Sabra legt Ausblick für 2026 fest, da SHOP-Wachstum das Ergebnis stützt

Sabra Health Care REIT, Inc. (NASDAQ: SBRA) hat seine aktualisierte Prognose für 2026 vorgelegt. Diese impliziert im Mittelwert ein Wachstum des normalisierten FFO je Aktie von rund 7 % gegenüber dem Vorjahr, da der Ausbau des betriebenen Seniorenwohnportfolios sowie die anhaltende Investitionstätigkeit das Ergebniswachstum stützen.

Der Gesundheits-REIT erwartet für 2026 einen normalisierten FFO von 1,54 bis 1,55 US-Dollar je verwässerter Aktie sowie einen normalisierten bereinigten FFO von 1,60 bis 1,61 US-Dollar. Die jeweiligen Mittelwerte entsprechen laut der Präsentation einem Wachstum von etwa 7 % beziehungsweise 8 % gegenüber dem Vorjahr. Sabra prognostiziert zudem einen GAAP-Nettogewinn von 0,265 bis 0,275 US-Dollar je Aktie, einen FFO von 1,145 bis 1,155 US-Dollar und einen AFFO von 1,625 bis 1,635 US-Dollar.

Der Ausblick setzt für das flächenbereinigte betriebene Seniorenwohnportfolio (Senior Housing Operating Portfolio, kurz SHOP) ein Cash-NOI-Wachstum auf Ganzjahresbasis im mittleren 10-Prozent-Bereich voraus sowie am Mittelwert ein Cash-NOI-Wachstum im niedrigen einstelligen Prozentbereich für das Triple-Net-Portfolio – jeweils ohne Zukäufe, Verkäufe und abgeschlossene oder geplante Mieterwechsel. Zudem sind Verwaltungs- und Allgemeinkosten von 63 Millionen US-Dollar und barwirksame Zinsaufwendungen von 106 Millionen US-Dollar am jeweiligen Mittelwert enthalten.

Die Prognose berücksichtigt nur Investitionen, Verkäufe und Kapitalmarktaktivitäten, die bis zum 2. November abgeschlossen wurden, sodass Sabras bereits zugesprochene Investitionspipeline außerhalb der Vorhersage bleibt.

Seniorenwohnen treibt Portfoliowachstum an

Die flächenbereinigte SHOP-NOI-Marge erreichte im dritten Quartal 34,9 %, während der flächenbereinigte Umsatz pro belegtem Zimmer um 7,3 % stieg. Wie Sabra mitteilte, entfielen 34 % des NOI auf SHOP. Dieser Anteil soll durch organisches Wachstum und Investitionen auf 40 % steigen, mit einem anschließenden Ziel von 50 % und einem längerfristigen Ziel oberhalb dieses Niveaus.

Das Seniorenwohnportfolio des Unternehmens belief sich zum 30. September auf 3,0 Milliarden US-Dollar und erzielte eine Cash-NOI-Rendite von 7,6 % auf den Bruttobuchwert. SHOP machte 86 % des NOI im Bereich Seniorenwohnen aus. Seit 2021 verzeichnete der flächenbereinigte SHOP-NOI eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von über 17 %, während die Margen um 13 Prozentpunkte stiegen, wie aus der Präsentation hervorgeht.

Sabra hat die Plattform auch durch Übernahmen ausgebaut. Im bisherigen Jahresverlauf schloss das Unternehmen Investitionen von fast 750 Millionen US-Dollar ab, wovon etwa 80 % auf SHOP-Objekte mit einer geschätzten Rendite von 8,0 % entfielen. Die zugesprochene Investitionspipeline lag bei rund 425 Millionen US-Dollar, bestehend überwiegend aus SHOP-Immobilien mit einer geschätzten Rendite von 7,0 %.

Die in den Jahren 2024 und 2025 abgeschlossenen SHOP-Investitionen erzielten zum 30. September eine Ist-Rendite von 8,7 % und lagen damit über der ursprünglichen Kalkulation des Unternehmens. Sabra gab an, dass die Rendite seiner SHOP-Investitionen von 2023 bis 2026 um mehr als 260 Basispunkte gestiegen ist.

