W. P. Carey: AFFO erreicht in Q3 2026 1,33 USD bei steigendem Investitionsvolumen

W. P. Carey Inc. meldete für das dritte Quartal 2026 ein bereinigtes Ergebnis aus dem operativen Geschäft (AFFO) von 1,33 US-Dollar je verwässerter Aktie und prognostizierte ein Gesamtjahres-AFFO von 5,23 bis 5,29 US-Dollar je Aktie, während der Net-Lease-REIT sein Kapital weiter investierte und zugleich das vertragliche Mietwachstum in seinem Portfolio aufrechterhielt.

Das Unternehmen erwartet für 2026 ein Investitionsvolumen von 1,8 Milliarden bis 2,1 Milliarden US-Dollar. Bis zum 23. Oktober wurden bereits Investitionen in Höhe von rund 1,6 Milliarden US-Dollar abgeschlossen, darunter 182 Millionen US-Dollar im dritten Quartal und 143 Millionen US-Dollar nach Quartalsende. Für das vierte Quartal ist die Fertigstellung weiterer Kapitalprojekte und Zusageverpflichtungen im Umfang von 95 Millionen US-Dollar geplant.

Beim Mittelwert der AFFO-Prognose von 5,26 US-Dollar rechnet W. P. Carey mit einem Wachstum des AFFO je Aktie von 5,8 % für das Gesamtjahr. Das AFFO ist eine Nicht-GAAP-Kennzahl, die vom Unternehmen verwendet wird, um die operative Leistungsfähigkeit nach Bereinigung des GAAP-Nettoergebnisses um bestimmte nicht zahlungswirksame und nicht zum Kerngeschäft gehörende Positionen zu beurteilen.

Mietwachstum und Investitionstätigkeit

Das vertragliche Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche (Same-Store) betrug im dritten Quartal 2,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, blieb im Vergleich zum zweiten Quartal unverändert und lag über den für das Gesamtjahr 2025 gemeldeten 2,4 %. Mehr als 99 % der annualisierten Basismiete stammen aus Mietverträgen mit vertraglich vereinbarten Erhöhungen. Feste Mietanpassungen machen 49 % der Miete aus, an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Klauseln entsprechen 48 % und sonstige Strukturen machen die restlichen 3 % aus.

Die bis zum 23. Oktober abgeschlossenen Investitionen wiesen eine gewichtete durchschnittliche Anfangskapitalisierungsrate von 7,5 % und eine durchschnittliche Mietvertragslaufzeit von 19 Jahren auf. W. P. Carey schätzte die durchschnittliche Rendite dieser Investitionen nach Berücksichtigung vertraglicher Mieterhöhungen auf 9,2 %. Etwa 76 % des bisherigen Jahresvolumens wurden über Sale-Leaseback-Transaktionen generiert, während 70 % auf Industrie- und Logistikimmobilien entfielen. Auf Nordamerika entfielen 71 % der Aktivitäten und auf Europa 29 %.

Zu den jüngsten Transaktionen des Unternehmens gehörten eine Sale-Leaseback-Transaktion über 400 Millionen US-Dollar für 43 US-Produktionsstätten sowie eine Sale-Leaseback-Transaktion über 202 Millionen US-Dollar für acht Logistik- und Lagerimmobilien in Polen. W. P. Carey hatte zudem bis Ende 2028 rund 325 Millionen US-Dollar für mieterspezifische Projekte zugesagt, darunter Build-to-Suit-Entwicklungen, Neuausrichtungen und Energieprojekte.

Portfolio- und Asset-Management

Zum 30. September umfasste das Portfolio von W. P. Carey 1.755 Immobilien, die an 383 Mieter vermietet waren, mit einer annualisierten Basismiete von 1,7 Milliarden US-Dollar und einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von 12 Jahren. Die Vermietungsquote lag auf Basis der Fläche bei 98,6 %.

