Kimco: FFO steigt im 3. Quartal 2026 um 6,8 % bei Rekord-Vermietungsquote

Kimco Realty (NYSE: KIM) meldete für das dritte Quartal 2026 ein Wachstum der Mittel aus dem operativen Geschäft (FFO) je verwässerter Aktie von 6,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, unterstützt durch eine Rekordbelegungsquote im Portfolio, positive Mietanpassungsraten und eine umfangreiche Pipeline unterzeichneter Mietverträge, bei denen noch keine Mietzahlungen fließen. Der Einkaufszentrum-REIT schloss das Quartal mit einer Belegungsquote von 96,6 % und einer jährlichen Basismiete von 76 Mio. US-Dollar aus unterzeichneten, aber noch nicht eröffneten Mietverträgen ab, was eine hohe Visibilität für den künftigen Cashflow bei Flächenübergabe an die Mieter bietet.

Vermietungsaktivität stützt vertraglich gesichertes Wachstum

Kimco unterzeichnete im Quartal 444 Mietverträge über eine Fläche von insgesamt 2,7 Millionen Quadratfuß, darunter 134 Neuabschlüsse. Vergleichbare Neuvermietungen erzielten pro-rata eine Mietpreissteigerung von 31,5 %, mit Spannen von 39,9 % bei Ankermietern und 21,0 % bei kleineren Geschäften. Das Unternehmen verzeichnet nun seit 20 Quartalen in Folge Mietsteigerungen bei Neuvermietungen von über 10 %.

Die Belegungsquote bei kleineren Geschäften erreichte 92,9 % und zog damit mit ihrem bisherigen Höchststand gleich, während die Gesamtbelegungsquote einen Unternehmensrekord aufstellte. Laut Kimco lag die Mieterbindungsquote bezogen auf die Bruttomietfläche bei 91 %, und die Zahl der Mieterabgänge verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 88. Zudem hat das Unternehmen bereits für 75 % der jährlichen Basismieten, die in der ersten Hälfte des Jahres 2027 auslaufen würden, Lösungen vereinbart.

Die Pipeline aus unterzeichneten, aber noch nicht eröffneten Mietverträgen entsprach zum 30. September einer Differenz von 390 Basispunkten zwischen vermieteter und wirtschaftlicher Belegungsquote. Kimco rechnet damit, dass 28 % der entsprechenden jährlichen Basismiete im vierten Quartal 2026, 57 % im Jahr 2027 und die verbleibenden 15 % im Jahr 2028 wirksam werden. Etwa 60 % der Pipeline entfallen auf Ankerflächen, während 40 % auf kleinere Ladenflächen entfallen. Neuentwicklungsprojekte machen 25 % aus, und die Nachvermietung von Flächen, die zuvor von Einzelhändlern wie Party City, Conn’s, Rite Aid, JOANN, Big Lots und Painted Tree genutzt wurden, repräsentiert 22 %.

Weitere 22 Mio. US-Dollar an jährlicher Basismiete aus unterzeichneten Verträgen sind nicht in der Pipeline von 76 Mio. US-Dollar enthalten, da bisherige Mieter noch in den Flächen verbleiben oder die Miete sich auf Bauprojekte bezieht, die noch nicht übergeben wurden. Kimco identifizierte zudem Mark-to-Market-Potenziale bei 68 Anker-Mietverträgen, die bis 2027 ohne weitere Optionen auslaufen. Diese Verträge weisen eine gewichtete durchschnittliche jährliche Basismiete von 14,35 US-Dollar pro Quadratfuß auf, wobei das Unternehmen das Mark-to-Market-Potenzial auf rund 50 % schätzt.

Lebensmittelgeankertes Portfolio bleibt zentral

Kimco besaß zum Quartalsende 561 Immobilien mit einer Gesamtfläche von 99 Millionen Quadratfuß. Zentren mit Supermärkten als Ankermietern erwirtschafteten einen Rekordanteil von 87 % der jährlichen Basismiete, und das Management erklärte, dass das Portfolio auf dem Weg zu etwa 90 % sei. Supermärkte, die ihre Umsätze ausweisen, erzielten im Durchschnitt rund 817 US-Dollar pro Quadratfuß.

Discount- und nahversorgungsorientierte Einzelhändler sowie Dienstleistungsunternehmen machten zusammen 78 % der jährlichen Basismiete aus. Nationale und regionale Mieter entfielen auf 81 %, während 71 % der in den letzten 12 Monaten unterzeichneten Neuvermietungen auf den Dienstleistungssektor entfielen. Kleinere Geschäfte erwirtschafteten 48 % der anteiligen jährlichen Basismiete, wobei Gastronomiebetriebe den größten Teil dieser Kategorie ausmachten.

