BrightSpire-Gewinn im Q3 durch Asset-Verkauf gestützt bei steigenden Kreditrisiken

BrightSpire Capital Inc. (NYSE: BRSP) wies für das dritte Quartal 2026 einen GAAP-Nettoertrag von 46,9 Millionen US-Dollar bzw. 0,37 US-Dollar je Aktie aus, da ein Gewinn aus dem Verkauf des größten Net-Lease-Industrieobjekts das Ergebnis stützte, während die Kreditvorsorge und Immobilienwertminderungen stiegen. Der Gewerbeimmobilien-Kredit-REIT baute zudem sein Kreditportfolio durch Nettoinvestitionen von 193 Millionen US-Dollar aus, wenngleich das Engagement auf der Beobachtungsliste im Laufe des Quartals zunahm.

Der auf die Stammaktionäre entfallende Nettoertrag stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 984.000 US-Dollar bzw. nahezu null US-Dollar je Aktie. Das jüngste Quartal enthielt 60,3 Millionen US-Dollar an sonstigen Gewinnen, die in erster Linie mit Vermögensverkäufen zusammenhingen, sowie eine Erhöhung der Rückstellungen für erwartete Kreditverluste um 15,0 Millionen US-Dollar und Wertminderungen auf betriebliche Immobilien von 6,0 Millionen US-Dollar.

Das ausschüttungsfähige Ergebnis (Distributable Earnings, eine Nicht-GAAP-Kennzahl) lag bei 10,3 Millionen US-Dollar bzw. 0,08 US-Dollar je Aktie. Das bereinigte ausschüttungsfähige Ergebnis (Adjusted Distributable Earnings) belief sich auf insgesamt 17,8 Millionen US-Dollar oder 0,14 US-Dollar je Aktie, verglichen mit der Quartalsdividende von 0,16 US-Dollar je Aktie.

Der GAAP-Buchwert stieg von 6,81 US-Dollar Ende des zweiten Quartals auf 7,08 US-Dollar je Aktie, was primär auf den Gewinn aus dem Verkauf des Industrieobjekts und auf Aktienrückkäufe zurückzuführen war, was jedoch teilweise durch höhere CECL-Rückstellungen und Immobilienwertminderungen ausgeglichen wurde. Der unbereinigte Buchwert vor Abschreibungen (Undepreciated Book Value), eine weitere Nicht-GAAP-Kennzahl, lag bei 7,87 US-Dollar je Aktie, verglichen mit 8,10 US-Dollar zum 30. Juni.

Kreditvergaben lassen Portfolio wachsen

BrightSpire schloss den September mit einem Kreditportfolio von 3,1 Milliarden US-Dollar ab, das 111 Investments umfasste, verglichen mit 2,89 Milliarden US-Dollar und 106 Investments Ende des Vorquartals. Das Unternehmen sagte 272 Millionen US-Dollar für sieben neue vorrangige Darlehen zu und erhielt Rückzahlungen in Höhe von 79 Millionen US-Dollar für vier Darlehen, was zu einem positiven Nettokrediteinsatz von 193 Millionen US-Dollar führte.

Das Portfolio wies eine gewichtete durchschnittliche ungehebelte Gesamtrendite von 7,4 % auf, während 98 % des Buchwerts variabel verzinst waren. Mehrfamilienhäuser (Multifamily) blieben mit 72 % des Kreditportfolios die größte Besicherungskategorie, gefolgt von Büroimmobilien mit 19 %. Kredite mit Buchwerten von unter 50 Millionen US-Dollar machten 81 % des Portfolios aus.

Bis zum Stichtag der Präsentation hatte BrightSpire weitere 66 Millionen US-Dollar für zwei vorrangige Darlehen zugesagt, die bereits abgeschlossen wurden oder sich in der Abwicklung befanden. Das insgesamt zugesagte Kapital für 2026, einschließlich dieser Transaktionen, belief sich auf 936 Millionen US-Dollar verteilt auf 26 Kredite, wobei 87 % auf Mehrfamilienimmobilien entfielen.

Kreditindikatoren schwächen sich ab

Die Risikokennzahlen des Portfolios stiegen im Quartalsverlauf an. Die gewichtete durchschnittliche Risikoeinstufung stieg von 3,0 auf 3,1, während Kredite auf der Beobachtungsliste von 136 Millionen US-Dollar bzw. 5 % Ende des zweiten Quartals auf 187 Millionen US-Dollar bzw. 6 % des Kreditportfolios zunahmen.

Zwei Bürokredite in Blue Bell, Pennsylvania, mit einem Gesamtvolumen von 60 Millionen US-Dollar wurden von Risikoklasse 3 auf Risikoklasse 4 herabgestuft. BrightSpire erhielt im Laufe des Quartals zudem die Rückzahlung eines Bürokredits der Risikoklasse 4 in Höhe von 11 Millionen US-Dollar. Die Risikoklasse 4 des Unternehmens kennzeichnet Kredite mit einem hohen Kapitalverlustrisiko.

