Alexandrias Q3-Verlust weitet sich durch Wertminderungen aus, während das Vermietungsgeschäft zulegt

Alexandria Real Estate Equities verzeichnete im dritten Quartal einen höheren Verlust, nachdem Wertminderungen auf Immobilien in Höhe von 637,9 Millionen US-Dollar verbucht wurden. Zudem sanken die bereinigten Funds from Operations (FFO) und eine geringere Auslastung belastete das Ergebnis auf vergleichbarer Fläche. Der auf Life-Science-Immobilien spezialisierte Real Estate Investment Trust (REIT) hielt dennoch am Mittelwert seiner Prognose für den bereinigten FFO im Jahr 2026 fest und verwies auf eine stärkere Vermietungsaktivität sowie anhaltende Bemühungen zur Reduzierung von Bauverpflichtungen und zum Kapitalrecycling.

Für das am 30. September 2026 endende Quartal wies das Unternehmen einen den Stammaktionären zurechenbaren Nettoverlust nach GAAP von 638,5 Millionen US-Dollar bzw. 3,74 US-Dollar je verwässerter Aktie aus. Im Vorjahreszeitraum hatte der Verlust 234,9 Millionen US-Dollar bzw. 1,38 US-Dollar je Aktie betragen.

Die Wertminderungen betrafen in erster Linie Immobilien, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert waren, darunter ein Entwicklungsprojekt in Fenway sowie Objekte in Palo Alto, San Carlos und Austin. Wie Alexandria mitteilte, hätten mehrere der betroffenen Immobilien erhebliches zusätzliches Kapital erfordert, um fertiggestellt, umgewandelt oder vermietet zu werden.

Die den Stammaktionären zurechenbaren Funds from Operations beliefen sich auf 269,1 Millionen US-Dollar bzw. 1,57 US-Dollar je verwässerter Aktie. Der bereinigte FFO, in dem bestimmte Investitionsgewinne und -verluste, Wertminderungen sowie Finanzierungsposten unberücksichtigt bleiben, fiel von 377,8 Millionen US-Dollar bzw. 2,22 US-Dollar je Aktie im Vorjahresquartal auf 264,4 Millionen US-Dollar bzw. 1,54 US-Dollar je Aktie.

Die Gesamterträge sanken um 10,7 % auf 671,2 Millionen US-Dollar, während die Mieteinnahmen um 11,2 % auf 653,6 Millionen US-Dollar zurückgingen. Die operative Marge lag bei 66 % und die bereinigte EBITDA-Marge bei 65 %.

Vermietungsgeschäft zieht an, während der Druck auf die Auslastung anhält

Alexandria schloss im Laufe des Quartals Mietverträge über 1,24 Millionen vermietbare Quadratfuß ab. Dies ist das höchste Quartalsergebnis seit dem vierten Quartal 2024 und liegt rund 26 % über dem Durchschnitt vom ersten Quartal 2025 bis zum zweiten Quartal 2026. Darin enthalten waren 450.961 vermietbare Quadratfuß zuvor leerstehender Fläche, was dem zweithöchsten Quartalswert in der Geschichte des Unternehmens entspricht.

Vertragsverlängerungen und Neuvermietungen machten 785.069 vermietbare Quadratfuß aus. Die Mietpreise für diese Flächen sanken im Vergleich zu den auslaufenden Konditionen um 2,4 % bzw. um 3,3 % auf Cash-Basis. Die in den ersten neun Monaten des Jahres 2026 abgeschlossenen Mietverträge hatten eine gewichtete durchschnittliche Laufzeit von 10,9 Jahren, verglichen mit dem Unternehmensdurchschnitt von 9,0 Jahren im Zeitraum 2017 bis 2025. Auf bestehende Mieter entfielen in den vergangenen 12 Monaten 74 % der Vermietungsaktivität.

Die Auslastung der operativen Immobilien lag zum Quartalsende bei 87,1 %, verglichen mit 86,9 % zum 30. Juni, aber unter dem Vorjahreswert von 90,6 %. Unter Berücksichtigung von 1,3 Millionen vermietbaren Quadratfuß aus bereits unterzeichneten, aber noch nicht angetretenen Mietverträgen hätte die Auslastung 90,8 % betragen. Für diese zukünftigen Mietbeginne liegt das gewichtete durchschnittliche Auslastungsdatum voraussichtlich im Juni 2027; sie sollen jährliche Mieteinnahmen von rund 52 Millionen US-Dollar generieren. Alexandria rechnet damit, dass 32 % dieser Flächen bis Ende 2026 bezogen werden.

Das Nettobetriebsergebnis (NOI) auf vergleichbarer Fläche ging um 6,7 % bzw. um 2,8 % auf Cash-Basis zurück. Das Unternehmen führte den Rückgang auf eine geringere Auslastung der vergleichbaren Objekte zurück, was primär auf zuvor offengelegte Mietvertragsabläufe mit erwarteten Leerstandszeiten zurückzuführen ist. Die durchschnittliche Auslastung auf vergleichbarer Fläche lag bei 88,1 %, verglichen mit 91,7 % im Vorjahreszeitraum.

Alexandria stellte im Laufe des Quartals 529.061 vermietbare Quadratfuß an Entwicklungs- und Neugestaltungsflächen (Redevelopment) fertig. Die Projekte waren bei Übergabe zu 84 % vermietet und generierten ein zusätzliches jährliches NOI von 40 Millionen US-Dollar. Das Unternehmen erwartet weitere 85 Millionen US-Dollar an zusätzlichem jährlichen NOI aus Projekten, die bis 2028 fertiggestellt werden sollen – ausgenommen drei Sanierungsprojekte, die sich noch in der strategischen Überprüfung befinden.

