AH Realty Trust: Q3-Same-Store-NOI steigt, FFO-Ausblick für 2026 angepasst

AH Realty Trust (NYSE: AHRT) meldete für das dritte Quartal 2026 ein stärkeres flächenbereinigtes Nettobetriebsergebnis auf Barbasis (Same-Store Cash NOI) sowohl im Einzelhandels- als auch im Büroportfolio. Zugleich hob das Unternehmen seinen Ausblick für das Gesamtjahr beim bereinigten FFO (Funds from Operations) auf 0,57 bis 0,59 US-Dollar je verwässerter Aktie an. Der Mittelwert entspricht laut Unternehmenspräsentation einem Anstieg von 11,5 % gegenüber der ursprünglichen Prognose des REIT.

In dem am 30. September beendeten Quartal lag der bereinigte FFO bei 15,3 Millionen US-Dollar bzw. 0,16 US-Dollar je verwässerter Aktie, verglichen mit 14,1 Millionen US-Dollar oder 0,14 US-Dollar je Aktie im zweiten Quartal. Der bereinigte FFO schließt die Ergebnisse der aufgegebenen Geschäftsbereiche Generalunternehmer- und Immobiliendienstleistungen, Mehrfamilienhäuser sowie Immobilienfinanzierung aus. Der AFFO belief sich auf 14,2 Millionen US-Dollar bzw. 0,15 US-Dollar je verwässerter Aktie.

Auf GAAP-Basis verzeichnete AH Realty Trust einen Nettoverlust für das Unternehmen und die Anteilseigner der Operating Partnership von 6,6 Millionen US-Dollar bzw. 0,07 US-Dollar je verwässerter Aktie, verglichen mit einem Verlust von 3,6 Millionen US-Dollar bzw. 0,04 US-Dollar je Aktie im Vorjahreszeitraum. Das jüngste Ergebnis enthielt einen Verlust von 3,3 Millionen US-Dollar aus nicht fortgeführten Aktivitäten, einschließlich Wertminderungen im Zusammenhang mit The Everly und Solis Gainesville II.

Die Mieteinnahmen im dritten Quartal sanken von 53,1 Millionen US-Dollar im Vorjahr auf 52,3 Millionen US-Dollar. Das Betriebsergebnis fiel von 13,9 Millionen US-Dollar auf 11,7 Millionen US-Dollar, während der Zinsaufwand von 15,3 Millionen US-Dollar auf 13,1 Millionen US-Dollar zurückging.

Same-Store-NOI und Vermietung

Der Same-Store-Cash-NOI stieg im Jahresvergleich um 6,1 % auf 30,6 Millionen US-Dollar. Der Same-Store-Cash-NOI im Einzelhandelsbereich legte um 6,8 % auf 17,0 Millionen US-Dollar zu, da die Mieteinnahmen um 4,6 % stiegen und die Grundsteuern um 7,0 % sanken. Im Bürosegment stieg der Same-Store-Cash-NOI um 5,2 % auf 13,6 Millionen US-Dollar, wobei ein Zuwachs bei den Mieteinnahmen von 5,2 % teilweise durch höhere Betriebskosten und Grundsteuern kompensiert wurde.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 stieg der gesamte Same-Store-Cash-NOI um 4,4 %, darunter ein Wachstum von 4,1 % im Einzelhandels- und 4,7 % im Bürobereich. Die revidierten Annahmen von AH Realty Trust für das Gesamtjahr sehen ein Wachstum des Same-Store-Cash-NOI im Einzelhandel von 2,5 % bis 3,5 % und im Bürobereich von 3,0 % bis 4,0 % vor.

Die Mietänderungsraten blieben im Quartal positiv. Bei neuen Einzelhandelsmietverträgen lag der Cash-Releasing-Spread bei 16,5 %, während Mietverlängerungen im Einzelhandel einen Spread von 5,8 % erzielten. Neue Büromietverträge generierten einen Cash-Spread von 23,3 %, und Büro-Mietverlängerungen erreichten 1,5 %. Die Zahlen für Neuverträge betrafen mit 2.426 Quadratfuß im Einzelhandel und 15.499 Quadratfuß im Bürobereich ein relativ geringes Volumen.

Zum 30. September war das stabilisierte Einzelhandelsportfolio zu 95,0 % vermietet und wies eine wirtschaftliche Belegungsquote von 91,0 % auf. Stabilisierte Büroimmobilien waren zu 96,6 % vermietet bei einer wirtschaftlichen Belegungsquote von 89,6 %. Der gewichtete Vermietungsgrad des gesamten stabilisierten Portfolios lag bei 95,7 % gegenüber einer wirtschaftlichen Belegungsquote von 90,3 %, was Flächen unter unterzeichneten Mietverträgen widerspiegelt, die noch keine volle Miete generierten.

