American Assets Trust grenzt FFO-Prognose für 2026 ein, während Q3-Immobilien-NOI steigt

American Assets Trust Inc. hat seine FFO-Prognose (Funds from Operations) für 2026 nach einem Anstieg des Umsatzerlöses, des FFO und des flächenbereinigten Cash-Netto-Betriebsergebnisses im dritten Quartal auf eine engere Spanne angepasst. Der Real Estate Investment Trust erwartet nun einen auf Stammaktien und Anteile entfallenden FFO von 2,04 bis 2,10 US-Dollar je verwässerter Aktie, verglichen mit der bisherigen Spanne von 1,96 bis 2,10 US-Dollar.

Für die drei Monate zum 30. September 2026 stieg der auf Stammaktien und Stammanteile entfallende FFO auf 42,8 Millionen US-Dollar bzw. 0,56 US-Dollar je verwässerter Aktie und Anteil, verglichen mit 37,8 Millionen US-Dollar bzw. 0,49 US-Dollar im Vorjahr. Der FFO, eine von REITs häufig verwendete Nicht-GAAP-Kennzahl, schließt immobilienbezogene Abschreibungen sowie Gewinne oder Verluste aus Immobilienverkäufen aus.

Der Gesamtumsatz stieg um 4,3 % von 109,6 Millionen US-Dollar auf 114,3 Millionen US-Dollar. Die Mieterträge nahmen von 102,2 Millionen US-Dollar auf 107,8 Millionen US-Dollar zu, während die sonstigen Immobilienerträge von 7,4 Millionen US-Dollar auf 6,4 Millionen US-Dollar sanken.

Der GAAP-Nettogewinn stieg von 5,9 Millionen US-Dollar auf 10,0 Millionen US-Dollar, und der auf die Aktionäre von American Assets Trust entfallende Nettogewinn legte von 4,5 Millionen US-Dollar bzw. 0,07 US-Dollar je Aktie auf 7,7 Millionen US-Dollar bzw. 0,13 US-Dollar je Aktie zu. Das Betriebsergebnis verbesserte sich von 24,8 Millionen US-Dollar auf 29,4 Millionen US-Dollar, da das Umsatzwachstum sowie niedrigere Grundsteuern und allgemeine Verwaltungskosten höhere Mietkosten und Abschreibungen ausglichen.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 stieg der Umsatz von 326,1 Millionen US-Dollar auf 334,4 Millionen US-Dollar, während der auf Stammaktien und Anteile entfallende FFO von 117,4 Millionen US-Dollar bzw. 1,53 US-Dollar auf 121,0 Millionen US-Dollar bzw. 1,57 US-Dollar je verwässerter Aktie und Anteil zulegte. Der GAAP-Nettogewinn der ersten neun Monate sank von 67,1 Millionen US-Dollar auf 23,5 Millionen US-Dollar, da der Vorjahreszeitraum einen Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien in Höhe von 44,5 Millionen US-Dollar enthielt.

Operatives Immobiliengeschäft verstärkt sich segmentübergreifend

Das flächenbereinigte Cash-NOI stieg im dritten Quartal um 8,3 % auf 69,8 Millionen US-Dollar, mit Zuwächsen in allen Immobilienkategorien des Unternehmens. Das flächenbereinigte Cash-NOI im Bürobereich kletterte um 7,9 % auf 36,9 Millionen US-Dollar, im Einzelhandel stieg es um 9,6 % auf 17,9 Millionen US-Dollar, bei Mehrfamilienhäusern legte es um 10,2 % auf 9,0 Millionen US-Dollar zu und bei gemischt genutzten Immobilien verbesserte es sich um 3,9 % auf 5,9 Millionen US-Dollar.

In den ersten neun Monaten stieg das flächenbereinigte Cash-NOI um 2,3 % auf 202,3 Millionen US-Dollar. Den stärksten prozentualen Zuwachs erzielte der Bereich Mehrfamilienhäuser mit 4,2 %, gefolgt vom Einzelhandel mit 2,8 %, dem Bürobereich mit 1,9 % und gemischt genutzten Immobilien mit 0,7 %.

Das Büroportfolio, das 53 % des Cash-NOI im dritten Quartal ausmachte, war zum 30. September zu 85,8 % vermietet, verglichen mit 81,9 % ein Jahr zuvor. Einzelhandelsimmobilien waren zu 98,3 % vermietet (Vorjahr: 97,9 %), während traditionelle Mehrfamilienhäuser eine Vermietungsquote von 94,2 % aufwiesen (Vorjahr: 91,5 %). Der Einzelhandelsanteil des gemischt genutzten Portfolios war zu 93,7 % vermietet nach 95,0 % im Vorjahr, während die Bettenauslastung der Hotels im gemischt genutzten Segment in den ersten neun Monaten bei 90,3 % lag, verglichen mit 82,9 % im Vorjahreszeitraum.

Die Vermietungsaktivität im Bürobereich umfasste im Quartal 123.517 Quadratfuß. Vergleichbare Büro-Mietverträge erzielten eine Mietsteigerung von 2,1 % auf Cash-Basis und von 8,2 % auf linearer Basis. Die Vermietungen im Einzelhandel summierten sich auf 108.344 Quadratfuß, wobei die vergleichbaren Mieten auf Cash-Basis um 7,4 % und auf linearer Basis um 16,8 % stiegen.

