Safehold: Umsatz steigt im Q3 2026 um 23 %, Gewinn je Aktie hält sich bei 0,41 USD

Safehold Inc. (NYSE: SAFE) meldete für das dritte Quartal 2026 einen Umsatzanstieg von 23 %, das Ergebnis blieb jedoch weitgehend unverändert, da Erträge aus Asset-Finanzierungen und Neugeschäften durch niedrigere Verwaltungsgebühren von Star Holdings und höhere nicht zahlungswirksame Pauschalwertberichtigungen ausgeglichen wurden. Der den Stammaktionären zurechenbare GAAP-Nettogewinn sank um 2 % auf 28,8 Millionen US-Dollar, während das verwässerte Ergebnis je Aktie unverändert bei 0,41 US-Dollar lag.

Der Umsatz stieg von 96,2 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum auf 118,7 Millionen US-Dollar. Die Zinserträge aus Verkaufs-Leasingverhältnissen stiegen von 72,4 Millionen US-Dollar auf 78,8 Millionen US-Dollar, während das Unternehmen Hotelumsätze von 18,0 Millionen US-Dollar verbuchte, nachdem es die Verantwortung für den Betrieb von zwei Immobilien übernommen hatte, deren Erbbaurechtsverträge Ende 2025 ausliefen. Die Erträge aus Operating-Leasingverhältnissen gingen von 17,0 Millionen US-Dollar auf 15,8 Millionen US-Dollar zurück.

Die Hinzunahme des Hotelbetriebs erhöhte auch die Aufwendungen. Die Hotelkosten beliefen sich im Quartal auf insgesamt 14,7 Millionen US-Dollar, während der Zinsaufwand von 52,5 Millionen US-Dollar auf 55,9 Millionen US-Dollar stieg. Die Risikovorsorge für Kreditausfälle erhöhte sich von 1,0 Million US-Dollar auf 1,7 Millionen US-Dollar, und die in den sonstigen Erträgen enthaltenen Verwaltungsgebühren sanken von 2,7 Millionen US-Dollar auf 1,9 Millionen US-Dollar.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 stieg der Umsatz um 20 % auf 344,2 Millionen US-Dollar. Der den Stammaktionären zurechenbare GAAP-Nettogewinn nahm um 1 % auf 87,8 Millionen US-Dollar zu, und das verwässerte Ergebnis je Aktie stieg von 1,21 US-Dollar auf 1,23 US-Dollar. Bereinigt um einmalige Gewinne und Verluste – eine Nicht-GAAP-Kennzahl – verringerte sich der Neunmonats-Nettogewinn um 1 % auf 87,8 Millionen US-Dollar, während das verwässerte Ergebnis je Aktie unverändert bei 1,23 US-Dollar lag.

Neugeschäft und Portfolioaktivität

Safehold schloss im Quartal zwei Erbbaurechtsverträge über insgesamt 38 Millionen US-Dollar ab, darunter bereits finanzierte 25 Millionen US-Dollar sowie 13 Millionen US-Dollar an Terminzusagen, die unter Vorbehalt von Finanzierungsbedingungen stehen. Das Neugeschäft erstreckte sich auf zwei Märkte und zwei Sponsoren, mit einer Erbbaurechts-Beleihungsquote (Ground Lease-to-Value) von 39 %, einer kalkulierten Mietdeckung vom 2,7-Fachen und einer wirtschaftlichen Rendite von 7,3 %.

Das gesamte Finanzierungsvolumen im dritten Quartal belief sich auf 112 Millionen US-Dollar. Dies umfasste 25 Millionen US-Dollar für neue Erbbaurechte mit einer wirtschaftlichen Rendite von 7,2 %, 82 Millionen US-Dollar für bestehende Erbbaurechte mit einer wirtschaftlichen Rendite von 7,4 % sowie 5 Millionen US-Dollar an Erbbaurechtsdarlehen mit einer Verzinsung von SOFR zuzüglich 425 Basispunkten, einschließlich Abschluss- und Änderungsgebühren.

Das Kernportfolio an Erbbaurechten wies zum 30. September einen Bruttobuchwert von 7,3 Milliarden US-Dollar auf, ausgenommen 120 Millionen US-Dollar an Terminzusagen. Der aggregierte Bruttobuchwert belief sich auf 7,4 Milliarden US-Dollar, verglichen mit 7,0 Milliarden US-Dollar im Vorjahr. Safehold schätzte den unrealisierten Wertzuwachs des Gesamtportfolios auf 9,9 Milliarden US-Dollar.

Mehrfamilienhäuser machten 113 der 174 Vermögenswerte des Portfolios aus, was 65 % nach Anzahl und 45 % des Bruttobuchwerts entspricht. Büroimmobilien entfielen trotz ihrer lediglich 36 Objekte auf 39 % des Bruttobuchwerts. Portfolioübergreifend lag die Mietdeckung beim 3,4-Fachen und die Erbbaurechts-Beleihungsquote bei 52 %. Manhattan war mit 21 % des Bruttobuchwerts der größte Markt, gefolgt von Washington, D.C., mit 10 % sowie Boston und Los Angeles mit jeweils 8 %.

Die annualisierte Barrendite des Portfolios betrug 3,9 %, während die annualisierte Gesamtrendite bei 5,5 % und die wirtschaftliche Rendite bei 6,1 % lag. Safehold wies eine inflationsbereinigte Rendite von 6,3 % und eine illustrative, Caret-bereinigte Rendite von 7,5 % aus, die beide von bestimmten Annahmen abhängen und keine Garantie für zukünftige Entwicklungen darstellen.

Hotels, Liquidität und Kapitalausstattung

Das Portfolio von Park Hotels erwirtschaftete im Quartal Hotelumsätze von 18,0 Millionen US-Dollar bei Hotelaufwendungen von 14,7 Millionen US-Dollar. Unter Berücksichtigung von Erbbauzinsen und sonstigen Positionen erzielte das Portfolio ein operatives Bar-Nettoergebnis (Cash NOI) von 4,4 Millionen US-Dollar und einen GAAP-Nettogewinn von 2,8 Millionen US-Dollar, verglichen mit 2,2 Millionen US-Dollar bzw. 0,4 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum. Safehold übernahm den Betrieb von zwei der ursprünglichen fünf Hotelimmobilien, nachdem der Mieter beschlossen hatte, den Generalmietvertrag nicht über Dezember 2025 hinaus zu verlängern.

Safehold beendete das Quartal mit Verbindlichkeiten von 5,09 Milliarden US-Dollar und einem Eigenkapital von 2,49 Milliarden US-Dollar, was einem unternehmensbezogenen Verschuldungsgrad (Corporate Leverage) vom 2,04-Fachen entspricht. Die Verbindlichkeiten wiesen einen Barzinssatz von 3,9 % und einen Effektivzinssatz von 4,4 % auf. Das Unternehmen meldete liquide Mittel und verfügbare Kreditlinien in Höhe von 1,26 Milliarden US-Dollar, unverpfändete Vermögenswerte von 5,13 Milliarden US-Dollar und keine Fälligkeiten von Unternehmensverbindlichkeiten bis 2029. Zudem wies es 400 Millionen US-Dollar an verbleibendem diskretionärem Kapital in einem Joint Venture mit einem Staatsfonds aus, bestehend aus 220 Millionen US-Dollar von Safehold und 180 Millionen US-Dollar von seinem Partner.

Der erklärte operative Schwerpunkt des Managements liegt weiterhin auf der Erweiterung des Erbbaurechtsportfolios, insbesondere durch Chancen im Bereich Mehrfamilienhäuser, bei gleichzeitigem Erhalt des Kapitalmarktzugangs. Die Präsentation enthielt keine formelle Prognose für das Ergebnis oder das Neugeschäft.

Safehold gab zu bedenken, dass der geschätzte unrealisierte Wertzuwachs und die kombinierten Immobilienwerte keine GAAP-Kennzahlen sind und teilweise auf Bewertungen beruhen, die alle 12 bis 24 Monate durchgeführt werden. Infolgedessen können diese Zahlen den aktuellen Marktbedingungen hinterherhinken, einschließlich Wertverlusten bei Büroimmobilien, und in zukünftigen Perioden erheblich sinken. Das Unternehmen wies ferner darauf hin, dass die tatsächliche Mietdeckung niedriger ausfallen könnte als geschätzt und keine Gewähr dafür besteht, dass ein zusätzlicher Wert aus dem geschätzten unrealisierten Wertzuwachs realisiert wird.

Zu den weiteren identifizierten Unsicherheiten gehören Zinssätze, Kreditaufschläge (Credit Spreads), Mieter- und Branchenkonzentrationen, die Verfügbarkeit und Kosten von Finanzierungen, die Nachfrage nach Erbbaurechtskapital, die finanzielle Leistungsfähigkeit der Mieter, der Inflationsschutz in Mietstrukturen sowie die Fähigkeit von Safehold, neue Investitionen zu akquirieren und zu finanzieren.