NREF meldet Q3-Verlust; Q4-CAD-Prognose deckt Dividende ab

NexPoint Real Estate Finance Inc. (NYSE: NREF) verzeichnete im dritten Quartal einen Verlust sowie einen sequenziellen Rückgang des Buchwerts um 5,2 %, was im Gegensatz zu höheren Nettozinserträgen und verbesserten Non-GAAP-Ausschüttungserträgen stand. Für das vierte Quartal rechnet der Mortgage-REIT mit für Ausschüttungen verfügbaren Barmitteln (Cash Available for Distribution, CAD) von 0,55 US-Dollar je verwässerter Stammaktie in der Mitte der Spanne – ausreichend, um die angekündigte Dividende von 0,50 US-Dollar zu decken –, während die prognostizierten ausschüttungsfähigen Erträge (Earnings Available for Distribution, EAD) hinter der Ausschüttung zurückbleiben dürften.

NREF verzeichnete im dritten Quartal einen Nettoverlust von 0,9 Millionen US-Dollar, verglichen mit einem Nettogewinn von 17,3 Millionen US-Dollar im zweiten Quartal. Der den Stammaktionären zurechenbare Verlust belief sich auf 12,2 Millionen US-Dollar bzw. 0,65 US-Dollar je verwässerter Aktie; damit kehrte sich der im zweiten Quartal erzielte, den Stammaktionären zurechenbare Gewinn von 5,4 Millionen US-Dollar bzw. 0,29 US-Dollar je verwässerter Aktie ins Minus um.

Der Nettozinsertrag legte im Quartalsvergleich um 0,7 Millionen US-Dollar auf 17,3 Millionen US-Dollar zu, da die Zinserträge auf 27,4 Millionen US-Dollar stiegen und die Zinsaufwendungen auf 10,2 Millionen US-Dollar anzogen. Das sonstige Ergebnis drehte von einem Gewinn von 10,8 Millionen US-Dollar im Vorquartal zu einem Verlust von 7,4 Millionen US-Dollar, während die Betriebskosten von 10,0 Millionen auf 10,8 Millionen US-Dollar stiegen.

Der Buchwert einschließlich rückzahlbarer nicht beherrschender Anteile an der Operating Partnership sank von 18,60 US-Dollar je Aktie zum Ende des zweiten Quartals auf 406,1 Millionen US-Dollar bzw. 17,63 US-Dollar je Stammaktie.

Ausschüttungsfähige Erträge deckten die Dividende für das dritte Quartal

Die EAD beliefen sich im dritten Quartal auf 12,2 Millionen US-Dollar bzw. 0,52 US-Dollar je verwässerter Stammaktie, was einem Anstieg von 13 % gegenüber dem Ergebnis je Aktie im zweiten Quartal entspricht. Der CAD summierte sich auf 14,0 Millionen US-Dollar bzw. 0,60 US-Dollar je verwässerter Stammaktie, was einem sequenziellen Zuwachs von 3,4 % entspricht.

NREF zahlte am 30. September eine Dividende für das dritte Quartal von 0,50 US-Dollar je Stammaktie. Die EAD deckten die Ausschüttung mit dem 1,04-Fachen und der CAD mit dem 1,20-Fachen ab, während der Deckungsgrad auf Basis des GAAP-Ergebnisses mit minus 1,30-fach negativ ausfiel.

Der Verwaltungsrat beschloss für das vierte Quartal eine weitere Dividende von 0,50 US-Dollar je Aktie, zahlbar am 31. Dezember. Die Prognose der Geschäftsleitung für das vierte Quartal sieht einen den Stammaktionären zurechenbaren Nettogewinn von 6,8 Millionen bis 9,2 Millionen US-Dollar vor. In der Mitte der Spanne erwartet NREF EAD von 0,42 US-Dollar je verwässerter Stammaktie sowie einen CAD von 0,55 US-Dollar, was einer Dividendendeckung um das 0,84-Fache bzw. 1,10-Fache entspricht. Der geschätzte Deckungsgrad auf Basis des GAAP-Ergebnisses beläuft sich auf das 0,68-Fache.

EAD und CAD sind Non-GAAP-Kennzahlen, anhand derer NREF seine Fähigkeit zur Leistung von Ausschüttungen beurteilt. Bei den Berechnungen je Aktie wird eine bereinigte Zahl verwässerter Aktien zugrunde gelegt, bei der der potenzielle Verwässerungseffekt aus der Begleichung von Rücknahmen von Vorzugsaktien der Serie B oder Serie C mittels Stammaktien unberücksichtigt bleibt.

