SHOP-NOI von DHC klettert im Q3 2026 dank steigender Auslastung um 50 %

Diversified Healthcare Trust (Nasdaq: DHC) meldete für das dritte Quartal einen kräftigen Anstieg des Immobilienergebnisses im Jahresvergleich, angetrieben von einer höheren Auslastung und gestiegenen Preisen in seinem Seniorenwohnanlagen-Betriebsportfolio, während sich der GAAP-Nettoverlust deutlich verringerte. Der Gesundheits-REIT aktualisierte zudem seine Prognose für 2026, um im Rahmen einer überarbeiteten Darstellung erfolgsabhängige Verwaltungsgebühren zu berücksichtigen, und hob seinen Ausblick für das Same-Property-NOI im Bereich Seniorenwohnen an.

In dem am 30. September 2026 endenden Quartal stieg das konsolidierte Same-Property-Nettobetriebsergebnis auf Barbasis um 25,6 % auf 77,9 Mio. US-Dollar. Das bereinigte EBITDAre legte um 28,4 % auf 73,4 Mio. US-Dollar zu, während die normalisierten Funds from Operations auf 30,7 Mio. US-Dollar bzw. 0,13 US-Dollar je Aktie kletterten, verglichen mit 4,0 Mio. US-Dollar bzw. 0,02 US-Dollar je Aktie im Vorjahreszeitraum.

DHC verzeichnete einen GAAP-Nettoverlust von 50,2 Mio. US-Dollar bzw. 0,21 US-Dollar je Aktie, verglichen mit einem Verlust von 164,0 Mio. US-Dollar bzw. 0,68 US-Dollar je Aktie im dritten Quartal 2025. Der Vorjahreszeitraum enthielt eine Wertminderung von 93,2 Mio. US-Dollar sowie einen Verlust aus Schuldenmodifizierung oder vorzeitiger Schuldentilgung von 11,2 Mio. US-Dollar, verglichen mit einer Wertminderung von 14,5 Mio. US-Dollar und keinem Schuldentilgungsverlust im jüngsten Quartal.

Der Gesamtertrag sank von 388,7 Mio. US-Dollar auf 367,7 Mio. US-Dollar, jedoch gingen die Betriebsausgaben der Immobilien von 325,4 Mio. US-Dollar auf 286,9 Mio. US-Dollar zurück. Infolgedessen stieg das konsolidierte NOI um 27,5 % auf 80,8 Mio. US-Dollar.

Seniorenwohnen treibt Wachstum auf Immobilienebene an

Das Seniorenwohnanlagen-Betriebsportfolio von DHC (SHOP) zeichnete für den Großteil der Verbesserung verantwortlich. Das Same-Property-SHOP-NOI stieg um 50,4 % auf 48,0 Mio. US-Dollar, wobei sich die NOI-Marge um 470 Basispunkte auf 15,8 % ausweitete. Die Same-Property-Auslastung erhöhte sich um 200 Basispunkte auf 84,4 %, während die durchschnittliche monatliche Miete um 5,2 % auf 5.696 US-Dollar stieg.

Die Verbesserung erstreckte sich breitenwirksam über die Marktkategorien des Unternehmens. Das Same-Property-SHOP-NOI stieg in den Primärmärkten um 49,3 %, in den Sekundärmärkten um 55,2 % und in sonstigen Märkten um 40,6 %.

Im Vergleich zum zweiten Quartal ging das Same-Property-SHOP-NOI jedoch um 7,6 % zurück. DHC führte diesen sequenziellen Rückgang in erster Linie auf einmalige Kostenvorteile in Höhe von 2,2 Mio. US-Dollar zurück, die im zweiten Quartal verbucht worden waren, sowie auf saisonal höhere Nebenkosten im dritten Quartal. Die Auslastung stieg im Quartalsvergleich dennoch um 130 Basispunkte.

DHC passte seine Betriebsvereinbarungen im Bereich Seniorenwohnen auch nach Quartalsende weiter an. Am 1. Oktober überführte das Unternehmen sieben Pflegeheime mit 807 Einheiten aus Managementverträgen in einen 15-jährigen Triple-Net-Mietvertrag mit Betriebstochtergesellschaften der The Ensign Group. Der Mietvertrag sieht eine anfängliche Jahresmiete von 8,0 Mio. US-Dollar mit inflationsindexierten jährlichen Steigerungen vor. DHC geht davon aus, dass diese Struktur den künftigen Investitionsbedarf erheblich reduzieren wird. Die sieben Immobilien erwirtschafteten in den 12 Monaten bis zum 30. September ein NOI von 5,1 Mio. US-Dollar und erforderten Investitionen in Höhe von 1,6 Mio. US-Dollar.

Das Unternehmen teilte zudem Oaks Senior Living und Oaks-CaraVita Senior Care im September mit, dass es deren Managementverträge kündigen werde. DHC rechnet damit, bereits im vierten Quartal 2026 sechs Wohnanlagen mit 486 Einheiten an einen neuen Verwalter zu übertragen.

Auslastung im Bereich Ärztehäuser durch Mieterabgang beeinträchtigt

Im Portfolio Medical Office und Life Science von DHC sank das Same-Property-Cash-NOI im Jahresvergleich um 1,6 % auf 22,9 Mio. US-Dollar. Die Same-Property-Auslastung lag unverändert zum Vorjahr bei 94,5 %, fiel jedoch im Vergleich zum zweiten Quartal um 120 Basispunkte, was hauptsächlich auf den bereits zuvor bekannt gegebenen Auszug eines Mieters zurückzuführen ist. DHC teilte mit, strategische Optionen für die betroffene Immobilie zu prüfen.

