Q3-Verlust von Claros Mortgage Trust verringert sich, da Kreditbereinigungen die Schulden reduzieren

Claros Mortgage Trust wies für das dritte Quartal einen GAAP-Nettoverlust von 14,3 Millionen US-Dollar oder 0,10 US-Dollar je Aktie aus, da der Gewerbeimmobilienfinanzierer weiterhin problematisches Kreditgeschäft abbaute und Schulden verringerte. Die Watchlist des Unternehmens ging gegenüber dem Jahresende zurück, während Kreditrückzahlungen nach Quartalsende einen weiteren Verschuldungsabbau unterstützten. Beträchtliche Risikovorsorgen und potenzielle Verluste aus anstehenden Kreditverkäufen belasteten jedoch weiterhin die Bilanz.

Der GAAP-Verlust verringerte sich von 255,4 Millionen US-Dollar oder 1,81 US-Dollar je Aktie im zweiten Quartal, als die Ergebnisse eine Risikovorsorge für erwartete Kreditausfälle (CECL) von 208,8 Millionen US-Dollar und eine Wertberichtigung auf zum Verkauf gehaltene eigene Immobilien (REO) von 29,6 Millionen US-Dollar enthielten. Die CECL-Risikovorsorge im dritten Quartal belief sich auf 387.000 US-Dollar.

CMTG verzeichnete einen ausschüttungsfähigen Verlust (Distributable Loss), eine Nicht-GAAP-Kennzahl, von 12,1 Millionen US-Dollar oder 0,08 US-Dollar je Aktie. Der ausschüttungsfähige Verlust vor realisierten Gewinnen und Verlusten lag bei 7,9 Millionen US-Dollar bzw. 0,05 US-Dollar je Aktie. Die Gesamtnettoeinnahmen beliefen sich auf 32,6 Millionen US-Dollar, darunter 1,2 Millionen US-Dollar an Nettozinserträgen und 31,4 Millionen US-Dollar an Einnahmen aus eigenen Immobilien.

Der Buchwert lag am 30. September bei 8,49 US-Dollar je Aktie, verglichen mit 8,58 US-Dollar Ende Juni. Der bereinigte Buchwert, der die allgemeine CECL-Reserve sowie kumulierte Abschreibungen auf eigene Immobilien hinzurechnet, betrug 9,00 US-Dollar je Aktie. Die gesamten CECL-Reserven beliefen sich auf 566,2 Millionen US-Dollar, was 18,5 % des unbezahlten Kapitalbetrags entspricht, einschließlich 515,6 Millionen US-Dollar an Einzelwertberichtigungen.

Kreditbereinigungen und Abbau der Watchlist

Das als Finanzinvestition gehaltene Kreditportfolio wies nach Buchwert 2,5 Milliarden US-Dollar über 23 Kredite auf, verglichen mit 2,8 Milliarden US-Dollar über 26 Kredite am Ende des zweiten Quartals. Das Portfolio bestand zu 95 % aus variabel verzinslichen und zu 95 % aus vorrangigen Krediten mit einer gewichteten durchschnittlichen Risikobewertung von 3,8.

Im Laufe des Quartals bereinigte CMTG vier Kredite mit einem unbezahlten Gesamtkapitalbetrag von 409,5 Millionen US-Dollar und erhielt 8 Millionen US-Dollar an Teilrückzahlungen. Die Bereinigungen umfassten zwei Vollrückzahlungen in Höhe von insgesamt 223,1 Millionen US-Dollar, den Verkauf eines Watchlist-Kredits zu 63 % des unbezahlten Kapitalbetrags und eine vorzeitige Rückzahlung eines weiteren Watchlist-Kredits mit Abschlag bei einer Rückzahlungsquote von 94 %. Nach Quartalsende erhielt das Unternehmen zwei weitere Vollrückzahlungen über insgesamt 268,7 Millionen US-Dollar sowie 600.000 US-Dollar an Teilrückzahlungen.

Seit Jahresbeginn erreichten die Kreditbereinigungen ein unbezahltes Gesamtkapital von 1,3 Milliarden US-Dollar, darunter sechs Vollrückzahlungen über insgesamt 732,5 Millionen US-Dollar. CMTG bereinigte in diesem Zeitraum sieben Watchlist-Kredite im Gesamtwert von 646,8 Millionen US-Dollar und erzielte dabei Bruttoerlöse in Höhe von 79 % des unbezahlten Kapitalbetrags.

