CTO hebt Ausblick für Kern-FFO 2026 nach Q3-Umsatzwachstum an

CTO Realty Growth Inc. (NYSE: CTO) hat seine Core-FFO-Prognose für 2026 angehoben, nachdem das Unternehmen für das dritte Quartal höhere Immobilieneinnahmen sowie Vermietungserfolge gemeldet und seine Investitionsaktivitäten durch die Übernahme von zwei Einkaufszentren in der Region Kansas City ausgeweitet hat. Der REIT erwartet nun einen Core FFO von 2,11 bis 2,14 US-Dollar je verwässerter Aktie, verglichen mit der bisherigen Spanne von 2,09 bis 2,13 US-Dollar.

Das Unternehmen behielt seine Prognose für ein flächenbereinigtes NOI-Wachstum bei Einkaufszentren von 5 % bis 6 % bei und bezifferte das erwartete Investitionsvolumen für 2026 auf 472 Millionen US-Dollar – ein Anstieg gegenüber der vorherigen Annahme von 300 bis 400 Millionen US-Dollar. CTO rechnet zudem mit einem AFFO von 2,22 bis 2,25 US-Dollar je verwässerter Aktie nach zuvor 2,21 bis 2,25 US-Dollar. Die prognostizierten Allgemeine- und Verwaltungskosten stiegen von 20,0 bis 20,2 Millionen US-Dollar auf 21,0 bis 21,5 Millionen US-Dollar.

Core FFO und Umsatz steigen trotz GAAP-Verlust

Der auf die Stammaktionäre entfallende Core FFO stieg im dritten Quartal von 15,6 Millionen US-Dollar bzw. 0,48 US-Dollar je Aktie im Vorjahreszeitraum auf 19,8 Millionen US-Dollar bzw. 0,53 US-Dollar je verwässerter Aktie. Der AFFO legte von 16,3 Millionen US-Dollar bzw. 0,50 US-Dollar je Aktie auf 20,9 Millionen US-Dollar bzw. 0,55 US-Dollar je verwässerter Aktie zu.

Der Gesamtumsatz kletterte um 24 % auf 46,9 Millionen US-Dollar. Die Einnahmen aus Renditeimmobilien stiegen von 33,4 Millionen auf 38,5 Millionen US-Dollar, während sich die Zinseinnahmen aus Gewerbekrediten und Finanzanlagen auf 6,9 Millionen US-Dollar mehr als verdoppelten. Die Einnahmen aus Verwaltungsgebühren erhöhten sich von 1,2 Millionen auf 1,5 Millionen US-Dollar.

Dennoch verzeichnete CTO einen auf die Stammaktionäre entfallenden Nettoverlust von 7,1 Millionen US-Dollar bzw. 0,19 US-Dollar je Aktie, verglichen mit einem Nettogewinn von 1,0 Million US-Dollar bzw. 0,03 US-Dollar je Aktie im Vorjahresquartal. Das jüngste Quartal enthielt Verluste aus Investitionen und sonstige Verluste in Höhe von 9,4 Millionen US-Dollar. Zudem stiegen die Abschreibungen von 14,9 Millionen auf 17,4 Millionen US-Dollar, und der Zinsaufwand nahm von 6,8 Millionen auf 7,9 Millionen US-Dollar zu.

Das flächenbereinigte NOI der Einkaufszentren stieg um 3,8 % auf 20,4 Millionen US-Dollar. Über das gesamte Portfolio hinweg lag die vermietete Belegungsquote bei 92,4 % und damit 250 Basispunkte über der tatsächlichen physischen Belegung von 89,9 %. CTO schloss im Quartal vergleichbare Vermietungen über 396.000 Quadratfuß mit einem Mietaufschlag von 7 % ab.

Die Pipeline unterzeichneter, aber noch nicht eröffneter Mietverträge entsprach einer jährlichen Nettokaltmiete von 5,6 Millionen US-Dollar bzw. 4,6 % der bestehenden Bar-Mieteinnahmen. Laut Unternehmensangaben wird der Großteil dieser Pipeline voraussichtlich 2027 wirksam, was zusätzliche Umsätze bringt, sobald die Mieter mit den Mietzahlungen beginnen. Die Pipeline wies eine Barmiete von 26,27 US-Dollar pro Quadratfuß auf, wobei Ankermieter 37 % des Gesamtwerts ausmachten.

Investitionen in Kansas City erweitern das Portfolio

Im September erwarb CTO das Objekt Zona Rosa für 63,3 Millionen US-Dollar bzw. 82 US-Dollar pro Quadratfuß. Das 768.000 Quadratfuß große gemischt genutzte Zentrum war zum Zeitpunkt des Erwerbs zu 67 % vermietet und umfasst 10 Acre baureifes Entwicklungsland sowie 100.000 Quadratfuß unzureichend genutzte Fläche. Das Management beschrieb die Immobilie als mehrphasige Revitalisierungschance mit Potenzial für Vermietung und Neupositionierung.