Portfolio bleibt auf stabilisierte Immobilienanlagen konzentriert

NREF schloss den September mit einem ausstehenden Portfolio von rund 1,0 Milliarde US-Dollar über 83 Engagements ab. Das Portfolio umfasst erstrangige Darlehen und Mezzanine-Kredite, Commercial Mortgage-Backed Securities, Preferred Equity, Vorzugsaktien, Immobilien und sonstige Investitionen, die hauptsächlich an Mehrfamilienhäuser, Einfamilien-Mietobjekte, Self-Storage-, Industrie-, Marina- und Life-Science-Immobilien gebunden sind.

Ohne Berücksichtigung bestimmter Eigenkapitalbeteiligungen, Kreditfazilitäten und direkt gehaltener Mehrfamilienimmobilien waren 78,3 % des Portfolios stabilisiert. Der gewichtete durchschnittliche Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) betrug 64,7 %, der gewichtete durchschnittliche Schuldendienstdeckungsgrad belief sich auf das 1,39-Fache und die durchschnittliche Restlaufzeit lag bei 2,4 Jahren. Nach Angaben des Unternehmens weist das Portfolio nur ein minimales Engagement in Baukrediten auf und enthält weder Kredite für umfangreiche Übergangsprojekte noch Darlehen für Verkaufsobjekte.

Im Quartalsverlauf stellte NREF 8,4 Millionen US-Dollar für ein Darlehen bereit, das einen monatlichen Kupon von SOFR plus 900 Basispunkten zahlt. Zudem finanzierte das Unternehmen zwei Preferred-Equity-Investitionen von insgesamt 6,2 Millionen US-Dollar mit monatlichen Vorzugsrenditen von 14 % und 13 %.

In der Präsentation wurde ein potenziell günstigeres Angebotsumfeld für mehrere Kernimmobilienarten beschrieben. Die Baubeginne bei Mehrfamilienhäusern gingen zwischen 2023 und 2025 um mehr als 40 % zurück, wobei für 2027 ein Rückgang der Fertigstellungen auf rund 327.000 Einheiten prognostiziert wird, verglichen mit etwa 600.000 Einheiten im Jahr 2024. Das Management geht zudem davon aus, dass sich die Fundamentaldaten im Self-Storage-Bereich bis 2026 verbessern werden, da die Bau-Pipelines schrumpfen.

Life-Science-Immobilien sehen sich kurzfristig weiterhin einem Überangebot gegenüber. NREF teilte mit, dass die verbleibende Pipeline spekulativer Entwicklungen voraussichtlich bis 2026 fertiggestellt wird; danach dürfte sich das Neugebäudeangebot weitgehend auf vollständig vorvermietete Build-to-Suit-Projekte beschränken. Das Unternehmen nannte Investitionen in die heimische Bioproduktion als eine Nachfragequelle, die die schwächere Anmietung von Labor- sowie Forschungs- und Entwicklungsflächen teilweise ausgeglichen hat.

Finanzierungskapazitäten ausgeweitet

NREF stockte ein bestehendes erstrangig besichertes Termindarlehen und eine Total-Return-Swap-Fazilität mit Mizuho von 375 Millionen auf 450 Millionen US-Dollar auf. Zudem nahm das Unternehmen 27,9 Millionen US-Dollar durch die Ausgabe von rund 1,1 Millionen Vorzugsaktien der Serie C auf. Der Verschuldungsgrad (Debt-to-Equity) lag per 30. September beim 0,97-Fachen.

Der CAD deckte die kombinierten Vorzugsdividenden der Serien B und C im dritten Quartal mit dem 1,37-Fachen ab, während der entsprechende Deckungsgrad auf Basis des Nettoverlusts mit dem -1,20-Fachen negativ war. NREF erklärte, man halte ausreichend Liquidität vor, um Rücknahmen von Vorzugsaktien bis zur Quartalsobergrenze in bar zu bedienen, und beabsichtige nicht, Rücknahmen der Serie B oder Serie C in Stammaktien abzuwickeln, solange der Stammaktienkurs unter dem Buchwert liege.

Die Prognose für das vierte Quartal steht weiterhin unter dem Vorbehalt der Wertentwicklung der Kapitalanlagen, der Finanzierungskosten, der Bedingungen auf dem Immobilienmarkt und weiterer in den aufsichtsrechtlichen Einreichungen von NREF dargelegter Risiken. In der Präsentation wurde zudem der kurzfristige Angebotsdruck bei Life-Science-Objekten hervorgehoben und darauf hingewiesen, dass die zukunftsgerichteten Portfolioannahmen und Schätzungen zur Ausschüttungsdeckung von den tatsächlichen Ergebnissen abweichen können.