Q3-Umsatz von Real REMAX steigt bei Vorlage des EBITDA-Ausblicks für 2027

Real REMAX Group Inc. (Nasdaq: REAX) verzeichnete nach der Fusion mit RE/MAX Holdings im dritten Quartal einen höheren Umsatz sowie ein gestiegenes bereinigtes EBITDA, während Akquisitions- und Integrationskosten zu einem GAAP-Nettoverlust von 67,2 Millionen US-Dollar beitrugen. Das Unternehmen veröffentlichte zudem eine erste Prognose für 2027, die ein bereinigtes EBITDA von 175 Millionen bis 190 Millionen US-Dollar vorsieht – trotz der Annahmen des Managements bezüglich weiterer Rückgänge bei den Verkäufen von Bestandsimmobilien und den durchschnittlichen Immobilienpreisen.

Der ausgewiesene Umsatz für das am 30. September 2026 beendete Quartal stieg im Jahresvergleich um 28 % auf 727,9 Millionen US-Dollar. Das bereinigte EBITDA legte um 66 % auf 33,8 Millionen US-Dollar zu, was einer Marge von 4,6 % entspricht, verglichen mit 3,6 % im Vorjahreszeitraum.

Die ausgewiesenen Ergebnisse enthalten The Real Brokerage für das gesamte Quartal sowie RE/MAX für 37 Tage nach dem Vollzug der Fusion am 24. August. Auf Pro-forma-Basis, die so rechnet, als wären die Unternehmen seit dem 1. Januar 2025 zusammengeschlossen gewesen, stieg der Umsatz im dritten Quartal um 20 % auf 770,0 Millionen US-Dollar. Das bereinigte Pro-forma-EBITDA legte um 8 % auf 49,7 Millionen US-Dollar zu, bei einer Marge von 6,4 %.

Der GAAP-Nettoverlust weitete sich von 280.000 US-Dollar im Vorjahr auf 67,2 Millionen US-Dollar aus. In den Ergebnissen waren Akquisitions- und Integrationsaufwendungen in Höhe von 52,3 Millionen US-Dollar sowie 26,4 Millionen US-Dollar für das beschleunigte Vesting von Aktienvergütungen enthalten. Das Unternehmen wies einen operativen Verlust von 72,0 Millionen US-Dollar aus, verglichen mit 473.000 US-Dollar im Vorjahresquartal.

Wachstum im Maklergeschäft gleicht Produktivitätsdruck aus

Das Maklersegment erwirtschaftete einen ausgewiesenen Umsatz von 695,5 Millionen US-Dollar, ein Plus von 23 % im Jahresvergleich, sowie ein bereinigtes EBITDA von 26,8 Millionen US-Dollar. Die bereinigte EBITDA-Marge belief sich auf 3,8 %.

Die Zahl der abgeschlossenen Maklertransaktionen stieg um 17 % auf 62.738, während die Zahl der Makler um 21 % auf 36.610 zulegte. Die Transaktionen pro Makler im Durchschnitt sanken um 5 % auf 1,74, was die schwächere Aktivität am Wohnimmobilienmarkt, insbesondere in Kanada, widerspiegelt. Zudem teilte das Unternehmen mit, dass ein größerer Anteil der Transaktionen von Maklern abgewickelt wurde, die ihre jährliche Provisionshöchstgrenze erreicht hatten, was die Segmentmargen im Vorjahresvergleich belastete.

Das Management wertete die Ergebnisse im Maklergeschäft als anhaltende Marktanteilsgewinne trotz schwacher Transaktionsvolumina in der Branche. Das fusionierte Netzwerk schloss das Quartal mit 184.698 Maklern ab, darunter 36.610 Makler im Brokerage-Geschäft und 148.088 Franchise-Makler.

Das Franchise-Segment erzielte für den Zeitraum nach dem Fusionsabschluss einen ausgewiesenen Umsatz von 27,1 Millionen US-Dollar und ein bereinigtes EBITDA von 11,8 Millionen US-Dollar, was einer Marge von 43,5 % entspricht. Auf Pro-forma-Basis ging der Franchise-Umsatz im Vorjahresvergleich um 3 % zurück.

Die Gesamtzahl der weltweiten Franchise-Makler blieb mit 148.088 weitgehend unverändert. In den USA sank die Zahl der Franchise-Makler um 5 % auf 46.611, während sie in Kanada um 2 % auf 25.507 und in den übrigen internationalen Märkten um 4 % auf 75.970 stieg. Nach Angaben des Unternehmens glich das internationale Wachstum den Maklerschwund in den USA aus, während wiederkehrende Franchise-Einnahmen im Umfeld einer schwächeren Immobilienkonjunktur für relative Stabilität sorgten. Die Bindung von Broker-Ownern und Vertragsverlängerungen bleiben Prioritäten für das vierte Quartal und 2027.