Die allgemeine CECL-Rückstellung stieg von 100 Millionen US-Dollar bzw. 0,79 US-Dollar je Aktie im Vorquartal auf 107 Millionen US-Dollar bzw. 0,86 US-Dollar je Aktie. BrightSpire wies zum 30. September keine spezifischen CECL-Rückstellungen in seiner Bilanz aus. Büro-Sicherheiten machten 35 % der gesamten CECL-Rückstellung und 56 % des Engagements in den Risikoklassen 4 und 5 aus.

Das Unternehmen identifizierte drei Vermögenswerte auf der Beobachtungsliste im Wert von insgesamt 127 Millionen US-Dollar, die es angesichts stabilisierter Belegungsquoten voraussichtlich in naher Zukunft bereinigen wird. Diese erwarteten Bereinigungen hängen weiterhin von der Umsetzung sowie von Bedingungen auf Kreditnehmer- und Immobilienebene ab.

Verkäufe von Vermögenswerten reduzieren direktes Immobilienengagement

BrightSpire verkaufte im Quartalsverlauf sein größtes Net-Lease-Industrieobjekt für 300 Millionen US-Dollar, wobei der Käufer eine Hypothek in Höhe von 200 Millionen US-Dollar übernahm. Die Transaktion reduzierte das Net-Lease-Portfolio des Unternehmens von 429 Millionen US-Dollar Ende des zweiten Quartals auf 136 Millionen US-Dollar.

Zudem verkaufte das Unternehmen eine im Eigenbesitz befindliche Mehrfamilienimmobilie (REO) in Mesa, Arizona, für 25 Millionen US-Dollar. Nach Quartalsende schloss es den Verkauf einer weiteren REO-Mehrfamilienimmobilie in Fort Worth, Texas, für 32 Millionen US-Dollar ab. Pro forma für diese nachfolgende Transaktion würde der REO-Buchwert von 330 Millionen US-Dollar zum 30. Juni auf 269 Millionen US-Dollar sinken. BrightSpire gab an, dass es erwartet, seine verbleibenden REO-Mehrfamilienimmobilien in naher Zukunft auf den Markt zu bringen, während das Hotel in San Jose im Wert von 145 Millionen US-Dollar mittelfristig im Bestand gehalten werden soll.

Eine verbleibende Net-Lease-Büroimmobilie in Aurora, Colorado, stellt ein separates Refinanzierungsproblem dar. Ihre Hypothek lief im August 2026 ab und verzinst sich zusätzlich zum vertraglichen Zinssatz von 4,08 % mit Verzugszinsen von 4 %. BrightSpire teilte mit, dass es sowohl über ein Paket aus Mietausbau-Zuschüssen und Mietvertragsverlängerung mit dem Mieter als auch über eine Verlängerung mit dem Kreditgeber verhandelt.

Liquidität und Finanzierung

BrightSpire wies zum 23. Oktober eine verfügbare Liquidität von 181 Millionen US-Dollar aus, bestehend aus 106 Millionen US-Dollar an frei verfügbaren Barmitteln, einschließlich der erwarteten Erlöse aus dem Verkauf in Fort Worth, sowie 75 Millionen US-Dollar aus einer Unternehmens-Revolving-Kreditlinie. Darüber hinaus verfügte das Unternehmen über eine Inanspruchnahmemöglichkeit von 1,4 Milliarden US-Dollar im Rahmen von Master-Repurchase-Vereinbarungen.

Nach Quartalsende schloss das Unternehmen eine Collateralized Loan Obligation (CLO) für Gewerbeimmobilien im Volumen von 960 Millionen US-Dollar mit einer Beleihungsquote von 88 % und Finanzierungskosten von SOFR plus 1,54 % vor Transaktionskosten ab. Die Finanzierung beinhaltet Aufbaumittel von 100 Millionen US-Dollar und eine 2,5-jährige Reinvestitionsphase. Nach dieser Transaktion und der Auflösung einer vorherigen CLO wurden 65 % der vorrangigen Darlehen mit regressfreien, nicht marktwertabhängigen Verbindlichkeiten finanziert.

Die Gesamtschulden beliefen sich auf 2,6 Milliarden US-Dollar, mit einem Verschuldungsgrad (Debt-to-Equity) von 2,7 und durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten von 5,75 %. BrightSpire kaufte im Laufe des Quartals zudem 2,1 Millionen Aktien für 9,9 Millionen US-Dollar zu einem Durchschnittspreis von 4,81 US-Dollar zurück.

Zu den wesentlichen Unsicherheiten des Unternehmens gehören Ausfälle von Kreditnehmern, eine Verschlechterung der Immobilienperformance, Refinanzierungsengpässe, Zins- und Credit-Spread-Volatilität sowie die Liquiditätsauswirkungen des Verschuldungsgrads und potenzieller Margin Calls. Durch die Konzentration auf variabel verzinstes Darlehen und Mehrfamilienimmobilien als Sicherheiten reagiert das Ergebnis zudem empfindlich auf Änderungen der Leitzinsen und auf Bedingungen, die die Besicherungsobjekte dieser Investments betreffen.