Nach Quartalsende kaufte CTO das Objekt Summit Woods Crossing für 103 Millionen US-Dollar bzw. 189 US-Dollar pro Quadratfuß. Das 545.000 Quadratfuß große Fachmarktzentrum war zu 99 % belegt und zählt Mieter wie Lowe’s, Kohl’s, Best Buy, TJ Maxx und Total Wine zu seinen Ankermietern. Da die Transaktion im Oktober abgeschlossen wurde, ist Summit Woods in den Portfoliokennzahlen des Unternehmens zum 30. September nicht enthalten.

Beim Objekt Carolina Pavilion führte die Neuvermietung von drei freigewordenen Ankerflächen laut CTO zu einem Anstieg der jährlichen Nettokaltmiete um rund 900.000 US-Dollar. Ohne zwei vertraglich zum Verkauf stehende Flächen stieg die Belegungsquote von 81 % beim Erwerb im September 2024 auf 91 %, während die vermietete Belegung von 94 % auf 97 % zulegte. Die bestehende Barmiete erhöhte sich um 12 % auf 16,28 US-Dollar pro Quadratfuß.

Das Unternehmen hat einen Vertrag über den Verkauf von zwei Flächen des Carolina Pavilion mit insgesamt 76.500 Quadratfuß an einen landesweiten Einzelhändler für 20,7 Millionen US-Dollar abgeschlossen, vorbehaltlich üblicher Vollzugsbedingungen. Im Pompano Citi Centre erhöhte sich die vermietete Belegungsquote nach Quartalsende durch Vermietungen an Amped Fitness und ein verbundenes Unternehmen von 92 % bei der Übernahme auf 94 %.

Projektentwicklung und Kapitalanlageerträge bleiben Wachstumsschwerpunkte

CTO hat derzeit sechs Ergänzungsflächen-Projekte in Arbeit und erwartet eine durchschnittliche Rendite auf die Herstellungskosten von 10 % bis 12 %, ohne Grundstückskaufkosten. Die Projekte werden in den Jahren 2026 und 2027 voraussichtlich etwa 30 Millionen US-Dollar erfordern, wobei die Mietzahlungen planmäßig Mitte 2027 beginnen sollen. Das Unternehmen wies darauf hin, dass Fertigstellung, Kosten, Renditen und der Zeitplan bis zur Stabilisierung nicht garantiert sind.

Das Portfolio strukturierter Investments belief sich zum 30. September auf 227,9 Millionen US-Dollar mit einer gewichteten durchschnittlichen laufenden Rendite von 11,45 %. Einschließlich einer im Oktober getätigten Vorzugskapital-Investition über 32 Millionen US-Dollar würde das Pro-Forma-Portfolio insgesamt 259,9 Millionen US-Dollar mit einer Rendite von 12,13 % umfassen. CTO rechnet zudem mit jährlichen Einnahmen aus Verwaltungsgebühren und Dividenden aus der Verbindung mit dem Alpine Income Property Trust in Höhe von rund 9 Millionen US-Dollar, basierend auf der Hochrechnung für das vierte Quartal 2026.

CTO beendete das Quartal mit einer Liquidität von 255 Millionen US-Dollar, darunter 8,8 Millionen US-Dollar an liquiden Mitteln und 245,8 Millionen US-Dollar an nicht in Anspruch genommenen Zusagen aus revolvierenden Kreditlinien (unter Vorbehalt von Kreditbasis-Einschränkungen). Die Nettoverschuldung betrug 714,2 Millionen US-Dollar, was dem 5,9-Fachen des bereinigten Pro-Forma-EBITDA und 44 % des Gesamtunternehmenswerts entspricht. Das Unternehmen meldete einen gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von 4,67 % auf Schulden in Höhe von 723 Millionen US-Dollar, wobei unter Berücksichtigung von Verlängerungsoptionen vor 2029 keine Fälligkeiten anstehen.

Der Ausblick bleibt abhängig vom Mietbeginn und der Umsetzung von Entwicklungen, Ausfällen von Mietern oder Kreditnehmern, Kreditrisiken bei Gewerbedarlehen und Vorzugskapital, Vollzugsbedingungen bei An- und Verkäufen, Zinsschwankungen, Inflation sowie einer allgemeinen Konjunktur- oder Immobilienmarktflaute. CTO wies zudem auf Risiken im Zusammenhang mit der Aufrechterhaltung des REIT-Status und der Entwicklung des Alpine Income Property Trust hin.