Redwood Trust verbucht Q3-Verlust, plant C-Corporation-Umwandlung für 2027

Redwood Trust wies für das dritte Quartal einen GAAP-Verlust aus, da Bewertungseffekte im Zusammenhang mit der Veräußerung von Altbeständen den Buchwert belasteten. Zudem kündigte das Unternehmen an, seinen 32-jährigen Status als Real Estate Investment Trust zu beenden und 2027 in eine steuerpflichtige C-Corporation zu wechseln. Laut Unternehmensangaben soll diese Umstrukturierung die Firmenstruktur besser an das wachsende Hypothekengeschäft anpassen, die Einbehaltung von Gewinnen erhöhen und eine stärkere Nutzung bestehender steuerlicher Vermögenswerte ermöglichen.

Der Hypothekenfinanzierer verzeichnete im dritten Quartal 2026 einen GAAP-Verlust von 0,39 US-Dollar je Aktie sowie eine GAAP-Eigenkapitalrendite von minus 22,8 %. Der Buchwert sank gegenüber dem Vorquartal um 4,9 % auf 6,56 US-Dollar je Aktie, während die wirtschaftliche Gesamtrendite, die die Buchwertveränderung und die beschlossenen Dividenden umfasst, bei minus 2,3 % lag.

Die Ergebnisse der Kerngeschäftsfelder von Redwood fielen auf Non-GAAP-Basis stetiger aus. Die Kernsegmente erwirtschafteten für die Ausschüttung verfügbare Gewinne (Earnings Available for Distribution, EAD) von 0,18 US-Dollar je Aktie und erzielten eine EAD-Eigenkapitalrendite von 12,7 %. Diese Segmente – das Hypothekengeschäft und Redwood Investments – machten 93 % des Segmentkapitals des Unternehmens von insgesamt 1,6 Milliarden US-Dollar aus.

Wechsel zur C-Corporation zielt auf höhere Gewinneinbehaltung ab

Redwood plant, den REIT-Status beizubehalten, bis der Antrag auf Aufhebung dieser Einstufung eingereicht wird, was derzeit für März 2027 vorgesehen ist. Die Umstellung soll voraussichtlich für das Steuerjahr 2027 wirksam werden.

Die Bilanzierung eines geschätzten aktiven latenten Steueranspruchs von 85 Millionen bis 90 Millionen US-Dollar könnte den GAAP-Buchwert je Aktie im vierten Quartal 2026 um 0,73 bis 0,77 US-Dollar erhöhen, wie aus der Präsentation hervorgeht. Bezogen auf den Buchwert zum 30. September würde sich daraus auf Pro-forma-Basis ein Wert von 7,29 bis 7,33 US-Dollar je Aktie ergeben.

Das Management geht zudem davon aus, dass die neue Struktur die finanzielle Flexibilität erhöht, da Redwood einen größeren Teil seiner Gewinne einbehalten und reinvestieren kann. Auf Basis einer beispielhaften Senkung der Quartalsdividende auf Stammaktien von 0,18 auf 0,02 US-Dollar je Aktie schätzt das Unternehmen, dass es jährlich zusätzlich 70 Millionen bis 75 Millionen US-Dollar an liquiden Mitteln einbehalten könnte.

Redwood erklärte, dass verfügbare steuerliche Verlustvorträge über einen mehrjährigen Zeitraum hinweg jährliche Liquiditätseinsparungen bei den Steuern in Höhe von beispielhaft 20 Millionen bis 25 Millionen US-Dollar ermöglichen könnten, bis diese Steuerguthaben vollständig aufgebraucht sind. Zudem sieht das Unternehmen die Möglichkeit, die Fremdkapitalkosten im Laufe der Zeit durch eine Verbesserung des Kreditprofils und den erweiterten Zugang zu institutionellen Finanzierungsmärkten zu senken. Eine Senkung der Finanzierungskosten um 100 Basispunkte für unbesicherte Verbindlichkeiten von rund 900 Millionen US-Dollar würde eine jährliche Einsparung vor Steuern von etwa 9 Millionen US-Dollar bedeuten; diese Schätzung dient jedoch der Veranschaulichung und stellt keine Prognose dar.

Zu den geplanten strukturellen Änderungen gehören auch ein Umtauschangebot für Vorzugsaktien, eine Aktienzusammenlegung (Reverse Stock Split) sowie ein Bezugsrechteplan zum Schutz der steuerlichen Vermögenswerte von Redwood. Konditionen für das Umtauschangebot und die Aktienzusammenlegung wurden in der Präsentation nicht genannt.

Veräußerung von Altbeständen belastet Quartalsergebnis

Der Verlust im dritten Quartal war in erster Linie auf das Segment Legacy Investments zurückzuführen, in dem verkaufsbedingte Wertanpassungen zu einem Segmentverlust von 0,39 US-Dollar je Aktie beitrugen. Redwood gab an, dass 85 % der Zeitwertveränderungen des Segments mit realisierten Veräußerungen zusammenhingen.

Das Unternehmen verzeichnete im dritten Quartal und im Oktober Tilgungen von Alt-Hypotheken und Verkäufe von im Besitz befindlichen Immobilien (Real Estate Owned) im Umfang von 125 Millionen US-Dollar. Die Pro-forma-Zahlungsrückstände von über 90 Tagen bei Alt-Hypotheken gingen von 241 Millionen US-Dollar im Vorjahr auf 123 Millionen US-Dollar zurück, was einem Rückgang von etwa 33 % entspricht.

