Opendoor-Verlust weitet sich in Q3 2026 aus, während sich Hauskäufe vervierfachen

Opendoor Technologies Inc. (NASDAQ: OPEN) hat seine Immobilienankäufe im dritten Quartal 2026 deutlich ausgeweitet und den Bestand aufgestockt, während der Umsatz wieder über die Marke von 1 Milliarde US-Dollar kletterte. Schwächere GAAP-Margen und gestiegene Aufwendungen ließen den Nettoverlust des Unternehmens jedoch auf 218 Millionen US-Dollar anwachsen, verglichen mit 90 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum.

Der Umsatz stieg im Jahresvergleich um 12 % von 915 Millionen US-Dollar auf 1,02 Milliarden US-Dollar, während die Zahl der verkauften Immobilien um 6 % auf 2.728 zulegte. Opendoor kaufte im Berichtsquartal 4.865 Häuser an – mehr als das Vierfache der 1.169 im Vorjahreszeitraum erworbenen Objekte und mehr als die 4.378 im zweiten Quartal angekauften Einheiten.

Das beschleunigte Ankaufstempo erhöhte den Immobilienbestand zum Quartalsende auf 7.596 Häuser im Gesamtwert von 2,57 Milliarden US-Dollar. Zum Ende des dritten Quartals 2025 hatte der Bestand noch bei 3.139 Häusern im Wert von 1,05 Milliarden US-Dollar gelegen. Zudem übertrafen die Ankäufe im jüngsten Quartal die Verkäufe deutlich, wodurch sich der Bestand um 2.137 Objekte vergrößerte.

Margen schrumpfen angesichts steigender Bestandsanpassungen

Der GAAP-Bruttogewinn sank trotz des Umsatzanstiegs von 66 Millionen US-Dollar im Vorjahr auf 38 Millionen US-Dollar. Die Bruttomarge verringerte sich von 7,2 % auf 3,7 %, was unter anderem auf eine Bestandsbewertungsanpassung von 53 Millionen US-Dollar in der aktuellen Periode zurückzuführen ist, verglichen mit 15 Millionen US-Dollar im Vorjahresquartal.

Der bereinigte Bruttogewinn, bei dem Anpassungen der Bestandsbewertung der Periode zugeordnet werden, in der die entsprechenden Häuser veräußert werden, stieg von 64 Millionen US-Dollar auf 80 Millionen US-Dollar. Die bereinigte Bruttomarge kletterte von 7,0 % auf 7,8 %.

Der Deckungsbeitrag (Contribution Profit) verbesserte sich von 20 Millionen US-Dollar auf 34 Millionen US-Dollar, und die Deckungsbeitragsmarge stieg von 2,2 % auf 3,3 %. Der Deckungsbeitrag pro verkauftem Haus belief sich auf rund 12.000 US-Dollar, nach 8.000 US-Dollar im Vorjahr. Im Vergleich zum Vorquartal schwächten sich diese Kennzahlen jedoch ab: Im zweiten Quartal hatte der Deckungsbeitrag noch bei 51 Millionen US-Dollar gelegen, bei einer Marge von 5,8 % und 22.000 US-Dollar pro verkauftem Haus.

Der GAAP-Nettoverlust enthielt aktienbasierte Vergütungen in Höhe von 96 Millionen US-Dollar im Zusammenhang mit an Marktbedingungen gekoppelten Restricted Stock Units, verglichen mit 14 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum. Die gesamten GAAP-Betriebsaufwendungen kletterten von 134 Millionen US-Dollar auf 225 Millionen US-Dollar, wovon 121 Millionen US-Dollar auf allgemeine Verwaltungsaufwendungen entfielen.

Auf Non-GAAP-Basis weitete sich der bereinigte Nettoverlust von 61 Millionen US-Dollar im Vorjahr auf 66 Millionen US-Dollar aus. Das bereinigte EBITDA belief sich auf minus 31 Millionen US-Dollar, verglichen mit minus 33 Millionen US-Dollar im Vorjahresquartal, während die bereinigte EBITDA-Marge minus 3,0 % gegenüber minus 3,6 % betrug.

Skalierung der Ankäufe und Senkung der Stückkosten

Das Management nannte drei Prioritäten: die Skalierung der Ankäufe, die Verbesserung der Unit Economics und der Wiederverkaufsgeschwindigkeit sowie den Aufbau operativer Hebelwirkung.

