Bürovermietung von Douglas Emmett verbessert sich, während Wohnungs-NOI um 4,4 % steigt

Douglas Emmett Inc. (NYSE: DEI) meldete für das dritte Quartal 2026 robustere Kennzahlen bei der Bürovermietung und ein anhaltendes Wachstum im Wohnungssegment, wobei die Vermietungsquote für Büroimmobilien auf vergleichbarer Fläche von 79,8 % im Vorjahr auf 80,7 % stieg und das Nettobetriebsergebnis (NOI) im Wohnungssegment auf vergleichbarer Basis um 4,4 % zulegte.

Der Real Estate Investment Trust, der hochwertige Büro- und Wohnimmobilien in West Los Angeles und Honolulu besitzt, schloss in den vier Quartalen bis September Mietverträge über 3,8 Millionen Quadratfuß Bürofläche ab. Die Büro-Vermietungsquote belief sich insgesamt auf 80,4 % und lag damit 3,7 Prozentpunkte über der tatsächlichen Belegungsquote, was Mieter widerspiegelt, die Verträge unterzeichnet haben, aber noch nicht eingezogen sind. Nach Angaben des Unternehmens dürften diese Mieter mit Beginn ihrer Mietverträge zur Belegungsquote beitragen.

Douglas Emmett besitzt 18,2 Millionen Quadratfuß Bürofläche, die 78 % der Mieteinnahmen erwirtschaften, sowie 4.410 Wohnungen, auf die die verbleibenden 22 % entfallen. Auf West Los Angeles entfallen 66 % der jährlichen Mieteinnahmen, gefolgt vom Los Angeles Valley mit 20 % und Honolulu mit 14 %.

Kleinere Mieter stützen Büro-Vermietungsstrategie

Das Büroportfolio umfasst rund 2.800 Mietverträge mit einer Mediangröße von etwa 2.400 Quadratfuß. Rund 96 % der Verträge umfassen weniger als 20.000 Quadratfuß, was das Risiko gegenüber einzelnen Großmietern begrenzt. Rechtsdienstleistungen bilden mit 19,9 % den größten Branchenschwerpunkt, gefolgt von Finanzdienstleistungen mit 16 % und der Immobilienbranche mit 13,5 %.

Die Mieterbindungsquote liegt seit dem Börsengang des Unternehmens im Jahr 2006 bezogen auf die Quadratfußzahl bei durchschnittlich rund 70 %. Die Vertragsabläufe verteilen sich zudem über mehrere Jahre, wobei der größte jährliche Anteil – 12,8 % – im Jahr 2028 ansteht.

Douglas Emmett teilte mit, dass in nahezu allen Büro-Mietverträgen vertragliche jährliche Mieterhöhungen von 3 % bis 5 % verankert sind. Die räumliche Bündelung des Portfolios ermöglicht es zudem, Vermietung, Hausverwaltung sowie Rechts-, Planungs- und Bauaufgaben für benachbarte Gebäude intern abzuwickeln. In den vergangenen vier Quartalen unterzeichnete das Unternehmen rund 900 Büro-Mietverträge, wobei der durchschnittliche Zeitraum von der Einigung über die Konditionen bis zum Einzug der Mieter weniger als vier Monate betrug.

Wohnungen bieten Wachstums- und Entwicklungspotenzial

Das Wohnimmobilienportfolio weist seit 2009 eine durchschnittliche Vermietungsquote von rund 99 % auf und ist in diesem Zeitraum nie unter 98 % gefallen. Das flächenbereinigte Nettobetriebsergebnis (NOI) bei Wohnungen wuchs in den vergangenen 15 Jahren um durchschnittlich rund 4 % jährlich, einschließlich des Anstiegs von 4,4 % gegenüber dem Vorjahr im jüngsten Quartal.

Douglas Emmett hat mehr als 1.000 Wohnungen in der Entwicklung, was etwa 23 % des aktuellen Bestands entspricht. Das Neuentwicklungsprojekt Landmark Residences in Brentwood soll 712 Einheiten umfassen, wobei die Fertigstellung der Türme A und B für 2028 geplant ist. Die geschätzten Projektkosten belaufen sich auf rund 400 Millionen US-Dollar.

Am Standort 10900 Wilshire in Westwood entwickelt das Unternehmen eine gemischt genutzte Immobilie, indem frei werdende Büroetagen sukzessive in Wohnungen umgewandelt werden. Die Umwandlung aller infrage kommenden Etagen könnte bis zu 323 Einheiten bei geschätzten Kosten von 200 bis 250 Millionen US-Dollar schaffen, wenngleich noch keine feste Aufteilung zwischen Büro- und Wohnflächen festgelegt wurde.

Das Unternehmen identifizierte zudem baurechtlich genehmigte Flächen mit einer potenziellen Kapazität für 8.000 bis 10.000 zusätzliche Wohnungen. Douglas Emmett gab jedoch zu bedenken, dass Projektentwicklungen in den Zielmärkten des Unternehmens langwierig und komplex seien und dass Projektkosten, Einheitenanzahl und Zeitpläne Schätzungen blieben, die Unsicherheiten unterliegen.

Schuldenprofil und Risiken

Douglas Emmett schloss das Quartal mit liquiden Mitteln in Höhe von 311 Millionen US-Dollar ab. Rund 86 % der Verbindlichkeiten waren festverzinslich oder über Swaps zinssicher abgesichert und wiesen einen durchschnittlichen Zinssatz von 5,04 % auf, während 14 % variabel verzinst waren. Die Darlehen sind regresslos (non-recourse) über separate Immobiliengruppen besichert und enthalten keine Covenants auf Unternehmensebene.

Für 2026 meldete das Unternehmen keine Fälligkeiten von Verbindlichkeiten, wobei sich der eigene Anteil an den geplanten Fälligkeiten auf 338 Millionen US-Dollar im Jahr 2027, 607 Millionen US-Dollar im Jahr 2028, 428 Millionen US-Dollar im Jahr 2029 und 2,38 Milliarden US-Dollar im Jahr 2030 beläuft.

Douglas Emmett stufte die Nachfrage nach Büroflächen, Zinssätze und Refinanzierungen, die geografische Konzentration sowie Mieterabgänge als wesentliche Risiken ein. Die Vermögenswerte des Unternehmens konzentrieren sich auf West Los Angeles und Honolulu, während die tatsächliche Belegungsquote bei Büros weiterhin unter der Vermietungsquote liegt. Das Unternehmen wies zudem darauf hin, dass zukunftsgerichtete Entwicklungspläne und betriebliche Erwartungen aufgrund der in den aufsichtsrechtlichen Mitteilungen beschriebenen Unsicherheiten von den tatsächlichen Ergebnissen abweichen könnten.