Das Portfolio konzentriert sich weiterhin auf Vororte im ersten Gürtel großer Großstadtregionen. Märkte in der Sun-Belt-Region und in Küstenregionen machten 91 % der jährlichen Basismiete aus, während 82 % aus den führenden Metropolmärkten von Kimco stammten. Die Besucherfrequenz in den Einkaufszentren des Unternehmens stieg im Vergleich zum Vorjahr in jedem der in der Präsentation erfassten Monate an, was seit Jahresbeginn einem Plus von etwa 3 % entspricht.

Laut Kimco soll das einheitliche Betriebsmodell „One Kimco“ die Vermietungsabwicklung verbessern, den Mietbeginn beschleunigen und die Gemeinkosten kontrollieren. Von 2019 bis zum dritten Quartal 2026 stieg der Umsatz mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 10,4 %, verglichen mit 5,4 % bei den allgemeinen Verwaltungskosten. Der Anteil der Verwaltungs- und Gemeinkosten am Umsatz sank in diesem Zeitraum von 7,2 % auf 5,2 %.

Kapitalumschichtung und Neuentwicklung

Bis zum 30. September erwirtschaftete Kimco 391 Mio. US-Dollar aus Objektverkäufen und 179 Mio. US-Dollar an freiem Cashflow nach Dividenden sowie Kapitalaufwendungen für Vermietung und Instandhaltung. Das Unternehmen investierte 118 Mio. US-Dollar in Akquisitionen und Joint-Venture-Übernahmen, 129 Mio. US-Dollar in Neuentwicklungen sowie 224 Mio. US-Dollar in den Rückkauf von Stamm- und Vorzugsaktien.

Der aktuelle Kapitalplan für 2026 sieht 400 Mio. bis 500 Mio. US-Dollar für Akquisitionen und Joint-Venture-Übernahmen bei einer impliziten Rendite von rund 6 % vor, zusammen mit Objektverkäufen im Umfang von 400 Mio. bis 500 Mio. US-Dollar bei etwa 5 %. Zudem plant Kimco Ausgaben für Neuentwicklungen in Höhe von 140 Mio. bis 150 Mio. US-Dollar mit erwarteten Renditen von 9 % bis 11 % sowie strukturierte Nettoinvestitionen von 75 Mio. bis 125 Mio. US-Dollar bei einer impliziten Rendite nahe 10 %. Aktienrückkäufe bleiben opportunistisch und sind nicht an ein bestimmtes Jahresvolumen gebunden.

Neuentwicklungen mit Schwerpunkt auf Supermärkten bleiben eine Priorität. Kimco verzeichnete 23 aktive Neuentwicklungsprojekte mit Brutto-Gesamtkosten von 264 Mio. US-Dollar und erwarteten Renditen von 9 % bis 11 % sowie sechs Neupositionierungsprojekte für Ankerflächen mit einem Gesamtvolumen von 22 Mio. US-Dollar und erwarteten Renditen von 19 % bis 23 %.

Bilanz und Risiken

Kimco schloss das Quartal mit einer Liquidität von mehr als 2,5 Mrd. US-Dollar ab, einschließlich des vollständigen Zugriffs auf die revolvierende Kreditfazilität von 2 Mrd. US-Dollar. Die Durchschau-Nettoverschuldung im Verhältnis zum EBITDA (inklusive Vorzugsaktien und des Anteils des Unternehmens an Schulden aus Joint Ventures) lag beim 5,3-Fachen. Der Zinsdeckungsgrad betrug 4,3x, mehr als 92 % der Immobilien waren lastenfrei, und die wiederkehrende AFFO-Dividendenausschüttungsquote lag bei etwa 74 %.

Das Unternehmen zahlte bei Fälligkeit am 1. Oktober vorrangige Anleihen mit einem Zinssatz von 2,8 % in Höhe von 500 Mio. US-Dollar zurück, sodass im Jahr 2026 keine nennenswerten Schuldenfälligkeiten mehr bestehen. Die konsolidierte Verschuldung wies eine gewichtete durchschnittliche Laufzeit von 7,4 Jahren auf und war nahezu vollständig festverzinslich. Zudem meldete Kimco eine Erhöhung der Bardividende für Stammaktien um 7,7 % gegenüber dem Vorjahr.

Der Ausblick unterliegt weiterhin der wirtschaftlichen Entwicklung und den Bedingungen am Immobilienmarkt, der Zinsvolatilität, Mieterinsolvenzen oder Kündigungen von Mietverträgen, sich änderndem Verbraucherverhalten, Konkurrenz durch den Online-Handel, Inflation sowie Störungen der Lieferketten. Als Faktoren, die dazu führen könnten, dass die tatsächlichen Ergebnisse von den aktuellen Erwartungen abweichen, nannte Kimco zudem die Umsetzung von Akquisitionen und Neuentwicklungen, die Verfügbarkeit von Finanzierungen, Immobilienbewertungen, Cybersicherheitsvorfälle, regulatorische Änderungen sowie die Fähigkeit, den REIT-Status aufrechtzuerhalten.