VICI Properties hebt AFFO-Prognose für 2026 bei steigendem Q3-Umsatz an

VICI Properties Inc. (NYSE: VICI) hob seine Prognose für die bereinigten Mittel aus dem operativen Geschäft (AFFO) für das Gesamtjahr 2026 an, nachdem der Umsatz und das AFFO im dritten Quartal gestiegen waren, während eine nicht zahlungswirksame Vorsorge für Kreditverluste in Höhe von 458,0 Millionen US-Dollar das GAAP-Ergebnis deutlich schmälerte.

Der Real-Estate-Investment-Trust (REIT) für Erlebnsimmobilien erwartet nun für 2026 ein AFFO von 2,695 Milliarden bis 2,705 Milliarden US-Dollar beziehungsweise 2,47 bis 2,48 US-Dollar je verwässerter Stammaktie. Seine vorherige Prognose sah ein AFFO von 2,675 Milliarden bis 2,695 Milliarden US-Dollar oder 2,45 bis 2,47 US-Dollar je Aktie vor. Der Ausblick geht von einer gewichteten durchschnittlichen Anzahl von 1,0902 Milliarden Stammaktien aus.

VICI teilte mit, dass die Prognose ausstehende Übernahmen ohne angekündigtes Abschlussdatum, mögliche künftige Akquisitionen oder Veräußerungen, Kapitalmarktaktivitäten sowie sonstige einmalige Transaktionen ausschließt. Das Unternehmen gab keine Prognose für den Nettogewinn nach GAAP ab, da es künftige Veränderungen der nicht zahlungswirksamen Wertberichtigungen für Kreditverluste nicht verlässlich vorhersagen kann.

AFFO steigt, während Vorsorge für Kreditverluste GAAP-Ergebnis belastet

Der Umsatz für das am 30. September beendete Quartal stieg um 5,8 % von 1,01 Milliarden US-Dollar im Vorjahreszeitraum auf 1,07 Milliarden US-Dollar. Die Erträge aus verkaufsähnlichen Leasingverhältnissen nahmen von 531,8 Millionen US-Dollar auf 556,7 Millionen US-Dollar zu, während die Erträge aus Leasingfinanzierungsforderungen, Darlehen und Wertpapieren von 448,0 Millionen US-Dollar auf 482,6 Millionen US-Dollar kletterten.

Das den Stammaktionären zurechenbare AFFO erhöhte sich um 7,5 % von 637,6 Millionen US-Dollar auf 685,2 Millionen US-Dollar. Das AFFO je verwässerter Aktie stieg von 0,60 US-Dollar auf 0,62 US-Dollar, obwohl die gewichtete durchschnittliche Anzahl verwässerter Aktien von 1,07 Milliarden auf etwa 1,10 Milliarden stieg. Das den Stammaktionären zurechenbare bereinigte EBITDA legte von 825,6 Millionen US-Dollar auf 879,8 Millionen US-Dollar zu.

Der den Stammaktionären zurechenbare GAAP-Nettogewinn sank jedoch von 762,0 Millionen US-Dollar bzw. 0,71 US-Dollar je Aktie auf 342,5 Millionen US-Dollar bzw. 0,31 US-Dollar je verwässerter Aktie. Der Rückgang spiegelte vor allem eine nicht zahlungswirksame Veränderung der Wertberichtigungen für Kreditverluste in Höhe von 458,0 Millionen US-Dollar wider, was 0,42 US-Dollar je Aktie entspricht. Das Vorjahresquartal enthielt einen positiven Effekt von 20,2 Millionen US-Dollar aus demselben Posten.

VICI schließt die nicht zahlungswirksame Anpassung für Kreditverluste ebenso vom AFFO aus wie bestimmte Leasing- und Finanzierungsanpassungen, aktienbasierte Vergütungen, Transaktionskosten und andere genau festgelegte Posten. Das Unternehmen wies darauf hin, dass seine Nicht-GAAP-Kennzahlen ergänzender Natur sind und keinen Ersatz für den nach GAAP berechneten Nettogewinn oder Cashflow darstellen.

Erträge aus Leasing und Kreditvergabe steigen

Die Erträge aus Darlehen und Wertpapieren erreichten 79,1 Millionen US-Dollar, verglichen mit 61,0 Millionen US-Dollar im Vorjahr. Die vertraglichen Zinseinnahmen umfassten 47,9 Millionen US-Dollar aus Mezzanine-Darlehen und Vorzugsaktien, 27,6 Millionen US-Dollar aus vorrangig besicherten Darlehen sowie 3,9 Millionen US-Dollar aus vorrangig besicherten Anleihen.

