ILPT: Bereinigter FFO steigt in Q3 2026 um 42 % bei einer Auslastung von 98,3 %

Industrial Logistics Properties Trust (Nasdaq: ILPT) gab für das dritte Quartal 2026 einen Anstieg der normalisierten Funds from Operations (FFO) um 42,4 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum bekannt. Getragen wurde dies von einer höheren Auslastung, Ertragswachstum auf Objektebene und niedrigeren Zinsaufwendungen infolge einer Refinanzierung im Mai. Die Vermietungsspannen blieben stark, obwohl sich der GAAP-Nettoverlust des REITs ausweitete, da sein nicht konsolidiertes Joint Venture Verluste verzeichnete.

Der auf die Stammaktionäre entfallende normalisierte FFO stieg von 14,9 Millionen US-Dollar bzw. 0,23 US-Dollar je Aktie im Vorjahreszeitraum auf 21,3 Millionen US-Dollar bzw. 0,32 US-Dollar je Aktie. Das bereinigte EBITDAre kletterte von 81,6 Millionen US-Dollar auf 87,0 Millionen US-Dollar. Seit diesem Quartal enthalten der normalisierte FFO, das bereinigte EBITDAre und das für Ausschüttungen verfügbare Kapital von ILPT die nach GAAP erfassten anreizbasierten Verwaltungsgebühren, wobei die Vorperioden auf derselben Grundlage angepasst wurden. Die Ergebnisse des dritten Quartals 2026 enthielten 1,9 Millionen US-Dollar dieser Gebühren.

Die Mieterträge stiegen um 5,3 % auf 116,8 Millionen US-Dollar. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) legte um 5,8 % auf 92,0 Millionen US-Dollar zu, während das NOI auf Cash-Basis um 2,1 % auf 86,5 Millionen US-Dollar stieg. Auf Vergleichsflächenbasis wuchs das NOI um 5,7 % und das NOI auf Cash-Basis um 1,9 %.

Der auf die Stammaktionäre entfallende GAAP-Nettoverlust weitete sich von 21,6 Millionen US-Dollar bzw. 0,33 US-Dollar je Aktie im Vorjahresquartal auf 30,2 Millionen US-Dollar bzw. 0,46 US-Dollar je Aktie aus. Das jüngste Ergebnis enthielt 19,0 Millionen US-Dollar an Equity-Verlusten aus dem nicht konsolidierten Joint Venture von ILPT, verglichen mit einem Equity-Gewinn von 2,2 Millionen US-Dollar im Vorjahr. Der Zinsaufwand sank um 3,6 % auf 61,2 Millionen US-Dollar, was die Refinanzierung durch Mountain Industrial REIT LLC im Mai 2026 widerspiegelt.

Auslastung und Vermietung

Das aus 409 Objekten bestehende Portfolio von ILPT war zum 30. September zu 98,3 % vermietet, was einem Anstieg um 420 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Portfolio umfasste rund 59,6 Millionen Quadratfuß vermietbare Fläche in 39 US-Bundesstaaten.

Der REIT schloss im Laufe des Quartals Mietverträge über rund 645.000 Quadratfuß ab, bestehend aus 103.000 Quadratfuß Neuvermietungen und 542.000 Quadratfuß Vertragsverlängerungen. Die gewichteten durchschnittlichen GAAP-Mieten lagen um 162,7 % über den bisherigen Mieten für dieselbe Fläche, was das achte Quartal in Folge mit zweistelligen Mietsteigerungen darstellt. Die Mietverträge hatten eine gewichtete durchschnittliche Laufzeit von 18 Jahren bezogen auf die Fläche und 15,8 Jahren bezogen auf die annualisierten Mieteinnahmen.