Das Management rechnet im vierten Quartal mit weiteren Abwicklungen von Altlasten, worauf ab dem ersten Quartal 2027 geringere damit verbundene Ergebnis- und Finanzierungsbelastungen folgen sollen. Redwood bezeichnete zudem opportunistische Rückkäufe unbesicherter Verbindlichkeiten mit attraktiven Abschlägen als kurzfristige Priorität und strebt ab dem ersten Quartal 2027 eine Rückkehr zu organischem Buchwertwachstum an.

Hypothekengeschäftsplattformen behaupten Produktions- und Vertriebsvolumen

Das Hypothekengeschäft von Redwood verzeichnete weiterhin eine umfangreiche Kredit- und Verbriefungsaktivität. Das Unternehmen schloss in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 Verbriefungsemissionen im Wert von über 20 Milliarden US-Dollar ab, darunter 6,8 Milliarden US-Dollar im dritten Quartal. Die Verbriefungs-Ausschüttungen seit Jahresbeginn stiegen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 121 %.

Sequoia, die Plattform von Redwood für Correspondent Lending im Bereich der Jumbo-Wohnimmobiliendarlehen, verzeichnete im dritten Quartal ein Zinssicherungsvolumen (Lock Volume) von 5,1 Milliarden US-Dollar. Das Zinssicherungsvolumen seit Jahresbeginn stieg um 40 %, wobei variabel verzinsliche Produkte 36 % des Quartalsmixes ausmachten. Sequoia platzierte im Berichtszeitraum 5,8 Milliarden US-Dollar über 10 Verbriefungen.

Aspire, die Plattform des Unternehmens für Non-Qualified-Mortgage-Kredite (Non-QM), erzielte ein Zinssicherungsvolumen von 1,1 Milliarden US-Dollar und arbeitete mit mehr als 165 aktiven Verkäufern zusammen. Ständige Ankäufe (Flow Purchases) machten etwa 88 % des Volumens aus. Die Präsentation zeigte zudem, dass sich die Spreads für AAA-geratete Non-QM-Papiere im Berichtszeitraum um 42 Basispunkte ausweiteten, was auf ein anspruchsvolleres Kapitalmarktumfeld hindeutet.

CoreVest vergab Kredite in Höhe von 406 Millionen US-Dollar an Wohnimmobilieninvestoren und veräußerte bzw. übertrug 427 Millionen US-Dollar über Direktverkäufe, Verbriefungen und Joint-Venture-Transfers. Das Finanzierungsvolumen für Überbrückungskredite erreichte 189 Millionen US-Dollar, den höchsten Stand seit dem dritten Quartal 2023. Die Netto-Neugeschäftskosten (Net Cost to Originate) von CoreVest lagen in den ersten neun Monaten 2026 unverändert zum Gesamtjahr 2025 bei 0,92 %.

Über das gesamte Hypothekengeschäft hinweg reduzierte Redwood den Kreditbestand zum Quartalsende von 3,1 Milliarden US-Dollar am Ende des zweiten Quartals auf 2,5 Milliarden US-Dollar, nachdem Kredite im Wert von 6,9 Milliarden US-Dollar angekauft oder finanziert und 7,5 Milliarden US-Dollar veräußert wurden. Im bisherigen Jahresverlauf verblieben die Kredite durchschnittlich 32 Tage in der Bilanz, was einen schnellen Kapitalumschlag unterstützt.

Das Produktionswachstum übertraf weiterhin die Betriebskosten. Das Gesamtvolumen in den ersten neun Monaten stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2025 um 50 %, während die Aufwendungen um 7 % zunahmen. Die Betriebsausgaben sanken von 0,88 % des Volumens im Gesamtjahr 2025 auf 0,69 %, wobei etwa 60 % der bisherigen Kostenbasis variabel und an das Produktionsvolumen gekoppelt waren.

Redwood beendete das Quartal mit einer Liquidität von rund 200 Millionen US-Dollar. Das Management präsentierte einen beispielhaften Pfad zur Erhöhung auf 350 Millionen bis 400 Millionen US-Dollar durch Joint-Venture-Aktivitäten, Finanzierungsoptimierung und weitere Veräußerungen von Altbeständen. Mögliche Verwendungszwecke sind das Wachstum im Hypothekengeschäft, die Rückzahlung von im Juni 2027 fälligen Wandelanleihen sowie der Rückkauf länger laufender unbesicherter Verbindlichkeiten.

Der Ausblick unterliegt weiterhin Ausführungs-, Finanzierungs- und Marktrisiken. Redwood wies darauf hin, dass der Zeitplan und die Vorteile der Umwandlung in eine C-Corporation, der Bilanzierung von Steuerguthaben, der Dividendenanpassung, der Abwicklung von Altlasten sowie der Senkung der Fremdkapitalkosten von den aktuellen Schätzungen abweichen könnten. Auch die Volatilität am Hypothekenmarkt, Änderungen der Zinssätze und Kreditkonditionen sowie Unsicherheiten bezüglich der Branchendaten könnten die tatsächlichen Ergebnisse beeinflussen.