Integrationseinsparungen und Ausblick auf 2027

Laut Real REMAX führten die Maßnahmen in den ersten zwei Monaten nach der Fusion zu annualisierten Bruttokosteneinsparungen von über 40 Millionen US-Dollar, einschließlich der Senkung von operativen Aufwendungen und Investitionsausgaben. Die Synergien beim bereinigten EBITDA überstiegen 28 Millionen US-Dollar im Verhältnis zum Niveau der Betriebskosten der zwölf Monate bis zum 30. Juni 2026.

Das Unternehmen reduzierte den gemeinsamen Personalbestand um mehr als 14 % beziehungsweise über 150 Stellen und konsolidiert Technologie-, Lieferanten- sowie Börsennotierungskosten. Zudem läuft die Abwicklung von Motto Mortgage und wemlo. Das Management strebt für 2027 annualisierte Synergien beim bereinigten EBITDA von über 30 Millionen US-Dollar und für 2028 von über 40 Millionen US-Dollar an.

Für das vierte Quartal 2026 erwartet das Unternehmen einen Umsatz von 575 Millionen bis 625 Millionen US-Dollar sowie ein bereinigtes EBITDA von 32 Millionen bis 38 Millionen US-Dollar. Die erste Prognose für das Gesamtjahr 2027 sieht einen Umsatz von 2,6 Milliarden bis 2,8 Milliarden US-Dollar und ein bereinigtes EBITDA von 175 Millionen bis 190 Millionen US-Dollar vor.

Die Prognose für 2027 basiert auf der Annahme, dass die Verkäufe von Bestandsimmobilien um 5 % bis 10 % zurückgehen und die durchschnittlichen Immobilienpreise um 3 % bis 4 % sinken. Das Management erklärte, die Aktivität am Wohnimmobilienmarkt verharre nahe zyklischen Tiefstständen, erhöhte Hypothekenzinsen belasteten weiterhin die Erschwinglichkeit und die Maklerabgänge blieben hoch, während die Produktivität unter Druck stehe.

Für 2027 rechnet das Unternehmen mit aktienbasierten Vergütungen von rund 100 Millionen US-Dollar, Abschreibungen in Höhe von 40 Millionen bis 50 Millionen US-Dollar sowie Zinsaufwendungen von etwa 50 Millionen US-Dollar. Eine GAAP-Überleitungsrechnung für die prognostizierten Spannen des bereinigten EBITDA legte das Unternehmen unter Verweis auf die schwierige Schätzbarkeit bestimmter Anpassungen nicht vor.

Liquidität und Risiken

Real REMAX beendete den September mit 109,4 Millionen US-Dollar an frei verfügbaren flüssigen Mitteln, Zahlungsmitteläquivalenten und kurzfristigen Geldanlagen. Der ausstehende Nennbetrag des Darlehens (Term Loan) belief sich auf 525 Millionen US-Dollar, und die revolvierende Kreditfazilität über 40 Millionen US-Dollar war nicht in Anspruch genommen. Im Laufe des Quartals leistete das Unternehmen eine freiwillige Schuldentilgung in Höhe von 25 Millionen US-Dollar und kaufte Aktien im Wert von 4,7 Millionen US-Dollar zurück.

Vorbehaltlich der Cash-Generierung plant das Management für 2027 Schuldentilgungen in Höhe von rund 75 Millionen US-Dollar und strebt weiterhin an, den gesamten Nettoverschuldungsgrad bis Ende 2028 auf unter das 2,0-Fache zu senken. Als Prioritäten bei der Kapitalallokation nannte das Unternehmen organische Investitionen, Schuldenabbau sowie den Ausgleich von Verwässerungseffekten im Rahmen der Kreditvereinbarung.

Zu den wesentlichen Unsicherheiten zählen ein anhaltender Abschwung am Immobilienmarkt, das Ausbleiben erwarteter Fusionssynergien, weitere Abgänge von Maklern und Franchisenehmern sowie die Fähigkeit des Unternehmens, den Schuldendienst zu leisten und Kreditvereinbarungen einzuhalten. In der Präsentation wurden zudem die Umsetzung der Integration, die Produktentwicklung, der Technologieeinsatz, rechtliche und regulatorische Angelegenheiten sowie Sicherheitsvorfälle bei der Cybersicherheit als wesentliche Risiken aufgeführt.