Welltower hebt FFO-Ausblick für 2026 an, da NOI im Bereich Seniorenwohnen um 21 % steigt

Welltower Inc. (NYSE: WELL) hat den Mittelwert seiner Prognose für die normalisierten Funds from Operations (FFO) für das Gesamtjahr 2026 um 0,10 US-Dollar auf 6,50 US-Dollar je verwässerter Aktie angehoben, nachdem die Ergebnisse des dritten Quartals von einem starken Geschäft im Bereich Seniorenwohnen und einem expandierenden Investitionsportfolio profitierten.

Der Real Estate Investment Trust (REIT) für Gesundheitsimmobilien erwartet nun ein normalisiertes FFO von 6,47 bis 6,53 US-Dollar je verwässerter Aktie, verglichen mit der vorherigen Spanne von 6,36 bis 6,44 US-Dollar. Der Ausblick beinhaltet Pro-rata-Investitionen in Höhe von 21,0 Milliarden US-Dollar, die bereits abgeschlossen wurden oder vertraglich vereinbart sind, schließt jedoch unangekündigte Übernahmen, Übergänge, Restrukturierungen und Kapitalmaßnahmen aus.

In dem am 30. September beendeten Quartal lag das normalisierte FFO bei 1,67 US-Dollar je verwässerter Aktie, was einem Anstieg von 25 % gegenüber 1,34 US-Dollar im Vorjahreszeitraum entspricht. Das auf die Stammaktionäre entfallende normalisierte FFO stieg von 919,2 Millionen US-Dollar auf 1,26 Milliarden US-Dollar. Der auf die Stammaktionäre entfallende Nettogewinn kletterte von 280,6 Millionen US-Dollar auf 396,6 Millionen US-Dollar, während das verwässerte Nettoergebnis je Aktie von 0,41 US-Dollar auf 0,54 US-Dollar stieg.

Seniorenwohnen treibt Portfoliowachstum an

Das flächenbereinigte Netto-Betriebsergebnis (Same-Store Net Operating Income, SSNOI) stieg im gesamten Portfolio von Welltower um 15,8 %, angeführt von einem Wachstum von 21,0 % im Segment Seniors Housing Operating (SHO). Das SSNOI im Bereich Seniors Housing Triple-Net legte um 4,2 % zu, Skilled Nursing stieg um 2,8 % und Outpatient Medical verzeichnete ein Plus von 2,4 %.

Die flächenbereinigten Umsatzerlöse des SHO-Segments wuchsen um 9,1 %, da die durchschnittliche Auslastung im Jahresvergleich um 320 Basispunkte stieg. Im Vergleich zum Vorquartal verbesserte sich die Auslastung um 120 Basispunkte, verglichen mit einem Anstieg von 110 Basispunkten im dritten Quartal 2025.

Der Umsatzerlös pro belegtem Zimmer (RevPOR) stieg um 5,3 % auf 6.066 US-Dollar pro Monat. Der Aufwand pro belegtem Zimmer (ExpPOR) erhöhte sich lediglich um 0,8 % auf 4.147 US-Dollar, was die flächenbereinigte NOI-Marge des Segments um 310 Basispunkte ausweitete. Welltower führte diese Entwicklung auf eine höhere Auslastung, eine stärkere Durchsetzung von Preisen und ein verhaltenes Kostenwachstum auf Objektebene zurück.

Für das Gesamtjahr erwartet das Unternehmens nun im Mittelwert einen Anstieg des flächenbereinigten SHO-NOI von 21,0 %, was 100 Basispunkte über dem vorherigen Mittelwert liegt. Es prognostiziert ein flächenbereinigtes Umsatzwachstum im SHO-Segment von 9,3 %, was einen Auslastungsanstieg von etwa 350 Basispunkten und ein RevPOR-Wachstum von 5,1 % beinhaltet. Das flächenbereinigte Kostenwachstum wird auf 4,6 % geschätzt (zuvor 5,0 %), wobei beim ExpPOR ein Anstieg von 0,6 % erwartet wird.

Die stärkere SHO-Prognose hob den Mittelwert für das flächenbereinigte NOI-Wachstum des Gesamtportfolios um 70 Basispunkte auf 15,6 % an. Die Prognose-Mittelwerte verbleiben bei 4,0 % für Seniors Housing Triple-Net sowie jeweils 2,5 % für Outpatient Medical und Skilled Nursing.