Angepasster Ausblick und Portfolioausstieg

AH Realty Trust erwartet für 2026 einen bereinigten FFO von 56,3 Millionen bis 58,3 Millionen US-Dollar. Der Ausblick geht von einem gesamten gewerblichen NOI von 134,1 Millionen bis 136,9 Millionen US-Dollar aus, darunter ein Einzelhandels-NOI von 70,3 Millionen bis 71,5 Millionen US-Dollar sowie ein Büro-NOI von 60,2 Millionen bis 61,4 Millionen US-Dollar. Zudem prognostiziert das Unternehmen Allgemeine und Verwaltungskosten von 19,0 Millionen bis 20,0 Millionen US-Dollar und einen Zinsaufwand von 54,6 Millionen bis 55,6 Millionen US-Dollar.

Der Ausblick geht von keinen Akquisitionen im Jahr 2026 aus und berücksichtigt den Ausstieg des Unternehmens aus dem Großteil seines Mehrfamilienhaus-Portfolios sowie aus den verbleibenden Immobilienfinanzierungsinvestitionen. AH Realty Trust erwartet zusätzliche Tilgungen besicherter Verbindlichkeiten in Höhe von etwa 57 Millionen US-Dollar aus Erlösen von The Everly und dem erwarteten Verkauf von Greenside. Zudem wird von verbleibenden Nettotilgungen unbesicherter Verbindlichkeiten von rund 100 Millionen US-Dollar im Jahr 2026 ausgegangen, die durch erwartete Vermögensverkäufe finanziert werden und die Auswirkungen erwarteter Inanspruchnahmen von Kreditlinien enthalten.

Das Unternehmen schloss die Verkäufe von The Everly und Solis Gainesville II am 30. Oktober nach Quartalsende ab. Die durch Solis Kennesaw besicherte Anleihe wurde am 29. Oktober vollständig zurückgezahlt. Der Verkauf von Greenside Apartments wird für das vierte Quartal erwartet, während für Premier Apartments ein Kauf- und Verkaufsvertrag mit einem erwarteten Abschluss im zweiten Quartal 2027 vorliegt. AH Realty Trust wies darauf hin, dass diese Transaktionen möglicherweise nicht wie geplant oder gar nicht abgeschlossen werden.

Schuldenstrukturierung und Kapitalallokation

Die Gesamtverschuldung lag am 30. September bei 1,03 Milliarden US-Dollar, verglichen mit 1,53 Milliarden US-Dollar Ende 2025. Die Nettoverschuldung im Verhältnis zum gesamten bereinigten EBITDAre betrug das 7,1-Fache, unverändert gegenüber dem zweiten Quartal und rückläufig gegenüber dem 8,3-Fachen im ersten Quartal. Die Gesamtliquidität belief sich auf 262,4 Millionen US-Dollar.

Zum Quartalsende waren 61,4 % der Schulden festverzinst oder abgesichert, und die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des Portfolios betrug zwei Jahre. Am 28. Oktober strukturierte AH Realty Trust seine Kreditlinien in eine 150 Millionen US-Dollar schwere revolvierende Kreditlinie mit fünfjähriger Laufzeit, zwei Laufzeitkredite über zusammen 400 Millionen US-Dollar mit Laufzeiten von vier und fünf Jahren sowie einen separaten Laufzeitkredit von 100 Millionen US-Dollar mit siebenjähriger Laufzeit um. Zusammen mit neuen Swaps und Erlösen aus Vermögensverkäufen zur Tilgung variabel verzinslicher Verbindlichkeiten werde die Verschuldung laut Unternehmen zu 100 % festverzinst oder abgesichert sein. Die Refinanzierung verlängerte die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Verbindlichkeiten auf 4,4 Jahre.

AH Realty Trust kaufte im dritten Quartal Aktien für 4,9 Millionen US-Dollar zurück. Bis zum 30. September hatte das Unternehmen 6,4 Millionen Aktien für 38,2 Millionen US-Dollar zurückgekauft.

Der Ausblick des Unternehmens bleibt vom Abschluss geplanter Verkäufe und dem Erhalt von Erlösen abhängig, die den von Maklern ermittelten Bewertungen entsprechen. AH Realty Trust erklärte, dass die tatsächlichen Erlöse erheblich von den Annahmen abweichen könnten, was den Umfang und den Zeitpunkt der erwarteten Schuldentilgungen beeinflussen könnte.