a 5,6 veces.

Los vencimientos a corto plazo de la cartera del REIT fueron limitados: el 2,0% de la deuda vence en 2026, seguido del 2,2% en 2027, el 6,2% en 2028 y el 6,8% en 2029. Por tanto, Acadia no registró vencimientos significativos de deuda de la cartera del REIT hasta 2030.

Tras el cierre del trimestre, Acadia invirtió aproximadamente 120 millones de dólares de capital adicional, neto de un pago de 20 millones de dólares recibido, para convertirse en el prestamista único de una nueva financiación de 200 millones de dólares en Sunset Park. El préstamo a cuatro años devenga un interés de SOFR más 300 puntos básicos.

Previsiones para 2026

Acadia redujo el rango de beneficio neto anual según GAAP en 0,11 dólares por acción en ambos extremos, reflejando una conciliación revisada que incluye el cargo por deterioro. Por el contrario, la empresa mantuvo sus rangos de FFO NAREIT y FFO ajustado. Asimismo, prevé un crecimiento del NOI de las mismas propiedades para todo el año de entre el 7,5% y el 8,5%.

Un deterioro de valor provocó la pérdida GAAP mientras el FFO continuó aumentando

El tema central de los resultados del trimestre fue la divergencia entre el beneficio GAAP y el FFO. El deterioro de valor en dos propiedades en proceso de venta redujo el BPA trimestral en 0,08 dólares, lo que explica sobradamente el paso de un BPA positivo el año anterior a una pérdida este trimestre.

La conciliación de las previsiones de Acadia ajusta el beneficio neto deduciendo la depreciación de bienes inmuebles, las ganancias por enajenación y los cargos por deterioro al calcular el FFO NAREIT. Esto explica por qué cayeron las perspectivas de beneficio neto anual mientras que ambos rangos de FFO se mantuvieron sin cambios. El mayor NOI en las mismas propiedades y los márgenes de arrendamiento también indican que el rendimiento operativo en las propiedades comparables fue más sólido de lo que sugiere la pérdida GAAP por sí sola.

Perspectiva de la dirección

El presidente y consejero delegado Kenneth Bernstein señaló que la demanda de arrendamiento empezaba a ampliarse a mercados urbanos de mayor formato que habían tardado más en recuperarse. La dirección prevé asimismo que el crecimiento interno continúe en 2027 y más allá, aunque no ofreció previsiones cuantitativas de resultados para 2027.

Transacciones recientes de directivos

Los datos proporcionados sobre operaciones de directivos reflejan 46.954 acciones en la categoría de compra a través de cuatro transacciones y 25.000 acciones vendidas en una transacción en el último periodo de seis meses, lo que da lugar a un aumento neto de 21.954 acciones. Las transacciones recientes enumeradas incluyen tres adjudicaciones de acciones a consejeros y una venta por parte del director de inversiones; las adjudicaciones de acciones son concesiones retributivas y no deben considerarse compras en el mercado abierto.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Arrendamiento de los espacios vacantes adquiridos: Los 16.600 pies cuadrados de desocupación adquiridos en Westport y Soho provocaron el descenso secuencial de la ocupación. Los retrasos en el arrendamiento de estos espacios pospondrían la contribución de ingresos prevista de las adquisiciones.
• Ejecución del desarrollo: Henderson Avenue sigue requiriendo una inversión sustancial, con aperturas que se extenderán a lo largo de 2027. Su rentabilidad proyectada del 8% al 10% depende de completar el proyecto dentro del rango de costes previsto y de convertir las negociaciones en contratos de arrendamiento operativos.
• Despliegue de capital y número de acciones: Acadia cuenta con 351 millones de dólares de ingresos previstos vinculados a 17,0 millones de acciones a plazo pendientes de liquidación. Las rentabilidades de Henderson Avenue y de las futuras adquisiciones deberán compensar el aumento en el número de acciones ordinarias.
• Valoración de inmuebles y riesgo de desinversión: El deterioro de valor de 11,7 millones de dólares muestra que los activos que se preparan para la venta pueden generar volatilidad en las ganancias GAAP si cambian los valores previstos.
• Calendario del crecimiento del NOI: La cartera de 21,8 millones de dólares firmada pero no abierta está contractualmente avanzada, pero todavía no contribuye plenamente a los ingresos de las propiedades. Los retrasos en las aperturas podrían desplazar parte del crecimiento esperado a periodos posteriores.

Resumen

Los resultados del 3T de 2026 de Acadia mostraron una clara división entre las ganancias GAAP y las operaciones inmobiliarias subyacentes. Los ingresos disminuyeron y un deterioro de valor generó una pérdida trimestral, pero el comercio minorista a pie de calle impulsó un crecimiento del NOI del doble dígito en las mismas propiedades, los márgenes de arrendamiento se mantuvieron positivos y el FFO ajustado aumentó. Las próximas prioridades son convertir la cartera de contratos firmados pendientes de apertura en rentas, arrendar los espacios vacantes adquiridos, completar Henderson Avenue dentro de sus objetivos económicos y desplegar nuevo capital propio sin debilitar los rendimientos por acción.