Investitionstätigkeit erweitert das Portfolio

Welltower gab Pro-rata-Investitionsaktivitäten im Volumen von 21,0 Milliarden US-Dollar bekannt. Dies umfasst 13,3 Milliarden US-Dollar, die bis zum Ende des dritten Quartals abgeschlossen wurden, sowie weitere 7,7 Milliarden US-Dollar, die per 26. Oktober abgeschlossen oder vertraglich vereinbart waren. Die Aktivitäten des Gesamtjahres erstrecken sich auf 196 Transaktionen mit einer mittleren Transaktionsgröße (Median) von 35,5 Millionen US-Dollar.

Die im dritten Quartal erworbenen SHO-Seniorenwohnanlagen wiesen ein durchschnittliches Alter von etwa vier Jahren und eine aktuelle Auslastung von rund 66 % auf, was Raum für operatives Verbesserungspotenzial lässt. Das Unternehmen erklärte, dass sein Welltower Business System und seine technologischen Fähigkeiten das Cashflow-Wachstum nach der Übernahme unterstützen sollen, wenngleich diese Vorteile nicht garantiert sind.

Welltower schloss oder kündigte im Laufe des Jahres zudem Veräußerungen und Darlehensrückzahlungen im Wert von 6,0 Milliarden US-Dollar an, einschließlich erwarteter Pro-rata-Veräußerungserlöse von 1,9 Milliarden US-Dollar. Das Kapital wurde in erster Linie in SHO-Immobilien reinvestiert. Das Unternehmen gab an, dass Veräußerungen im Bereich Outpatient Medical von über 7 Milliarden US-Dollar und SHO-Akquisitionen von über 17 Milliarden US-Dollar seit der Ankündigung des Verkaufs des Praxisimmobilien-Portfolios den Portfolio-Mix stärker in Richtung Mietwohnungen für eine alternde Bevölkerung verschoben haben.

Die Bilanz blieb trotz des hohen Investitionsvolumens moderat verschuldet. Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA lag zum Quartalsende beim 3,02-Fachen, während der bereinigte Zinsdeckungsgrad (Fixed-Charge Coverage) das 6,9-Fache betrug. Welltower meldete kurzfristig verfügbare Liquidität in Höhe von 9,5 Milliarden US-Dollar, einschließlich erwarteter Darlehensrückzahlungen und Veräußerungserlöse, und erklärte, dass dieser Betrag die angekündigten Übernahmen vollständig finanzieren könnte. S&P und Moody’s behielten ihre Ratings von A- bzw. A3 mit positivem Ausblick bei.

Ausblick und Risiken

Das Management geht davon aus, dass Auslastung und Preisgestaltung weiterhin wichtige Umsatztreiber bleiben, während der eingeschränkte Neubau das konkurrierende Angebot an Seniorenwohnungen begrenzen könnte. In der Präsentation wurde darauf hingewiesen, dass die Baubeginne auf einem Tiefstand seit mehr als 15 Jahren liegen. Zudem wird geschätzt, dass ein neues Luxus-Seniorenwohnprojekt im Durchschnitt etwa sieben Jahre von der Planung bis zur Vollauslastung benötigt.

Der Ausblick bleibt makroökonomischen Risiken sowie Ausführungsrisiken ausgesetzt. Eine erhöhte Inflation und hohe Zinssätze könnten die Finanzierungs- und Immobilienkosten belasten, während finanzielle Engpässe bei den Betreibern, regulatorische Änderungen, die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und der Wettbewerb die Ergebnisse unter Druck setzen könnten. Weitere Unsicherheiten betreffen die Fähigkeit von Welltower, Übernahmen zu integrieren, vertraglich vereinbarte Investitionen und Veräußerungen abzuschließen, Flächen neu zu vermieten, den REIT-Status aufrechtzuerhalten und die erwarteten Vorteile aus den Data-Science- und Betriebssystem-Initiativen zu realisieren. Auch Währungsschwankungen, geopolitische Konflikte, Notfälle im Bereich der öffentlichen Gesundheit, Naturkatastrophen und ein eingeschränkter Zugang zu Kapital könnten dazu führen, dass die tatsächliche Entwicklung von den Erwartungen des Managements abweicht.