Das Quartal enthielt zudem vertragliche Mieteinnahmen aus im Jahr 2026 abgeschlossenen Investitionen. Der Generalmietvertrag (Master Lease) mit Golden Entertainment generierte 21,8 Millionen US-Dollar, während der Mietvertrag mit Clairvest Northfield Park 13,5 Millionen US-Dollar beisteuerte. VICI verzeichnete im Anschluss an die Übernahme der Immobilien von Gamehost auch Erträge im Zusammenhang mit dem PURE-Portfolio.

Per Oktober 2026 wies VICI vertragliche Immobilienmieteinnahmen auf Jahresbasis von 3,32 Milliarden US-Dollar aus. Das Darlehens- und Wertpapierportfolio wies einen ausstehenden Nennbetrag von 3,16 Milliarden US-Dollar auf und erwirtschaftete vertragliche Einnahmen auf Jahresbasis von 304,0 Millionen US-Dollar, womit sich die vertraglichen Miet- und Krediterträge auf Jahresbasis insgesamt auf 3,62 Milliarden US-Dollar beliefen.

Das Portfolio umfasste 103 Erlebnsimmobilien, darunter 63 Glücksspiel-Immobilien sowie 40 weitere Erlebnsimmobilien in den USA und Kanada. Die Auslastung lag bei 100 %, und die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge betrug unter Berücksichtigung von Verlängerungsoptionen der Mieter 39,4 Jahre. Muttergesellschaftsgarantien deckten 88 % der Miete ab.

Zu den kürzlich abgeschlossenen Investitionen gehörten die Sale-Leaseback-Transaktion mit Golden Entertainment im Volumen von 1,16 Milliarden US-Dollar, der Erwerb der Gamehost-Immobilien für 200,6 Millionen Kanadische Dollar sowie eine Zusage über eine Baufinanzierung in Höhe von 1,5 Milliarden US-Dollar für One Beverly Hills. Zudem sagte VICI 75,5 Millionen US-Dollar für ein Build-to-Suit-Projekt für den Club Med St. Croix zu.

Eine anstehende Transaktion würde Century Mile und Century Downs in Alberta unter einen separaten Mietvertrag mit einer Tochtergesellschaft der Highfield Investment Group stellen. Der Abschluss wird vorbehaltlich üblicher Bedingungen und behördlicher Genehmigungen für das vierte Quartal 2026 oder das erste Quartal 2027 erwartet. Laut VICI würde die Transaktion die Gesamtmiete nicht verändern.

Liquidität und Mieterkonzentration

VICI beendete das Quartal mit einer Liquidität von 2,50 Milliarden US-Dollar, bestehend aus 2,23 Milliarden US-Dollar an verbleibender revolvierender Kreditlinie und 270,3 Millionen US-Dollar an liquiden Mitteln. Die Gesamtschulden beliefen sich auf 17,22 Milliarden US-Dollar, und der aufs Jahr hochgerechnete Nettoverschuldungsgrad im letzten Quartal lag beim 4,8-Fachen. Festverzinsliche Verbindlichkeiten machten 98,4 % der ausstehenden Schulden mit einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit von sechs Jahren aus.

Im Laufe des Quartals begab VICI vorrangige unbesicherte Anleihen mit Fälligkeit im Jahr 2031 im Wert von 900 Millionen US-Dollar sowie Anleihen mit Fälligkeit im Jahr 2036 im Wert von 850 Millionen US-Dollar. Zudem löste das Unternehmen im Jahr 2026 fällige Anleihen im Wert von 1,75 Milliarden US-Dollar ein oder zahlte diese zurück.

Das Portfolio bleibt auf große Mieter aus dem Glücksspielbereich konzentriert. Auf Caesars Entertainment entfielen 38 % der aufs Jahr hochgerechneten Miete, auf MGM Resorts International 32 % und auf The Venetian 9 %. Zu den wesentlichen Unsicherheitsfaktoren zählte VICI die Bonität von Mietern und Kreditnehmern, die Abhängigkeit von Glücksspiel und konsumabhängigen Ausgaben, Zins- und Finanzierungsbedingungen, die Abwicklung von Transaktionen, behördliche Genehmigungen sowie Risiken aus Entwicklungsdarlehen. Veränderungen der Finanzlage der Mieter, der Kreditratings, der Aktienkurse und des allgemeinen makroökonomischen Umfelds können zudem zu erheblichen Schwankungen bei künftigen GAAP-Vorsorgen für Kreditverluste führen.