Pflegeheim-Mietverträge bieten Potenzial für Mietanpassungen

Sabras Pflegeheim-Portfolio im Wert von 2,8 Milliarden US-Dollar erzielte eine Cash-NOI-Rendite von 9,9 % auf den Bruttobuchwert und wies eine EBITDARM-Mietdeckungsquote des 2,52-Fachen auf. Pflegeheime und Übergangspflege machten 48 % des annualisierten NOI aus, verglichen mit 33,9 % bei SHOP und 7 % bei vermieteten Seniorenwohnimmobilien.

Das Management identifizierte auslaufende Mietverträge als potenzielle Quelle für zusätzliche Mieteinnahmen. Fast die Hälfte des Pflegeheim-NOI stammt aus Mietverträgen, die bis 2031 auslaufen, und laut Unternehmen könnten die aktuellen Deckungsquoten bei Ablauf dieser Vereinbarungen Anpassungen an die marktübliche Miete unterstützen.

Die Neuausrichtung von zuvor an Avamere vermieteten Einrichtungen verdeutlicht diese Strategie. Sabra legte die Jahresmiete zunächst im Februar 2026 auf 48 Millionen US-Dollar fest, was 17 % über der 2025 erhaltenen Miete lag. Nachdem der Gründer von Avamere den Wunsch geäußert hatte, sich aus dem Pflegeheimgeschäft zurückzuziehen, wurden die Immobilien im Rahmen langfristiger Mietverträge an Cascadia und Ensign übertragen. Die annualisierte Miete stieg auf 53 Millionen US-Dollar und lag damit fast 30 % über dem 2025 gezahlten Betrag.

Liquidität stützt Investitionstätigkeit

Sabra wies zum 30. September eine Gesamtliquidität von 1,2 Milliarden US-Dollar aus. Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA lag beim 4,54-Fachen, die Schulden entsprachen 35 % des Vermögenswerts und die besicherten Schulden machten 1 % des Vermögenswerts aus. Der Zinsdeckungsgrad des REITs lag beim 5,17-Fachen, während der Festkostendeckungsgrad beim 5,06-Fachen lag. Die Kosten der dauerhaften konsolidierten Schulden beliefen sich ohne die Inanspruchnahme der revolvierenden Kreditfazilität auf 3,92 %.

Zum Quartalsende verfügte das Unternehmen über Investitionen in Höhe von 6,6 Milliarden US-Dollar und 60 Betreiberbeziehungen, wobei auf die größte Beziehung 8,4 % des annualisierten NOI entfielen. Seniorenwohnen machte 41 % des annualisierten NOI aus, wenn SHOP, vermietete Immobilien sowie relevante Darlehens- und Vorzugskapitalbeteiligungen einbezogen werden.

Sabra investiert zudem in Daten und Technologie, um die Risikoprüfung und den Immobilienbetrieb zu unterstützen. Das Management geht davon aus, dass die Integration künstlicher Intelligenz in den Investitionsprozess die Kapazität erhöhen wird, während Betreiber Instrumente zur Überwachung von Vitalparametern, zur Erkennung von Sturzrisiken und zur Unterstützung der klinischen Pflege eingeführt haben. Wie das Unternehmen mitteilte, sollen die Erkenntnisse aus einer Studie zu fünf sturzbezogenen Technologien im Jahr 2027 in SHOP-Einrichtungen für betreutes Wohnen und Dementenbetreuung angewendet werden.

Der Ausblick unterliegt weiterhin Umsetzungs- und Betriebsrisiken. Sabra wies darauf hin, dass zugesprochene Investitionen möglicherweise nicht zu endgültigen Vereinbarungen führen oder nicht zu den erwarteten Bedingungen abgeschlossen werden. Zu den weiteren Unsicherheiten gehören Zinssätze, Inflation, Arbeitskosten und Personalmangel, die Leistung der Betreiber, Regulierungen im Gesundheitswesen, Erstattungsrisiken, die Insolvenz von Mietern oder Kreditnehmern, Versicherungskosten, der Zugang zu Kapital sowie die operativen Risiken im Zusammenhang mit SHOP-Einrichtungen. Da das Portfolio auf Gesundheitsimmobilien konzentriert ist – insbesondere auf Pflegeheime und Seniorenwohnen –, könnte sich ein Abschwung in einem der beiden Segmente überproportional auf die Ergebnisse auswirken.