Zum Quartalsende umfasste die Watchlist 11 Kredite mit einem kumulierten Buchwert von 1,1 Milliarden US-Dollar, was einem Rückgang von 547,2 Millionen US-Dollar gegenüber Ende 2025 entspricht. Im Quartalsverlauf wurden keine Kredite neu in die Watchlist aufgenommen oder auf den Zinsausfallstatus gesetzt. Die Watchlist enthielt 10 Kredite mit der Risikostufe 5 bei einem unbezahlten Kapitalbetrag von 1,55 Milliarden US-Dollar und einem Buchwert von 1,03 Milliarden US-Dollar nach spezifischen CECL-Reserven in Höhe von 33,4 % des unbezahlten Kapitalbetrags.

Im Oktober wurden verbindliche Vereinbarungen über den Verkauf von zwei Krediten der Risikostufe 5 für einen Bruttogesamterlös von 310,7 Millionen US-Dollar erzielt, was 97 % ihres aktuellen kumulierten Buchwerts entspricht. Falls die Transaktionen im vierten Quartal abgeschlossen werden, führen sie voraussichtlich zu zusätzlichen kumulierten Verlusten von 10,4 Millionen US-Dollar bzw. etwa 0,07 US-Dollar je Aktie.

Schuldenabbau und Veräußerungen eigener Immobilien

Die ausstehenden Finanzierungen verringerten sich im Laufe des Quartals um 330,1 Millionen US-Dollar, einschließlich Tilgungszahlungen in Höhe von 99,9 Millionen US-Dollar zum Verschuldungsabbau. CMTG beendete den September mit einer Liquidität von 146,9 Millionen US-Dollar, darunter 133,8 Millionen US-Dollar an Barmitteln. Per 2. November lag die Liquidität bei 142,7 Millionen US-Dollar, einschließlich 136,8 Millionen US-Dollar an Barmitteln.

Das Nicht-GAAP-Nettoverschuldungs-Eigenkapital-Verhältnis lag zum Quartalsende beim 1,7-Fachen und der Gesamtverschuldungsgrad beim 2,4-Fachen. Unter Berücksichtigung nachfolgender Kreditbereinigungen und Schuldentilgungen in Höhe von 268,7 Millionen US-Dollar hätten diese Quoten das 1,5-Fache bzw. 2,2-Fache betragen. Das Unternehmen meldete zudem unverpfändete Vermögenswerte in Höhe von 664,5 Millionen US-Dollar und netto noch nicht ausbezahlte Kreditzusagen von 3 Millionen US-Dollar, bei denen die Auszahlungsbedingungen erfüllt waren.

Das Portfolio an eigenen Immobilien (REO) von CMTG bestand aus acht Beteiligungen mit einem Buchwert von 700,7 Millionen US-Dollar und einem Eigenkapital von 287,1 Millionen US-Dollar oder 1,99 US-Dollar je Aktie. Das Unternehmen veräußerte im Quartal eine Mehrfamilienhaus-REO-Investition für 22,5 Millionen US-Dollar. Im Oktober wurde eine verbindliche Vereinbarung getroffen, zwei der sieben Hotels im REO-Hotelportfolio für 44,5 Millionen US-Dollar zu verkaufen – leicht über ihrem zugewiesenen Buchwert –, wobei der Abschluss bis zum ersten Quartal 2027 erwartet wird.

Das Unternehmen verfolgt für mehrere REO-Objekte Verkäufe oder andere Monetarisierungsstrategien, während es bei anderen vor einer eventuellen Veräußerung eine Verbesserung der operativen Leistung anstrebt. Die Ergebnisse hängen weiterhin von der Umsetzung und den Marktbedingungen ab. CMTG nannte zudem Kreditnehmerausfälle, Refinanzierungsdruck, Finanzierungsverfügbarkeit und -kosten, Zinsänderungen, sinkende Besicherungswerte, eine geringere Nachfrage nach Gewerbeimmobilien sowie potenziell geringere Rückzahlungsquoten oder eine höhere Verlusthöhe als wesentliche Unsicherheiten, die sich auf sein Portfolio und künftige Ergebnisse auswirken.