Die Vermietungsaktivität blieb im Laufe des Quartals lebhaft. DHC schloss Neu- und Anschlussmietverträge über rund 130.000 Quadratfuß mit gewichteten durchschnittlichen GAAP-Mieten ab, die 25,2 % über den bisherigen Niveaus lagen. Die Mietverträge wiesen eine gewichtete durchschnittliche Laufzeit von 9,7 Jahren auf. Neue Mietverträge machten etwa die Hälfte der Fläche aus und beinhalteten einen Mietanstieg von 33,5 %, während die Mieten bei Vertragsverlängerungen um 17,7 % stiegen.

Zum 2. November hatte DHC zudem einen Vertrag zum Verkauf einer leerstehenden Ärztehaus-Immobilie in Durham (North Carolina) für 10,5 Mio. US-Dollar vor Abschlusskosten unterzeichnet. Die Immobilie erwirtschaftete in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 ein negatives NOI von 369.000 US-Dollar.

Prognose berücksichtigt erfolgsabhängige Gebühren

DHC erwartet für das Gesamtjahr 2026 ein normalisiertes FFO von 110,7 Mio. bis 125,7 Mio. US-Dollar bzw. 0,46 bis 0,52 US-Dollar je Aktie sowie ein bereinigtes EBITDAre von 275,7 Mio. bis 290,7 Mio. US-Dollar. Mit Beginn des dritten Quartals überarbeitete das Unternehmen seine Berechnungen für das bereinigte EBITDAre, das normalisierte FFO und den für Ausschüttungen verfügbaren Cashflow, um nach GAAP bilanzierte erfolgsabhängige Managementgebühren einzubeziehen. Die Vorperioden wurden auf derselben Grundlage angepasst.

Die aktualisierte Prognose enthält eine geschätzte erfolgsabhängige Managementgebühr für das Gesamtjahr in Höhe von 29,3 Mio. US-Dollar bzw. 0,12 US-Dollar je Aktie. Die vorherige Prognose von DHC hatte diese Gebühr ausgeschlossen. Die Ergebnisse des dritten Quartals enthielten 5,4 Mio. US-Dollar bzw. 0,02 US-Dollar je Aktie an erfolgsabhängigen Managementgebühren.

Das Unternehmen prognostiziert nun ein Same-Property-NOI von 312 Mio. bis 328 Mio. US-Dollar. Die Spanne für das SHOP-Same-Property-NOI wurde um 5 Mio. US-Dollar auf 190 Mio. bis 200 Mio. US-Dollar angehoben, während die Ausblicke für das Portfolio Medical Office und Life Science sowie das Segment Sonstige unverändert blieben. DHC erwartet für das Gesamtjahr einen Anstieg der SHOP-Auslastung um etwa 200 Basispunkte bei einem Umsatzwachstum von rund 6,3 % und einem Anstieg der durchschnittlichen Monatsmiete um etwa 5,6 %.

Die Prognose für wiederkehrende Investitionen liegt bei 90 Mio. bis 105 Mio. US-Dollar. Der SHOP-Anteil wurde um 10 Mio. US-Dollar auf eine Spanne von 70 Mio. bis 80 Mio. US-Dollar gesenkt.

Liquidität und Verschuldungsgrad

DHC schloss das Quartal mit einer Liquidität von 260,7 Mio. US-Dollar ab, bestehend aus 110,7 Mio. US-Dollar an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten sowie 150 Mio. US-Dollar, die im Rahmen einer nicht in Anspruch genommenen besicherten revolvierenden Kreditfazilität zur Verfügung stehen. Die Nettoverschuldung belief sich auf insgesamt 2,33 Mrd. US-Dollar, und das Verhältnis von Nettoverschuldung zum aufs Jahr hochgerechneten bereinigten EBITDAre lag beim 8,2-Fachen (nach 10,7-Fachen im Vorjahr). Das bereinigte EBITDAre deckte den Zinsaufwand um das 2,0-Fache, verglichen mit dem 1,2-Fachen im Vorjahresquartal.

Das Unternehmen verfügte über unverpfändete Immobilien im Wert von 4,0 Mrd. US-Dollar, was 64,5 % des Bruttobuchwerts seines Portfolios entspricht. Zu den nächsten wichtigen anstehenden Fälligkeiten gehören eine Hypothek über 140 Mio. US-Dollar und unbesicherte Anleihen über 500 Mio. US-Dollar im Jahr 2028, vorbehaltlich etwaiger Verlängerungsoptionen für die Hypothek.

DHC erklärte, dass der Ausblick weiterhin betrieblichen und finanziellen Unsicherheiten unterliegt, darunter der Fähigkeit der Betreiber von Seniorenwohnanlagen, Kosten zu kontrollieren und die Auslastung aufrechtzuerhalten, Mieterverlängerungen und Vermietungsnachfrage, der Arbeitskosten- und Rohstoffinflation, den Zinssätzen, dem Investitionsbedarf, der Umsetzung von Immobilienverkäufen sowie der Fähigkeit des Unternehmens, die Liquidität aufrechtzuerhalten und Kreditauflagen (Debt Covenants) einzuhalten.