Q3-AFFO von Postal Realty steigt um 9,1 %, Akquisitionsziel erhöht

Postal Realty (NYSE: PSTL) meldete für das dritte Quartal 2026 bereinigte Funds from Operations (AFFO) von 0,36 US-Dollar je verwässerter Aktie, ein Plus von 9,1 % gegenüber dem Vorjahr, da internes Wachstum und Akquisitionen das Ergebnis steigerten. Der Immobilien-Investment-Trust (REIT) hob zudem seine Prognose für den Ganzjahres-AFFO und für Akquisitionen an, was auf einen größeren Beitrag durch die Portfolioexpansion hindeutet, während gleichzeitig eine relativ niedrige Pro-forma-Verschuldungsquote beibehalten wird.

Das Unternehmen rechnet für 2026 nun mit einem AFFO von 1,42 bis 1,44 US-Dollar je Aktie, was auf dem Mittelwert einem Wachstum von 8,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Seine vorherige Prognose wurde in der Präsentation nicht offengelegt. Postal Realty bekräftigte zudem seinen Ausblick für das flächenbereinigte Cash-Netto-Betriebsergebnis (Same-Store Cash NOI) für 2026 mit einem Wachstum von 6 % bis 7 %.

Der AFFO je Aktie blieb gegenüber dem zweiten Quartal unverändert. Das Unternehmen führte das Ergebnis im Quartalsvergleich auf saisonale Betriebskosten sowie einmalige Allgemeine und Verwaltungskosten zurück. Postal Realty beschloss eine Quartalsdividende von 0,245 US-Dollar je Aktie, was hochgerechnet 0,98 US-Dollar im Jahr entspricht.

Übernahmeziel angehoben

Postal Realty hob sein Akquisitionsziel für 2026 von zuvor 150 bis 160 Millionen US-Dollar auf nun 185 bis 200 Millionen US-Dollar an. Im dritten Quartal erwarb das Unternehmen 145 Immobilien mit einer Gesamtfläche von rund 387.000 Quadratfuß für 82 Millionen US-Dollar bei einer gewichteten durchschnittlichen Cash-Kapitalisierungsrate von 6,9 %.

Zu den Transaktionen des Quartals gehörten Immobilien in Greenwich (Connecticut) und Brooklyn (New York). Im September erwarb das Unternehmen zudem 72 zuvor selbst verwaltete Immobilien für 27,8 Millionen US-Dollar, finanziert durch 25,8 Millionen US-Dollar in bar und 2 Millionen US-Dollar in Operating-Partnership-Anteilen. Dieses Portfolio ist vollständig vermietet und umfasst rund 148.000 Quadratfuß.

Bis zum 30. September schloss Postal Realty im Jahr 2026 Akquisitionen im Wert von rund 162 Millionen US-Dollar bei einer gewichteten durchschnittlichen Kapitalisierungsrate von 7,1 % ab. Nach Unternehmensangaben wurden 77 % der Akquisitionen intern generiert, was den Fokus auf die Konsolidierung des fragmentierten Marktes für in Privatbesitz befindliche Postimmobilien widerspiegelt.

Zum Quartalsende besaß Postal Realty 2.159 Immobilien in 49 US-Bundesstaaten mit einer Netto-Mietfläche im Innenbereich von rund 7,9 Millionen Quadratfuß. Die Vermietungsquote lag bei 99,8 %, während die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge 6,4 Jahre betrug, einschließlich bestimmter vereinbarter Mietbedingungen und noch nicht unterzeichneter Vertragsänderungen, die in der Präsentation beschrieben sind.

Mietvertragsänderungen stützen interne Wachstumsstrategie

Das Management versucht, Mietvertragsstrukturen mit Festmieten durch längerfristige Verträge mit jährlichen Mietsteigerungen zu ersetzen. Unter Berücksichtigung der bis 2027 vereinbarten Bedingungen würden Mietverträge mit jährlichen Steigerungsraten von mindestens 3 % 60 % des Portfolios abdecken, während 10-jährige Mietverträge 55 % ausmachen würden. Einige dieser Bedingungen haben noch nicht begonnen, und die Zahlen enthalten nicht unterzeichnete Änderungen, die bestimmte Mark-to-Market-Mietverträge aus dem Jahr 2023 verlängern.

Postal Realty erwartet für 2027 ein flächenbereinigtes Cash-Umsatzwachstum von rund 6,5 %. Auslaufende Mietverträge bieten Möglichkeiten zur Mietanpassung, setzen das Unternehmen jedoch auch Verlängerungs- und Verhandlungsrisiken aus. Etwa 26 % der Anualisierten Nettokaltmiete stehen im Zusammenhang mit auslaufenden Mark-to-Market-Mietverträgen von 2027 bis 2030. Die historische gewichtete durchschnittliche Mieterbindungsrate des Portfolios lag im bisherigen Jahresverlauf 2026 bei 99,6 %.

Eigenkapitalemission erweitert Akquisitionskapazität

Postal Realty nahm im Jahr 2026 bis zum 16. Oktober 213 Millionen US-Dollar an Eigenkapital auf, einschließlich 82,5 Millionen US-Dollar, die aus noch nicht abgewickelten Termingeschäften (Forward Shares) erwartet werden, unter der Annahme einer vollständigen physischen Erfüllung. Zum Ende des dritten Quartals meldete das Unternehmen eine Liquidität von 343,5 Millionen US-Dollar, die sich in erster Linie aus nicht in Anspruch genommenen Kreditlinien und erwarteten Erlösen aus noch nicht abgewickeltem Termineigenkapital zusammensetzt.

Das Unternehmen stockte seine Kreditfazilität im Juli um 60 Millionen US-Dollar auf 615 Millionen US-Dollar auf, einschließlich einer Erhöhung der revolvierenden Kreditlinie auf 275 Millionen US-Dollar. Zum Quartalsende waren 93,2 % der Verbindlichkeiten festverzinst, der gewichtete durchschnittliche Zinssatz lag bei 3,9 % und die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Schulden betrug 3,2 Jahre. Die Pro-forma-Nettoverschuldung im Verhältnis zum hochgerechneten bereinigten EBITDA lag unter Berücksichtigung der ausstehenden Termin-Eigenkapitalerlöse beim 3,5-Fachen und damit unter dem vom Management angestrebten Verschuldungsziel von maximal dem 5,5-Fachen.

In der Präsentation von Postal Realty wurden Investment-Grade-Ratings von BBB von Fitch und KBRA aufgeführt, wobei das Rating von Fitch im August bekannt gegeben wurde.

Der Ausblick des Unternehmens bleibt abhängig von seiner Fähigkeit, Akquisitionen abzuschließen und Mietverträge mit dem U.S. Postal Service zu den erwarteten Konditionen auszuhandeln. Zu den weiteren offengelegten Risiken gehören Veränderungen bei der Nachfrage nach Postdienstleistungen, Schließungen oder Konsolidierungen von USPS-Immobilien, höhere Betriebs- und Finanzierungskosten, Zinsschwankungen, die Verfügbarkeit von Akquisitionen sowie die Fähigkeit des Unternehmens, den REIT-Status beizubehalten. Postal Realty wies zudem darauf hin, dass seine zukunftsgerichtete Nicht-GAAP-Prognose nicht mit vergleichbaren GAAP-Kennzahlen übergeführt wird, da bestimmte Posten wie Wertminderungen, Gewinne oder Verluste aus Immobilienverkäufen sowie Abschreibungen schwer vorherzusagen sind.