Q3-AFFO von FCPT steigt, da Rekordakquisitionen das Portfolio erweitern

Four Corners Property Trust verzeichnete im dritten Quartal 2026 ein moderates Gewinnwachstum je Aktie und schloss gleichzeitig das akquisitionsreichste Quartal seiner Geschichte ab, angeführt von einem 268 Millionen US-Dollar schweren Portfolio an Veterinärimmobilien, das das Engagement des Net-Lease-REITs über die Systemgastronomie hinaus erweiterte. Nach Quartalsende sicherte sich das Unternehmen zudem die Verlängerung aller Mietverträge für Olive Garden und LongHorn Steakhouse, die 2027 ausgelaufen wären, was das kurzfristige Prolongationsrisiko verringerte.

Die bereinigten Funds from Operations (AFFO) stiegen von 46,4 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum auf 50,3 Millionen US-Dollar. Der AFFO je verwässerter Aktie legte um 2,9 % von 0,45 US-Dollar auf 0,46 US-Dollar zu, während die gewichtete durchschnittliche Anzahl verwässerter Aktien von 104,3 Millionen auf rund 110,0 Millionen stieg. Die Funds from Operations (FFO) erhöhten sich von 43,9 Millionen US-Dollar bzw. 0,42 US-Dollar je Aktie auf 47,4 Millionen US-Dollar bzw. 0,43 US-Dollar je verwässerter Aktie.

Der Quartalsüberschuss blieb mit 28,9 Millionen US-Dollar nahezu unverändert. Die Gesamteinnahmen aus Mieten stiegen um 13,8 % auf 75,7 Millionen US-Dollar, während das bereinigte EBITDAre um 14,7 % auf 65,4 Millionen US-Dollar zulegte. Der Zinsaufwand stieg von 13,0 Millionen US-Dollar auf 17,4 Millionen US-Dollar, und die Abschreibungen erhöhten sich von 15,1 Millionen US-Dollar auf 18,6 Millionen US-Dollar.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 erreichte der AFFO 149,5 Millionen US-Dollar bzw. 1,36 US-Dollar je verwässerter Aktie, verglichen mit 135,0 Millionen US-Dollar bzw. 1,33 US-Dollar je Aktie im Vorjahreszeitraum. Der Neunmonats-Nettogewinn stieg von 83,0 Millionen US-Dollar auf 89,2 Millionen US-Dollar, und die Gesamteinnahmen aus Mieten erhöhten sich von 194,8 Millionen US-Dollar auf 215,5 Millionen US-Dollar.

Rekord-Akquisitionsquartal erweitert Engagement im Medizinsektor

FCPT investierte im dritten Quartal 326 Millionen US-Dollar bei einer anfänglichen Bareinzahlungsrendite (Initial Cash Capitalization Rate) von 6,6 % und einer Kapitalisierungsrate nach GAAP von 7,1 %. Das Investitionsvolumen seit Jahresbeginn belief sich bis September auf insgesamt 410 Millionen US-Dollar und übertraf damit bereits die 318 Millionen US-Dollar des gesamten Jahres 2025.

Die Haupttransaktion des Quartals war die Übernahme von 102 Objekten von Mission Pet Health im Juli für 268 Millionen US-Dollar. Das Portfolio generierte eine anfängliche jährliche Barmiete von rund 17,4 Millionen US-Dollar, einschließlich vertraglicher Erhöhungen, die im September in Kraft traten. Hundert der Objekte werden im Rahmen von zwei Triple-Net-Generalmietverträgen (Master Triple-Net Leases) gehalten, mit einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit von 10 Jahren und jährlichen Mietsteigerungen von über 2 %.

FCPT gab bekannt, dass das erworbene Portfolio eine Gesamtabdeckung der Miete durch das Mieter-EBITDAR von mehr als dem 6-Fachen aufwies. Der Kauf wurde aus liquiden Mitteln und bestehenden Fremdkapazitätsreserven finanziert und war nicht an eine Eigenkapitalmaßnahme gebunden. Einschließlich der fünf bereits im Besitz von FCPT befindlichen Mission Pet Health-Objekte machte die Marke zum 30. September 6,2 % der jährlichen Basismiete aus und wurde damit zur drittgrößten Marke des Unternehmens.