Das Unternehmen verfügte zum Quartalsende über unterzeichnete, aber noch nicht in Kraft getretene Büro- und Einzelhandelsmietverträge über 225.614 Quadratfuß, was einer annualisierten Grundmiete von 12,8 Millionen US-Dollar entspricht. Der Beginn der meisten dieser Mietverträge wird zwischen dem vierten Quartal 2026 und Ende 2027 erwartet.

Im Embassy Suites am Waikiki Beach Walk lag die durchschnittliche Auslastung im dritten Quartal bei 88,5 %, bei einer durchschnittlichen Tagesrate von 381 US-Dollar und einem Erlös pro verfügbarem Zimmer von 337 US-Dollar. Der Einzelhandelsanteil der gemischt genutzten Immobilie war zu 93,7 % vermietet.

Ausschüttungskennzahl spiegelt höhere Immobilienausgaben wider

Die für die Ausschüttung verfügbaren Mittel sanken trotz des FFO-Anstiegs von 26,0 Millionen US-Dollar auf 25,4 Millionen US-Dollar. Ausbauten für Mieter, Vermietungsprovisionen und wiederkehrende Investitionsausgaben stiegen von 14,7 Millionen US-Dollar auf 18,7 Millionen US-Dollar und machten den Großteil der Differenz aus. Das Unternehmen beschloss und zahlte im Laufe des Quartals Dividenden in Höhe von 26,4 Millionen US-Dollar bzw. 0,34 US-Dollar je Aktie und Anteil.

Die Gesamtinvestitionen, einschließlich Neugestaltung, Erweiterung, Repositionierung und Neubau, beliefen sich im Quartal auf 36,0 Millionen US-Dollar und in den ersten neun Monaten auf 85,7 Millionen US-Dollar. Auf Büroimmobilien entfielen 73,3 Millionen US-Dollar des Gesamtwerts der neun Monate.

American Assets Trust identifizierte mehrere potenzielle Entwicklungs- und Neugestaltungsprojekte, darunter ein geplantes Einzelhandelsgebäude mit 120.000 Quadratfuß im Waikele Center sowie mögliche Mehrfamilienhausprojekte auf mehreren kalifornischen Grundstücken. Zudem führte das Unternehmen eine zweite Phase mit 385.000 Quadratfuß im Oregon Square innerhalb des Lloyd-Portfolios in Portland auf. Das Unternehmen gab zu bedenken, dass viele Projekte vorläufig bleiben und von Genehmigungen, Finanzierungen, Zustimmungen von Mietern oder Kreditgebern, der Nachfrage sowie den Marktbedingungen abhängen.

Prognose und Bilanz

Die überarbeitete Ganzjahresprognose sieht einen auf Stammaktien und Anteile entfallenden FFO von 156,9 Millionen bis 161,5 Millionen US-Dollar vor. Die Schätzungen des Managements enthalten Annahmen zu Vermietungsaktivitäten, Mietpreisen, Auslastung, Zinssätzen, Kreditaufschlägen sowie zum Zeitplan von Übernahme- und Entwicklungsaktivitäten. Sofern vom Management nicht anders erörtert, schließt die Prognose künftige Übernahmen, Veräußerungen, Eigenkapitaltransaktionen sowie Fremdkapitalfinanzierungen oder -rückzahlungen aus.

Zum 30. September wies American Assets Trust Verbindlichkeiten von 1,70 Milliarden US-Dollar und liquide Mittel von 89,6 Millionen US-Dollar auf. Nettofinanzverbindlichkeiten im Verhältnis zum annualisierten bereinigten EBITDA lagen beim 6,4-Fachen, während der Zinsdeckungsgrad und der Festkostendeckungsgrad jeweils das 3,3-Fache betrugen. Das Unternehmen wies im Rahmen seiner unbesicherten revolvierenden Kreditfazilität über 500 Millionen US-Dollar keine ausstehenden Inanspruchnahmen auf.

Zu den Fälligkeiten von Verbindlichkeiten gehören 325 Millionen US-Dollar im Jahr 2027, bestehend aus unbesicherten Anleihen der Serie D im Wert von 250 Millionen US-Dollar mit Fälligkeit im März und einem besicherten Darlehen über 75 Millionen US-Dollar auf das City Center Bellevue mit Fälligkeit im Oktober. Das Portfolio bleibt zudem schwerpunktmäßig auf Büroimmobilien ausgerichtet, die 64 % der kombinierten Büro- und Einzelhandelsfläche sowie 53 % des vierteljährlichen Cash-NOI ausmachten. Das Unternehmen nannte Mietausfälle oder Nicht-Verlängerungen von Verträgen, höhere Leerstände, schwächere Mietpreise, Zinsänderungen, gestiegene Betriebskosten, Finanzierungsengpässe und ungünstige Immobilienmarktbedingungen als Faktoren, die dazu führen könnten, dass die tatsächlichen Ergebnisse von den Erwartungen abweichen.