Q3-Kreditvergabe von Seven Hills Realty Trust erreicht Vierjahreshoch

Der Seven Hills Realty Trust verzeichnete im dritten Quartal 2026 sein höchstes quartalsweises Kreditvergabe-Volumen seit mehr als vier Jahren, während Rückzahlungen und Kreditauflösungen das Engagement bei Büroimmobilien verringerten. Der gewerbliche Hypotheken-REIT vergab drei Kredite über insgesamt 122,3 Millionen US-Dollar und schloss den September mit einem Bürokreditanteil von 13 % des Portfoliokapitals ab, verglichen mit 19 % zu Beginn des Quartals.

Das Unternehmen mit Sitz in Newton, Massachusetts, erzielte im dritten Quartal einen GAAP-Nettogewinn von 8,1 Millionen US-Dollar beziehungsweise 0,36 US-Dollar je verwässerter Aktie, verglichen mit 3,4 Millionen US-Dollar oder 0,23 US-Dollar je Aktie im Vorjahreszeitraum. Der Nettogewinn enthielt die Auflösung einer Wertberichtigung auf Kreditverluste in Höhe von 3,6 Millionen US-Dollar.

Die ausschüttungsfähigen Gewinne („Distributable Earnings“), eine Nicht-GAAP-Kennzahl, lagen bei 3,8 Millionen US-Dollar beziehungsweise 0,17 US-Dollar je verwässerter Aktie, verglichen mit 4,2 Millionen US-Dollar oder 0,29 US-Dollar je Aktie im dritten Quartal 2025. Bereinigt um einen realisierten Verlust von 1,5 Millionen US-Dollar im Zusammenhang mit einem Bürokredit in Dallas beliefen sich die ausschüttungsfähigen Gewinne auf 5,3 Millionen US-Dollar oder 0,24 US-Dollar je Aktie.

Der Nettogewinn je Aktie und die ausschüttungsfähigen Gewinne je Aktie spiegeln eine höhere Aktienanzahl infolge der Bezugsrechtskapitalerhöhung des Unternehmens im Dezember 2025 wider. Die gewichtete durchschnittliche Anzahl verwässerter Aktien belief sich im jüngsten Quartal auf 22,5 Millionen, gegenüber 14,8 Millionen im Vorjahr.

Kreditvergabe erreicht höchsten Stand seit 2021

Seven Hills vergab im Laufe des Quartals drei variabel verzinsliche erstrangige Hypothekenkredite, was das höchste Quartalsvolumen seit dem vierten Quartal 2021 darstellt. Die Investitionen umfassten einen Einzelhandelskredit über 24,3 Millionen US-Dollar in Park City, Utah, einen Einzelhandelskredit über 30 Millionen US-Dollar in Charlotte, North Carolina, sowie einen Mehrfamilienhauskredit über 68 Millionen US-Dollar in Chattanooga, Tennessee.

Die drei Neugeschäfte wiesen einen gewichteten durchschnittlichen Kuponsatz von 6,80 %, eine Gesamtrendite („All-in Yield“) von 7,26 % und einen gewichteten durchschnittlichen Beleihungsauslauf (LTV) von 66 % auf. Darüber hinaus befanden sich bei Seven Hills drei Kredite mit einer Gesamtzusage von 121,7 Millionen US-Dollar in der Prüfung („Due Diligence“), deren Abschluss das Management für das vierte Quartal erwartete.

Die Rückzahlungen beliefen sich auf insgesamt 139 Millionen US-Dollar und überstiegen damit die im Berichtszeitraum neu ausgereichten Kapitalsummen. Darin enthalten waren 42,7 Millionen US-Dollar aus dem Bürokredit in Dallas, der ein ausstehendes Nennkapital von 44,2 Millionen US-Dollar aufwies. Der Kredit wurde zu 97 % des Nennwerts zurückgezahlt, was zu dem realisierten Verlust von 1,5 Millionen US-Dollar führte. Dieser Verlust lag unter der der Investition zugewiesenen Risikovorsorge für erwartete Kreditverluste von 6,3 Millionen US-Dollar, woraus eine Auflösung von Wertberichtigungen in Höhe von 4,8 Millionen US-Dollar für diesen Kredit resultierte.