Opendoor teilte mit, dass die Konversionsrate auf Verkäuferseite bei gleicher Angebotspanne (Offer Spread) für die Kohorten von Januar bis Juni spürbar gestiegen sei. Für die in der Präsentation hervorgehobenen Spannenbänder lag die Konversionsrate für 2026 bei 7,6 % (das 3,3-Fache des Vergleichswerts von 2024) und bei 5,8 % (das 3,1-Fache des Vergleichswerts von 2025). Das Unternehmen strebt an, einen größeren Teil seiner bestehenden Verkäuferreichweite in Transaktionen umzuwandeln, indem es die Produktpalette erweitert, Reibungsverluste verringert und den Marktkontext transparenter darstellt.

Zudem meldete das Unternehmen Fortschritte bei der Wiederverkaufsgeschwindigkeit. Zum Quartalsende standen 18 % der gelisteten Opendoor-Immobilien seit mehr als 120 Tagen auf dem Markt – ein Rückgang gegenüber 51 % im Vorjahr und unter dem Niveau von 30 %, das Opendoor anhand von Multiple-Listing-Service-Daten für den Gesamtmarkt ermittelt hatte.

Auf der Käuferseite wurden im Laufe des Quartals mehr als 33.000 Besichtigungen in im Eigentum von Opendoor befindlichen Häusern registriert. 62 % davon fanden an Wochenenden oder ab 17:00 Uhr statt. Das Volumen der ausgereichten Hypothekendarlehen erreichte etwa das Fünffache des Niveaus aus dem zweiten Quartal, wenngleich in der Präsentation keine genaue Anzahl an Darlehen ausgewiesen wurde.

Auf Zwölfmonatssicht (Trailing 12 Months) sanken die Marketingkosten pro angekauftem Haus um 57 % von rund 6.500 US-Dollar im Vorjahr auf etwa 2.800 US-Dollar. Die operativen Aufwendungen pro erworbenem Objekt fielen um 36 % auf rund 4.000 US-Dollar, während die fixen Betriebskosten pro Haus um 34 % auf etwa 10.400 US-Dollar zurückgingen. Diese Zahlen setzen die Aufwendungen der vorangegangenen vier Quartale ins Verhältnis zu den abgeschlossenen Ankäufen dieses Zeitraums und spiegeln somit die Vorteile des höheren Transaktionsvolumens wider.

Opendoor nutzt zudem Automatisierung, vernetzte Arbeitsabläufe und eine gemeinsame Technologieplattform, um die Kapazitäten zu steigern. Der Durchsatz des Preisfindungsteams lag in den in der Präsentation verglichenen Vierwochenzeiträumen um das 2,6-Fache höher. Allerdings gab das Unternehmen zu bedenken, dass sich die Zusammensetzung der Aufgaben verändert habe und diese Kennzahl keine Einsparungen erfasst, die auf künstliche Intelligenz zurückzuführen sind.

Break-even-Modell ist keine Prognose

Die Präsentation enthielt ein veranschaulichendes Modell für das Erreichen der Gewinnschwelle beim bereinigten Nettoergebnis auf Basis von 6.000 Transaktionen pro Quartal zu einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 375.000 US-Dollar, was einem Quartalsumsatz von 2,25 Milliarden US-Dollar entspricht. Die beiden Fallbeispiele unterstellen Deckungsbeitragsmargen von 5 % bzw. 7 %, bereinigte Betriebsaufwendungen von 3 % bzw. 4 % des Umsatzes sowie Nettozins- und sonstige Aufwendungen von 2 % bzw. 3 %.

Opendoor betonte, dass dieses Modell auf Steady-State-Annahmen beruhe und weder eine offizielle Guidance noch eine Prognose darstelle. Es impliziere zudem kein Erreichen der Gewinnschwelle nach GAAP-Rechnungslegung, und das Unternehmen gab keine Zusicherung ab, ob oder wann diese Ergebnisse erzielt werden könnten.

Der Ausblick des Unternehmens bleibt weiterhin anfällig für die Nachfrage am Wohnungsmarkt, die Zinsentwicklung, die Inflation, Veränderungen der Immobilienpreise sowie den Zugang zu Finanzierungen. Die Umsetzung hängt zudem davon ab, inwieweit Opendoor in der Lage ist, Immobilien zu den erwarteten Preisen und innerhalb des geplanten Zeitrahmens weiterzuverkaufen, den größeren Bestand zu bewirtschaften, Hypothekenprodukte auszubauen und die erwarteten Effizienzgewinne durch Automatisierung und künstliche Intelligenz zu erzielen.