Auf Objekte im Alleineigentum entfielen 543.000 Quadratfuß der Vermietungsleistung des Quartals, wobei ein gewichteter durchschnittlicher Anstieg der GAAP-Mieten von 210 % verzeichnet wurde. Das Mountain JV schloss Verträge über 102.000 Quadratfuß bei einer Steigerung von 8,1 % ab. Das Mountain JV, an dem ILPT eine Beteiligung von 61 % hält, blieb vollständig vermietet, während die im Alleineigentum stehenden Objekte auf dem US-Festland und in Hawaii zu 96,0 % bzw. 99,3 % ausgelastet waren.

Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge von ILPT betrug auf Basis der annualisierten Mieteinnahmen 8,1 Jahre, wobei 65,8 % der annualisierten Mieten erst nach 2030 auslaufen. Mieter mit Investment-Grade-Rating, deren Tochtergesellschaften und Erbpachtverträge in Hawaii erwirtschafteten 78,9 % der annualisierten Mieteinnahmen.

Bilanz und Ausblick

ILPT schloss das Quartal mit 130,7 Millionen US-Dollar an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten ab, exklusive Guthaben mit Verfügungsbeschränkung. Die ausstehenden Verbindlichkeiten beliefen sich auf insgesamt 4,22 Milliarden US-Dollar mit einem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von 5,48 % und einer gewichteten durchschnittlichen Laufzeit von 4,2 Jahren. Alle konsolidierten Verbindlichkeiten waren festverzinslich und tilgungsfrei, ohne anstehende Fälligkeiten bis 2029.

Die Nettoverschuldung betrug 4,04 Milliarden US-Dollar, was dem 11,6-Fachen des annualisierten bereinigten EBITDAre entspricht. Das bereinigte EBITDAre deckte den Zinsaufwand um das 1,4-Fache. Die wiederkehrenden Investitionen beliefen sich im Quartal auf insgesamt 7,8 Millionen US-Dollar und in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 auf 24,5 Millionen US-Dollar.

Für das vierte Quartal erwartet ILPT ein NOI von 92 Millionen bis 93 Millionen US-Dollar und einen auf die Stammaktionäre entfallenden normalisierten FFO von 22 Millionen bis 23 Millionen US-Dollar bzw. 0,33 bis 0,35 US-Dollar je verwässerter Aktie. Die Prognose für das Gesamtjahr sieht ein NOI von 363 Millionen bis 364 Millionen US-Dollar und einen normalisierten FFO von 82 Millionen bis 83 Millionen US-Dollar bzw. 1,23 bis 1,25 US-Dollar je verwässerter Aktie vor. Gemäß der überarbeiteten Darstellung des Unternehmens berücksichtigt die Prognose nun auch anreizbasierte Verwaltungsgebühren.

Die Prognose geht von einem Zinsaufwand für das Gesamtjahr von ca. 245 Millionen US-Dollar, allgemeinen Verwaltungskosten von 42 Millionen US-Dollar (einschließlich 8,4 Millionen US-Dollar an anreizbasierten Verwaltungsgebühren) sowie keinen Akquisitionen oder Veräußerungen aus. Die wiederkehrenden Investitionen für das Gesamtjahr werden voraussichtlich zwischen 32 Millionen und 34 Millionen US-Dollar liegen.

ILPT beschloss eine vierteljährliche Ausschüttung von 0,10 US-Dollar je Stammaktie – das zweite Quartal in Folge auf diesem Niveau nach der Anhebung im Juli 2026. Die Ausschüttung soll voraussichtlich am oder um den 12. November ausgezahlt werden.

In der Präsentation wurden der Verschuldungsgrad, die Liquidität, die Vermietungskosten, die Mieterbindung und die Fähigkeit zur Aufrechterhaltung der Auslastung als wesentliche Unsicherheiten genannt. Die Mieterkonzentration bleibt ebenfalls hoch: Auf FedEx entfielen 27,7 % der annualisierten Mieteinnahmen, und auf die 10 größten Mieter von ILPT entfielen 47,8 %. Zu den weiteren vom Unternehmen genannten Risiken zählen Zinssätze, Inflation, Volatilität an den Kapitalmärkten, sich ändernde Handelspolitiken und allgemeine Rahmenbedingungen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt.