FBRT verbucht Verlust in Q3 2026 bei steigenden Kreditkosten

Franklin BSP Realty Trust wies für das dritte Quartal einen GAAP-Nettoverlust aus, da höhere Kreditkosten und realisierte Verluste das Ergebnis belasteten, während das Ergebnis vor realisierten Verlusten weiterhin ausreichte, um die Quartalsdividende des gewerblichen Hypotheken-REITs zu decken. Das Unternehmen weitete zudem in diesem Zeitraum sein Portfolio an verwerteten Immobilien aus, was das anhaltende Kreditrisiko in Teilen seines vorwiegend aus Mehrfamilienhäusern bestehenden Kreditbuchs unterstreicht.

Das Unternehmen verzeichnete für das am 30. September 2026 endende Quartal einen GAAP-Nettoverlust von 27,0 Mio. US-Dollar, verglichen mit einem Nettoertrag von 16,3 Mio. US-Dollar im zweiten Quartal. Der Verlust belief sich auf 0,41 US-Dollar je verwässerter Stammaktie bzw. 0,36 US-Dollar je Aktie auf voll gewandelter Basis.

Die ausschüttungsfähigen Gewinne (Distributable Earnings), eine Nicht-GAAP-Kennzahl, fielen von 28,3 Mio. US-Dollar im Vorquartal auf 3,3 Mio. US-Dollar. Nach Vorzugsdividenden und nicht beherrschenden Anteilen lagen die ausschüttungsfähigen Gewinne für die Stammaktionäre bei minus 1,7 Mio. US-Dollar, während die voll gewandelten ausschüttungsfähigen Gewinne bei minus 0,02 US-Dollar je Aktie lagen.

Vor realisierten Gewinnen und Verlusten beliefen sich die ausschüttungsfähigen Gewinne auf insgesamt 25,8 Mio. US-Dollar bzw. 0,24 US-Dollar je voll gewandelter Aktie. Dies entsprach einer Deckung der Quartalsdividende von 0,20 US-Dollar je Aktie von 118,7 %. Unter Berücksichtigung der realisierten Verluste lag die Deckung bei minus 9,6 %.

Das Quartal enthielt bei der Überleitung der GAAP-Ergebnisse des Unternehmens zu den ausschüttungsfähigen Gewinnen eine Anpassung von 43,1 Mio. US-Dollar für die Risikovorsorge im Kreditgeschäft sowie eine Anpassung für realisierte Verluste in Höhe von 24,2 Mio. US-Dollar im Zusammenhang mit Krediten und übernommenen Immobilien. Die Risikovorsorge im Kreditgeschäft insgesamt stieg von 54,7 Mio. US-Dollar am Ende des zweiten Quartals auf 72,1 Mio. US-Dollar, was 1,8 % des unbezahlten Kapitalsaldos entspricht. Die Veränderung spiegelte eine Zuführung zur Risikovorsorge von 37,7 Mio. US-Dollar und Abschreibungen von 20,2 Mio. US-Dollar wider.

Zwangsverwertungen nehmen zu, während Kreditportfolio schrumpft

Das Kernportfolio von FBRT an Gewerbeimmobilienkrediten beendete das Quartal mit einem Kapitalsaldo von 4,1 Mrd. US-Dollar verteilt auf 175 Kredite, verglichen mit 4,3 Mrd. US-Dollar am Ende des zweiten Quartals. Das Unternehmen zahlte 248 Mio. US-Dollar für neue Kredite und 38 Mio. US-Dollar für bestehende Kredite aus, während sich die Rückzahlungen auf insgesamt 406 Mio. US-Dollar beliefen und Übertragungen im Zusammenhang mit übernommenen Immobilien oder Zwangsverwertungen den Saldo um weitere 171 Mio. US-Dollar reduzierten.

Das Portfolio blieb auf Mehrfamilienhäuser konzentriert, die 83 % des Kapitalsaldos ausmachten. Vorrangige Kredite machten 99 % des Portfolios aus, und 92 % der Kredite waren variabel verzinst. Der gewichtete durchschnittliche Beleihungsauslauf bei Vergabe lag bei 64,6 %.

Dreizehn Kredite mit einem Gesamtkapitalsaldo von 334 Mio. US-Dollar verblieben auf der Beobachtungsliste, darunter sieben mit der Risikostufe 5 und sechs mit der Risikostufe 4. Sieben Kredite waren leistungsgestört. Obwohl im Laufe des Quartals drei Vermögenswerte von der Beobachtungsliste gestrichen wurden, stieg die Zahl der Kredite mit der Risikostufe 5 von fünf auf sieben, während die durchschnittliche Risikobewertung des Portfolios unverändert bei 2,4 lag.

Das Portfolio an verwerteten Immobilien wuchs von sechs im zweiten Quartal auf 10 Objekte mit einem Gesamtwert von 339 Mio. US-Dollar. Im Laufe des Quartals gingen vier Mehrfamilienhaus-Objekte in die Zwangsverwertung über, darunter Objekte in Durham (North Carolina), Garland (Texas) und Houston. Zudem hielt FBRT eine Position an als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Wert von 114 Mio. US-Dollar.

Die neuen Zusagen für Kernkredite beliefen sich auf insgesamt 249 Mio. US-Dollar verteilt auf 17 Kredite. Mehrfamilienhäuser machten 97 % dieser Neugeschäfte aus, und 81 % befanden sich im Südosten der USA. Die Kredite wiesen eine gewichtete durchschnittliche Marge von 2,66 % und einen All-in-Kupon von 6,57 % auf Basis des SOFR-Niveaus vom 30. September auf.

NewPoint steuert 11 Mio. US-Dollar zum ausschüttungsfähigen Ergebnis bei

NewPoint, das Agentur- und Hypothekenbankgeschäft von FBRT, erzielte im Quartal einen GAAP-Nettoertrag von 0,2 Mio. US-Dollar und ausschüttungsfähige Gewinne von 11,0 Mio. US-Dollar. Die ausschüttungsfähigen Gewinne vor realisierten Gewinnen oder Verlusten beliefen sich auf 11,2 Mio. US-Dollar, was einer Eigenkapitalrendite von 10,9 % bezogen auf den endgültigen Kaufpreis des Bereichs entspricht.

Der Geschäftsbereich vergab im Rahmen von Fannie-Mae-, Freddie-Mac- und HUD-Programmen neue Kreditzusagen in Höhe von 670,4 Mio. US-Dollar verteilt auf 36 Transaktionen. Sein Betreuungsportfolio stieg im Quartal um 1,45 Mrd. US-Dollar auf einen unbezahlten Kapitalsaldo von 61,29 Mrd. US-Dollar. Die Hypothekenbetreuungsrechte, einschließlich des mit Zusagen verbundenen Werts, lagen am Quartalsende bei 209,3 Mio. US-Dollar.

Aktienrückkäufe stützen Buchwert

Der voll gewandelte Buchwert lag am 30. September bei 14,26 US-Dollar je Aktie, verglichen mit 14,24 US-Dollar am Ende des zweiten Quartals. Der bereinigte voll gewandelte Buchwert, der die kumulierten Abschreibungen auf Immobilien ausschließt und den beizulegenden Zeitwert der Hypothekenbetreuungsrechte über dem Buchwert widerspiegelt, stieg von 14,74 US-Dollar auf 15,13 US-Dollar.

FBRT kaufte im Laufe des Quartals eigene Stammaktien im Wert von 60,5 Mio. US-Dollar zu einem gewichteten Durchschnittspreis von 8,14 US-Dollar zurück. Nach Angaben des Unternehmens erhöhten die Rückkäufe den voll gewandelten Buchwert je Aktie um 0,55 US-Dollar. Einschließlich der Dividende von 0,20 US-Dollar und des Anstiegs des voll gewandelten Buchwerts um 0,02 US-Dollar errechnete FBRT für das Quartal eine aufs Jahr hochgerechnete Gesamtrendite von 6,2 %.

Das Unternehmen beendete den September mit einer Liquidität von 407 Mio. US-Dollar, bestehend aus 101 Mio. US-Dollar an frei verfügbaren Barmitteln, 10 Mio. US-Dollar an verfügbarer Reinvestitionskapazität für Collateralized Loan Obligations und 296 Mio. US-Dollar, die über Finanzierungslinien zur Verfügung standen. Das Gesamt-Nettoverschuldungsverhältnis lag beim 2,66-Fachen, während das Nettoverschuldungsverhältnis mit Rückgriff das 0,68-Fache betrug. Etwa 81 % der Finanzierung für das Kernportfolio waren Non-Mark-to-Market, und die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten sanken von 6,2 % im zweiten Quartal auf 6,1 %.

FBRT gab in der Präsentation keine formelle Ergebnisprognose ab. Das Unternehmen gab zu bedenken, dass die Ergebnisse weiterhin Risiken durch Inflation, Zinsänderungen, Konjunkturabschwächung, Wertverluste von Immobiliensicherheiten, Rückflüsse bei notleidenden Krediten und die finanzielle Stabilität von Kreditnehmern ausgesetzt sind. Zudem wies das Unternehmen darauf hin, dass der Zeitpunkt von Kreditverlusten nach der Nicht-GAAP-Kennzahl für ausschüttungsfähige Gewinne erheblich von der Erfassung nach GAAP abweichen kann.