ESRT hebt Kern-FFO-Ausblick für 2026 angesichts starker Bürovermietung an

Empire State Realty Trust (ESRT) hat seine Prognose für das Core FFO für 2026 angehoben, nachdem das dritte Quartal von positiven Mietsteigerungen im Bürobereich und einem moderaten Same-Store-Cash-NOI-Wachstum geprägt war, obwohl die anhaltende Schwäche bei der Aussichtsplattform des Empire State Building auf den Betriebsergebnissen lastete.

Der auf New York fokussierte Real Estate Investment Trust erwartet nun für 2026 ein Core FFO von 0,77 bis 0,80 US-Dollar je Aktie, verglichen mit der bisherigen Spanne von 0,75 bis 0,79 US-Dollar. Die Prognose berücksichtigt die bis dato abgeschlossenen Aktienrückkäufe sowie den Verkauf des Objekts 1359 Broadway. ESRT hob zudem die Prognose für das Same-Store-Property-Cash-NOI-Wachstum von zuvor minus 1,5 % bis plus 2,0 % auf nun 1,75 % bis 2,25 % an.

Das Core FFO lag im dritten Quartal bei 0,20 US-Dollar je Aktie. Der Same-Store Property Cash NOI stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 0,5 % auf 66,7 Millionen US-Dollar. Ohne Berücksichtigung von Einmaleffekten und dem zuvor offengelegten Auslaufen eines FDIC-Mietvertrags für bereits vorvermietete Flächen lag das Wachstum bei 1,9 %.

Der Nettogewinn ging von 13,6 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum auf 5,9 Millionen US-Dollar zurück, während das bereinigte EBITDA von 88,1 Millionen US-Dollar auf 83,4 Millionen US-Dollar fiel. Der Gesamtertrag Cash NOI – einschließlich der Aussichtsplattform und Entschädigungen für Mietvertragsauflösungen – belief sich auf 92,1 Millionen US-Dollar, verglichen mit 101,7 Millionen US-Dollar im dritten Quartal 2025.

Dynamik bei Bürovermietung hält an

Das Gewerbeportfolio von ESRT war zum Quartalsende zu 95,6 % vermietet und wies einen Belegungsgrad von 92,3 % auf. Das Unternehmen schloss im Laufe des Quartals Mietverträge über 189.000 Quadratfuß ab, wobei neue Mietverträge eine durchschnittliche Laufzeit von 9,5 Jahren aufwiesen.

Die Mietsteigerungsraten im Bürobereich (Leasing Spreads) lagen bei plus 9,9 %, was das 21. Quartal in Folge mit einem positiven Mark-to-Market-Mietwachstum darstellt. Das Unternehmen ließ seine Erwartung für den Belegungsgrad zum Jahresende unverändert bei 90 % bis 92 %; diese Spanne berücksichtigt vorübergehende Leerstandszeiten für bereits vorvermietete Flächen.

Büroimmobilien machen etwa 60 % des Pro-forma-NOI von ESRT aus. Das Büroportfolio des Unternehmens in Manhattan umfasst insgesamt 6,6 Millionen Quadratfuß und konzentriert sich auf Standorte in der Nähe öffentlicher Verkehrsmittel mit Mieterangeboten wie Lounges, Tagungsmöglichkeiten, Fitnessstudios und Dachterrassen.

Das Management konzentriert sich weiterhin auf die Senkung der betrieblichen Gemeinkosten. ESRT geht davon aus, dass die allgemeinen Verwaltungskosten auf Run-Rate-Basis Ende 2026 um 5 % bis 10 % unter dem Niveau von 2025 liegen werden, und teilte mit, dass weitere Initiativen zur Kostensenkung laufen.

Aussichtsplattform bleibt unter Druck

Die Aussichtsplattform des Empire State Building erwirtschaftete im dritten Quartal einen NOI von 15,6 Millionen US-Dollar, verglichen mit 26,5 Millionen US-Dollar im Vorjahr. ESRT beschrieb die Entwicklung als weiterhin schwach und erklärte, der Markt für Besucherattraktionen in New York City habe sich verändert, was Anstrengungen erfordere, um den Kundenkreis zu diversifizieren und das Einnahmenmodell neu zu definieren.

Das Unternehmen hielt an dem mit den Ergebnissen des zweiten Quartals eingeführten Jahresrahmen von 55 Millionen US-Dollar NOI für die Aussichtsplattform fest. Die Attraktion macht etwa 16 % des Pro-forma-NOI aus, was ihre Entwicklung zu einer wesentlichen Einflussgröße für den Gesamtcashflow von ESRT macht.

Der Einzelhandel trägt rund 18 % zum Pro-forma-NOI bei, während Wohnimmobilien 6 % ausmachen. Das Einzelhandelsportfolio umfasst insgesamt etwa 700.000 Quadratfuß in ganz Manhattan und in der North 6th Street in Williamsburg, Brooklyn. Das Wohnimmobilienportfolio von ESRT umfasst 743 Einheiten, vorwiegend in Manhattan und größtenteils zu ortsüblichen Marktmieten.

Immobilienverkäufe und Aktienrückkäufe prägen Kapitalallokation

Nach Ende des Quartals schloss ESRT den Verkauf der Immobilie 1359 Broadway für 217,5 Millionen US-Dollar ab. Das Unternehmen gab bekannt, dass ein Teil des Erlöses zur Schuldentilgung sowie zur Aufrechterhaltung der Bilanzstärke und -flexibilität verwendet wird.

Bis zum 2. November 2026 kaufte ESRT Stammaktien im Wert von 85,8 Millionen US-Dollar zu einem gewichteten Durchschnittspreis von 4,56 US-Dollar je Aktie zurück. Zu den Kapitalmaßnahmen im Jahr 2026 gehörten außerdem der Verkauf von 250 West 57th Street, eine steuereffiziente Reinvestition in 130 Mercer Street sowie der Erwerb von Grundstücken unter Immobilien mit einer Fläche von 1,7 Millionen Quadratfuß, die zuvor Erbbaurechten unterlagen.

Die Nettoverschuldung lag am Quartalsende beim 6,7-Fachen des bereinigten EBITDA. ESRT berichtete über eine Liquidität von rund 600 Millionen US-Dollar und keine ungedeckten Fälligkeiten von Verbindlichkeiten vor März 2029, unter Berücksichtigung eines für Januar 2027 erwarteten verzögert abrufbaren Laufzeitdarlehens (Delayed-Draw Term Loan) in Höhe von 245 Millionen US-Dollar.

Der Ausblick des Unternehmens bleibt abhängig von Vermietungs- und Belegungstrends, Mietausfällen, der Zins- und Kapitalmarktentwicklung sowie Veränderungen auf den Büro-, Einzelhandels-, Wohn- und Tourismusmärkten in New York. Die Ergebnisse der Aussichtsplattform können zudem durch das Tourismusaufkommen, Wechselkursschwankungen, geopolitische Rahmenbedingungen, das Wetter und den Wettbewerb beeinflusst werden. Als wesentliche Unsicherheiten nannte ESRT darüber hinaus Risiken bei der Immobilienbewertung, Refinanzierungsbedingungen und Umweltauflagen, einschließlich des Local Law 97 der Stadt New York.