Da der Kredit in Dallas mit einer relativ niedrigen Beleihungsquote finanziert worden war, erhöhte seine Abwicklung die geschätzte Kreditvergabekapazität von Seven Hills um etwa 46,1 Millionen US-Dollar. Im Oktober wickelte das Unternehmen zudem einen Bürokredit in Carlsbad, Kalifornien, ab, nachdem der Kreditnehmer die Sicherheit veräußert und rund 22,1 Millionen US-Dollar zurückgezahlt hatte. Laut Seven Hills erhöhte diese Transaktion die Kreditvergabekapazität um weitere 10,7 Millionen US-Dollar und reduzierte den Büroimmobilienanteil am Portfoliokapital auf 10 %.

Portfolio und Liquidität

Zum 30. September hielt Seven Hills 26 erstrangige Hypothekenkredite mit einer Gesamtzusage von 744,5 Millionen US-Dollar und einem Nennbetrag von 707,2 Millionen US-Dollar. Das vollständig variabel verzinsliche Portfolio wies eine gewichtete durchschnittliche Gesamtrendite von 7,80 %, einen gewichteten durchschnittlichen LTV von 67 % und eine durchschnittliche Risikobewertung von 3,2 auf.

Mehrfamilienhäuser machten 19 % des Kapitals aus, gefolgt von Industrieimmobilien mit 16 %. Büro- und Hotelkredite entsprachen jeweils 13 %, während auf Studentenwohnheime 11 % entfielen. Geografisch verteilt lagen 39 % des Portfolios im Süden, 34 % im Osten, 23 % im Westen und 4 % im Mittleren Westen.

Das Unternehmen beendete das Quartal mit 51,5 Millionen US-Dollar an liquiden Mitteln und 425,7 Millionen US-Dollar an ungenutzter Kapazität im Rahmen besicherter Finanzierungslinien mit einem Gesamthöchstbetrag von 865 Millionen US-Dollar. Die ausstehenden Inanspruchnahmen der Finanzierungslinien beliefen sich auf insgesamt 439,3 Millionen US-Dollar bei einem gewichteten durchschnittlichen Kuponsatz von 5,89 %. Der Verschuldungsgrad (Debt-to-Equity-Verhältnis) von Seven Hills lag beim 1,4-Fachen. Zudem verlängerte das Unternehmen die Laufzeit seiner Master-Repurchase-Fazilität bei der Citibank bis September 2028.

Der Buchwert lag zum Quartalsende bei 14,13 US-Dollar je Aktie, während sich der bereinigte Buchwert, der Wertberichtigungen für Kreditverluste des Kreditportfolios und nicht abgerufene Kreditzusagen ausschließt, auf 14,55 US-Dollar je Aktie belief.

Seven Hills beschloss eine Quartalsausschüttung von 0,28 US-Dollar je Stammaktie, was Gesamtzahlungen von etwa 6,4 Millionen US-Dollar entspricht. Die Ausschüttung wird voraussichtlich am oder um den 12. November an die zum 19. Oktober eingetragenen Aktionäre ausgezahlt.

Ausblick und Risiken

Das Management erklärte, dass es sich weiterhin darauf konzentriere, verfügbares Kapital unter Beibehaltung seiner Zeichnungsstandards in neue Kreditvergabechancen zu investieren. Der erwartete Zeitplan und der Abschluss von Krediten in der Prüfung bleiben ungewiss, und die zukünftige Entwicklung des Unternehmens hängt teilweise von der Verfügbarkeit geeigneter Kreditgelegenheiten im Gewerbeimmobiliensektor sowie von der Fähigkeit der Kreditnehmer ab, ihre Immobilien-Geschäftspläne umzusetzen.

Auch das Kreditrisiko bleibt im Portfolio weiterhin präsent. Zum Quartalsende wiesen 19 % des Kreditkapitals eine höhere Risikobewertung auf, und 4 % wurden als wertberichtigt oder verlustwahrscheinlich eingestuft, wobei der wertberichtigte Kredit in Carlsbad im Oktober nachträglich zurückgezahlt wurde. Seven Hills gab zu bedenken, dass die Abwicklung von Krediten mit erhöhtem Risiko mit Abschlägen bei der Rückzahlung oder anderen Bedingungen verbunden sein könnte, die zu realisierten Verlusten führen und potenziell die ausschüttungsfähigen Gewinne sowie die Fähigkeit zur Aufrechterhaltung der Ausschüttungen verringern. Zudem könnten Zins- und Kreditaufschlagsänderungen die Anlagerenditen, die Fremdkapitalkosten und die Nettozinsspannen beeinflussen.