Realty Income: Q3-AFFO je Aktie steigt auf 1,12 USD

Realty Income Corp. (NYSE: O) meldete für das dritte Quartal 2026 ein höheres Ergebnis sowie gestiegene bereinigte Funds from Operations, gestützt durch ein Umsatzwachstum und ein sich vergrößerndes globales Immobilienportfolio, während der Real-Estate-Investment-Trust seine Finanzierung über Private-Capital-Partnerschaften und Joint Ventures weiter diversifizierte.

Das AFFO, eine bei REITs gebräuchliche Nicht-GAAP-Kennzahl, stieg von 994,3 Millionen US-Dollar im Vorjahr auf 1,06 Milliarden US-Dollar. Das verwässerte AFFO je Aktie kletterte um 3,7 % von 1,08 US-Dollar auf 1,12 US-Dollar, da das Wachstum des gesamten AFFO den Anstieg der gewichteten durchschnittlichen verwässerten Aktienanzahl von 917,9 Millionen auf 948,8 Millionen übertraf.

Der auf die Stammaktionäre entfallende Reingewinn stieg von 315,8 Millionen US-Dollar im dritten Quartal 2025 auf 403,9 Millionen US-Dollar. Der Gesamtertrag ohne Erstattungen nahm um 9,3 % auf 1,52 Milliarden US-Dollar zu, worin Mieteinnahmen ohne Erstattungen von 1,38 Milliarden US-Dollar sowie sonstige Erträge von 137,8 Millionen US-Dollar enthalten sind.

Das bereinigte EBITDA stieg von 1,31 Milliarden US-Dollar auf 1,45 Milliarden US-Dollar, während sich die Nicht-GAAP-bereinigte EBITDA-Marge von 94,3 % auf 95,4 % verbesserte. Das Quartal enthielt Wertberichtigungen auf Immobilien in Höhe von 111,6 Millionen US-Dollar nach 75,4 Millionen US-Dollar im Vorjahr sowie einen Gewinn aus Immobilienverkäufen von 113,9 Millionen US-Dollar gegenüber 49,1 Millionen US-Dollar.

Portfolio weiterhin sehr gut vermietet

Realty Income schloss den September mit 15.536 Immobilien ab, die sich über rund 357 Millionen Quadratfuß erstrecken und 1.842 Kunden aus 96 Branchen bedienen. Die Vermietungsquote des Portfolios lag bei 98,8 %, und die annualisierte Nettokaltmiete belief sich auf rund 5,4 Milliarden US-Dollar. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge betrug 8,5 Jahre, wobei im verbleibenden Verlauf des Jahres 2026 nur 0,7 % der annualisierten Nettokaltmiete auslaufen.

Einzelhandelsimmobilien erwirtschafteten 77 % der annualisierten Nettokaltmiete, gefolgt von Industrieimmobilien mit 17 %, Glücksspiel-Immobilien mit 3 %, sonstigen Objekten mit 2 % und Rechenzentren mit 1 %. Auf die Vereinigten Staaten entfielen 79,6 % der annualisierten Nettokaltmiete, das Vereinigte Königreich trug 15,1 % bei und das europäische Festland machte 5,3 % aus.

Das Unternehmen meldete bei den Neuvermietungsaktivitäten im dritten Quartal eine Mietanpassungsquote von 103 %. Von 2020 bis zum dritten Quartal 2026 erzielten Vertragsverlängerungen eine Quote von rund 104 %, während bei an neue Kunden vermieteten Objekten etwa 107 % verzeichnet wurden.

Realty Income investierte in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 Kapital in Höhe von 6,9 Milliarden US-Dollar, nachdem potenzielle Transaktionen im Wert von 122,3 Milliarden US-Dollar geprüft worden waren; dies entspricht einer Abschlussquote von etwa 6 % des geprüften Volumens. Internationale Märkte sind zu einem größeren Bestandteil der Plattform geworden: Das Unternehmen investierte in diesem Zeitraum 2,6 Milliarden US-Dollar in Europa und besitzt nun 696 Immobilien im Vereinigten Königreich sowie auf dem europäischen Festland. Diese Objekte erwirtschaften rund 1,1 Milliarden US-Dollar an annualisierter Nettokaltmiete, was etwa 20 % des Gesamtwerts entspricht.

Privatkapital erweitert Finanzierungsoptionen

Das Management hebt Realty Income Investment Management, seine Plattform für privates Kapital, als Möglichkeit hervor, wiederkehrende Verwaltungsgebühren zu generieren, Zugang zu Investments mit unterschiedlichen Renditeprofilen zu erhalten und die Abhängigkeit von der Ausgabe öffentlicher Eigenkapitaltitel zu verringern. Die Plattform umfasst Fonds, strategische Joint Ventures und einzeln verwaltete Mandate.

Wie das Unternehmen mitteilte, hat sein U.S. Core Plus Fund 1,7 Milliarden US-Dollar an Eigenkapital eingeworben. Zudem wurden im Jahr 2026 strategische Partnerschaften mit Apollo und KKR geschlossen, die Eigenkapitalerlöse in Höhe von 1,0 Milliarde US-Dollar bzw. 528 Millionen Euro einbrachten. Realty Income behält an jedem Joint Venture einen Anteil von 51 % und erhält Verwaltungsgebühren auf das Vermögen dieser Ventures.

Realty Income weitet sein Net-Lease-Modell über ein programmatisches Joint Venture mit Cloud Capital zudem auf Rechenzentren aus. Die Partnerschaft weist ein Transaktionsvolumen von mehr als 6 Milliarden US-Dollar auf und umfasst zunächst drei Rechenzentren-Objekte in Nord-Virginia, die an Hyperscale-Mieter mit Investment-Grade-Rating vermietet oder vorvermietet sind. Realty Income hält eine Beteiligung von 45 % und rechnet damit, vorbehaltlich von Genehmigungen, Vollzugsbedingungen und Entwicklungsmeilensteinen im Laufe der Zeit mit der Stabilisierung der Objekte bis zu 1,4 Milliarden US-Dollar an Eigenkapital zu investieren.

Zu den weiteren Kapitalmaßnahmen des Unternehmens im Laufe des Jahres gehörten zwei Wandelanleiheemissionen im Gesamtwert von rund 1,86 Milliarden US-Dollar, eine kommunale Vorabtransaktion sowie eine erweiterte Kapazität für Revolving-Kreditfazilitäten und Commercial Paper.

Verschuldungsgrad bleibt bei 5,4-Fachem

Die Nettofinanzverbindlichkeiten beliefen sich zum 30. September auf 31,37 Milliarden US-Dollar nach 28,26 Milliarden US-Dollar im Vorjahr. Das Verhältnis von Nettofinanzverbindlichkeiten zum annualisierten bereinigten Pro-Forma-EBITDAre lag unverändert gegenüber dem zweiten Quartal beim 5,4-Fachen, verglichen mit dem 5,3-Fachen im Vorjahreszeitraum. Der Zinsdeckungsgrad betrug 4,6.

Etwa 97,1 % der Verbindlichkeiten waren unbesichert und 94,4 % festverzinslich, bei einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit von 5,1 Jahren. Realty Income wies zum Quartalsende ausstehende Beträge von rund 1,8 Milliarden US-Dollar im Rahmen seiner Revolving-Kreditfazilitäten und Commercial-Paper-Programme auf. Die Langfrist-Ratings für unbesicherte Verbindlichkeiten lagen bei A3 von Moody’s, A- von S&P und A von Fitch, jeweils mit stabilem Ausblick.

Bis Oktober 2026 hatte Realty Income 676 aufeinanderfolgende monatliche Dividenden beschlossen und seine annualisierte Dividende auf 3,258 US-Dollar je Aktie festgelegt. Das Unternehmen hat seine Dividende in jedem seiner mehr als 32 Jahre als börsennotierte Gesellschaft erhöht.

Die Präsentation enthielt keine neue Gewinnprognose. Die Pläne des Managements hängen vom Zugang zu Fremdkapital, öffentlichem Eigenkapital und privatem Kapital sowie von der Umsetzung von Übernahmen, Projektentwicklungen und Joint Ventures ab. Realty Income nannte zudem Zins- und Währungsschwankungen, Inflation, Mietausfälle oder -insolvenzen, Wertberichtigungen auf Immobilien, Risiken bei Entwicklungen und Joint Ventures sowie sich verändernde Wirtschafts- oder Kapitalmarktbedingungen als Faktoren, die dazu führen könnten, dass die Ergebnisse von den aktuellen Erwartungen abweichen.