Kapitalrecycling und geringere Bauverpflichtungen

Alexandria nutzt Veräußerungen, Teilverkäufe von Anteilen und verringerte Bauverpflichtungen, um den Finanzierungsbedarf zu reduzieren und seine Verschuldungsziele zu unterstützen. Die abgeschlossenen Veräußerungen und Teilverkäufe beliefen sich zum 26. Oktober auf insgesamt rund 717 Millionen US-Dollar. Ausstehende Transaktionen – einschließlich solcher mit nicht rückzahlbaren Anzahlungen, unterzeichneten Absichtserklärungen oder in fortgeschrittenen Verhandlungen – brachten das Gesamtvolumen der abgeschlossenen und ausstehenden Transaktionen auf rund 2,62 Milliarden US-Dollar.

Im Oktober veräußerte das Unternehmen einen nicht beherrschenden Anteil von rund 29 % am Megacampus „Campus Point by Alexandria“ für 475 Millionen US-Dollar. Alexandria behielt die Kontrolle über das Joint Venture und konsolidiert dessen Immobilien weiterhin.

Zudem vereinbarte das Unternehmen den Verkauf des 339.668 Quadratfuß großen Projekts in der Park Drive 421 in seinem Fenway Megacampus an einen institutionellen Nutzer. Die Transaktion, deren Abschluss für das vierte Quartal erwartet wird, soll die potenziellen zukünftigen Bauausgaben um etwa 136 Millionen US-Dollar reduzieren.

In der Arsenal Street 311 schloss Alexandria Mietverträge über 66.859 Quadratfuß ab und verhandelte über Mietverträge für weitere 100.684 Quadratfuß für Hochtechnologieanwendungen. Das Unternehmen stellte das 339.020 Quadratfuß große Neugestaltungsprojekt auf eine kostengünstigere Nutzung um und reklassifizierte es als operativ, was die potenziellen künftigen Bauausgaben um etwa 220 Millionen US-Dollar senkte. Drei weitere Projekte mit insgesamt 667.002 Quadratfuß werden derzeit noch geprüft, wobei die Alternativen von der Fortführung des Laborbaus über investitionsärmere Nutzungen bis hin zu einer Baupause oder dem Verkauf reichen.

Mittelwert der Prognose beibehalten

Alexandria verengte seine Prognose für den bereinigten FFO für das Jahr 2026 von zuvor 6,35 bis 6,45 US-Dollar auf 6,38 bis 6,42 US-Dollar je verwässerter Aktie, womit der Mittelwert unverändert bei 6,40 US-Dollar bleibt. Das Unternehmen rechnet für das Jahresende weiterhin mit einer operativen Auslastung von 86,2 % bis 87,8 % und einem Rückgang des NOI auf vergleichbarer Fläche zwischen 8,5 % und 10,5 % für das Gesamtjahr.

Der Mittelwert der erwarteten Erlöse aus Veräußerungen und Teilverkäufen von Anteilen wurde nach der Begebung von nachrangigen Anleihen (Junior Subordinated Notes) mit 7,25 % Verzinsung und Fälligkeit 2057 im Volumen von 1,0 Milliarde US-Dollar im August von 2,9 Milliarden US-Dollar auf 1,9 Milliarden US-Dollar gesenkt. Die Wertpapiere werden von den führenden Ratingagenturen bei bestimmten Kreditberechnungen zu 50 % als Eigenkapital angerechnet. Alexandria rechnet für 2026 nicht mit der Ausgabe von Stammaktien.

Das Unternehmen behielt sein Ziel für das Verhältnis von Nettoverschuldung und Vorzugsaktien zum bereinigten EBITDA auf Jahresbasis für das vierte Quartal von 5,6 bis 6,2-fach bei. Das Ziel für den Zins- und Festkostendeckungsgrad (Fixed-Charge Coverage) wurde von 3,6 bis 4,1-fach auf 3,4 bis 3,9-fach gesenkt, was in erster Linie die Begebung der Nachranganleihe widerspiegelt. Zum 30. September lag der Verschuldungsgrad auf Jahresbasis des Quartals bei 6,9-fach bzw. pro forma für die Campus-Point-Transaktion bei 6,6-fach, während sich die Liquidität auf insgesamt 4,56 Milliarden US-Dollar belief.

Alexandria wies darauf hin, dass potenzielle Betriebseinstellungen von Mietern weiterhin eine Unsicherheitsquelle darstellen. Der Ausblick für 2026 beinhaltet eine FFO-Reduzierung von 30 bis 35 Millionen US-Dollar im Zusammenhang mit solchen Ereignissen, wovon bis zum dritten Quartal etwa 30 Millionen US-Dollar verbucht worden waren. Das Management geht vorläufig davon aus, dass 2027 eine mindestens ebenso hohe Reduzierung erforderlich sein könnte.

Das Unternehmen rechnet außerdem damit, dass bei wichtigen Mietvertragsabläufen des Jahres 2027 im Umfang von 1,4 Millionen vermietbaren Quadratfuß, die Mieteinnahmen von 100,5 Millionen US-Dollar pro Jahr repräsentieren, Leerstandszeiten von neun bis 24 Monaten auftreten werden. Infolgedessen erwartet das Management, dass die durchschnittliche operative Auslastung im Jahr 2027 im Vergleich zur prognostizierten Auslastung zum Jahresende 2026 vorübergehend sinken wird, bevor sie sich 2028 vorbehaltlich der Vermietungs- und Marktbedingungen wieder verbessert.