Die Übernahme unterstützte FCPT bei der fortlaufenden Abkehr von der ursprünglichen Konzentration auf Immobilien von Darden Restaurants. Olive Garden und LongHorn machten zum Quartalsende zusammen 37 % der jährlichen Basismiete aus, verglichen mit 94 % zum Zeitpunkt des Spin-offs von FCPT. Etwa 42 % der jährlichen Basismiete stammen mittlerweile aus Sektoren außerhalb der Systemgastronomie, darunter medizinischer Einzelhandel und Autoservice. Dennoch entfielen auf die fünf größten Marken weiterhin etwa 51 % der jährlichen Basismiete.

Zum 30. September umfasste das Portfolio 1.476 Mietverträge über 185 Marken hinweg und generierte eine jährliche Basismiete von 293 Millionen US-Dollar. Die Auslastung lag bei 99,5 %, die Mieteinholungsquote bei 99,7 % und die durchschnittliche verbleibende Mietlaufzeit bei 6,7 Jahren. Die durchschnittliche jährliche vertragliche Mietsteigerung betrug 1,6 %, während die ausgewiesene Mieter-EBITDAR-Abdeckung beim 5,3-Fachen lag. Auf Betreiber mit Investment-Grade-Rating entfielen 48 % der jährlichen Basismiete.

Vertragsverlängerungen mit Darden reduzieren kurzfristige Fälligkeiten

Am 14. Oktober verlängerte Darden alle 66 Mietverträge für Olive Garden und LongHorn, die 2027 ausgelaufen wären, und übte Optionen zur vorzeitigen Verlängerung von sechs weiteren Mietverträgen aus, die im Oktober 2028 enden. Die Mietverträge wurden um durchschnittlich etwa fünf Jahre verlängert und behalten jährliche Mietsteigerungen von 1,5 % bei.

FCPT gab bekannt, dass für die Verlängerungen weder Mietzugeständnisse noch Kapitalzuschüsse gewährt wurden. Pro-forma erhöhte die Transaktion die gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit des Portfolios auf etwa sieben Jahre, sodass nur noch rund 2,7 % der jährlichen Basismiete vor 2028 auslaufen.

Das Management beabsichtigt, den Akquisitionsfokus weiterhin auf Gastronomie-, Autoservice- und Medizin-Einzelhandelsimmobilien zu legen, wobei kleinere, wiederverwendbare Gebäude, niedrige Mieten und bonitätsstarke Mieter im Vordergrund stehen. FCPT erklärte, man werde weiterhin größere Portfolio-Transaktionen in Betracht ziehen, wenn diese die eigenen Qualitäts- und Akkretionsschwellen erfüllen.

Verschuldungsgrad erreicht das obere Ende des Zielbereichs

Die Nettoverschuldung lag zum 30. September beim 6,0-Fachen des bereinigten EBITDAre und damit am oberen Ende der von FCPT angegebenen Zielspanne vom 5,0- bis 6,0-Fachen. Das Unternehmens meldete eine verfügbare Liquidität von 397 Millionen US-Dollar, einschließlich liquider Mittel, eines nicht in Anspruch genommenen Laufzeitdarlehens und revolvierender Kreditlinien. Aus der revolvierenden Kreditfazilität standen 350 Millionen US-Dollar zur Verfügung, und 85 % der Verbindlichkeiten waren nach Berücksichtigung von Zinssicherungsgeschäften fest verzinst.

FCPT wies ohne Berücksichtigung von Verlängerungen eine gewichtete durchschnittliche Schuldenlaufzeit von 3,8 Jahren auf, wobei rund 8 % der Schulden vor 2028 fällig werden. Zudem hat das Unternehmen etwa 23 % der ausstehenden Verbindlichkeiten über ein 200 Millionen US-Dollar schweres Laufzeitdarlehen mit siebenjähriger Laufzeit (verzinst mit SOFR plus 125 Basispunkten) und ein 400 Millionen US-Dollar schweres Darlehen mit fünfjähriger Laufzeit (verzinst mit SOFR plus 90 Basispunkten) verlängert.

In der Präsentation wurden die Mieterkonzentration und die operative Entwicklung der Mieter trotz der Diversifizierung von FCPT als anhaltende Einflussfaktoren genannt. Olive Garden allein machte 28,7 % der jährlichen Basismiete aus, während Restaurants 68 % des Portfolios stellten. Die Daten zur EBITDAR-Abdeckung der Mieter bezogen sich auf 63 % der gesamten jährlichen Basismiete und basierten auf Angaben der Mieter, die FCPT nicht unabhängig überprüft. Das Unternehmen wies zudem darauf hin, dass die Baukosten in den letzten 12 Jahren schneller gestiegen sind als die allgemeine Inflation – ein Faktor, der für Immobilienentwicklung und Wiederbeschaffungswerte von Bedeutung ist.