Industrie- und Lagerimmobilien erwirtschafteten 64 % der annualisierten Basismiete, der Einzelhandel machte 22 % aus und sonstige Immobilientypen entfielen auf 14 %. Nordamerika trug 67 % zu den Mieteinnahmen bei und Europa 33 %. Auf die zehn größten Mieter entfielen 18,3 % der annualisierten Basismiete, während Mieter mit Investment-Grade-Rating 22,5 % ausmachten.

Die Mietfälligkeiten bleiben gestaffelt: Unter der Annahme, dass die Mieter keine Verlängerungs- oder Kaufoptionen ausüben, laufen bis 2029 weniger als 13 % der annualisierten Basismiete aus. Die Wiedervermietungsquote der letzten acht Quartale lag bei 102,2 %, was darauf hindeutet, dass die Mieten bei abgeschlossenen Mietabschlüssen insgesamt über den bisherigen Bestandsmieten lagen. Das Unternehmen gab an, dass solche Ergebnisse in der Regel nur geringe Investitionsaufwendungen erforderten und gleichzeitig die Vertragslaufzeiten verlängerten.

W. P. Carey veräußerte bis zum Ende des dritten Quartals Vermögenswerte im Wert von 273 Millionen US-Dollar über 33 Immobilien hinweg, darunter 27 Millionen US-Dollar im Laufe des Quartals. Die Veräußerungsprognose für das Gesamtjahr liegt bei 350 Millionen bis 450 Millionen US-Dollar.

Kapitalausstattung und Ausblick auf 2026

Der REIT beendete das Quartal mit einer Liquidität von 2,6 Milliarden US-Dollar, bestehend aus 1,93 Milliarden US-Dollar an verfügbaren revolvierenden Kreditlinien, 143 Millionen US-Dollar an liquiden Mitteln und 538 Millionen US-Dollar aus noch nicht abgewickelten Termineigenkapitalgeschäften. Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA betrug unter Berücksichtigung des nicht abgewickelten Termineigenkapitals das 5,2-Fache, verglichen mit dem 5,5-Fachen vor dieser Anpassung.

W. P. Carey nahm in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 889 Millionen US-Dollar über Termineigenkapital auf und gab Anleihen im Gegenwert von 1,5 Milliarden US-Dollar aus. Dazu gehörten im Juli emittierte Anleihen im Wert von 350 Millionen US-Dollar mit einer Verzinsung von 5,20 % und Fälligkeit im Jahr 2036. Die im Laufe des Jahres begebenen Anleihen wiesen einen gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von 3,9 % auf.

Die Bilanz wies einen gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von 3,3 % und eine gewichtete durchschnittliche Schuldenlaufzeit von 4,7 Jahren auf. Festverzinsliche Verbindlichkeiten machten 95 % der Schulden aus, während 98 % der annualisierten Basismiete unverpfändet waren. Das Unternehmen verfügt über Ratings von Baa1 von Moody’s beziehungsweise BBB+ von S&P, jeweils mit stabilem Ausblick.

Zusätzlich zu seinen AFFO- und Investitionszielen erwartet W. P. Carey für 2026 Allgemeine und Verwaltungsausgaben von 104 Millionen bis 106 Millionen US-Dollar, Grundstücksaufwendungen von 54 Millionen bis 57 Millionen US-Dollar und AFFO-Steueraufwendungen von 40 Millionen bis 43 Millionen US-Dollar. Die derzeitige Quartalsdividende entspricht auf annualisierter Basis 3,80 US-Dollar je Aktie, was einem Anstieg von 4,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Management rechnet nach Dividenden und Investitionen mit einem einbehaltenen jährlichen Cashflow von 250 Millionen bis 300 Millionen US-Dollar.

Der Ausblick bleibt abhängig von der Umsetzung der geplanten Investitionen, Veräußerungen und Kapitalprojekte. W. P. Carey nannte zudem schwankende Zinssätze, Inflation, Zölle, Druck auf Mieter, geopolitische Konflikte, politische Instabilität und Störungen der öffentlichen Gesundheit als Unsicherheiten, die dazu führen könnten, dass die tatsächlichen Ergebnisse von den Erwartungen des Managements abweichen.