Phillips Edison hebt Prognose für 2026 bei anziehenden Leasing-Spreads an

Phillips Edison & Company, Inc. (Nasdaq: PECO) hob nach starken Vermietungsergebnissen und einem Wachstum des Netto-Betriebsergebnisses auf gleicher Fläche (Same-Center-NOI) von 4,3 % seit Jahresbeginn bis zum dritten Quartal mehrere Prognosespannen für das Gesamtjahr 2026 an. Der auf supermarktgeprägte Einkaufszentren spezialisierte REIT rechnet nun mit einem verwässerten Nettogewinn von 1,21 bis 1,24 US-Dollar je Aktie, verglichen mit der bisherigen Spanne von 0,95 bis 0,97 US-Dollar, und hob zugleich das untere Ende seiner Prognosen für den Nareit-FFO, den Kern-FFO und das Same-Center-NOI-Wachstum leicht an.

Der aktualisierte Ausblick von PECO sieht einen verwässerten Nareit-FFO von 2,68 bis 2,72 US-Dollar je Aktie vor, verglichen mit zuvor 2,67 bis 2,72 US-Dollar. Der verwässerte Kern-FFO wird auf 2,75 bis 2,79 US-Dollar je Aktie geschätzt, nach zuvor 2,73 bis 2,79 US-Dollar. Auf Basis der neuen Mittelwerte würden der Nareit-FFO und der Kern-FFO laut Unternehmensangaben um 6,3 % beziehungsweise 6,5 % zulegen.

Das Unternehmen erwartet zudem ein Same-Center-NOI-Wachstum für das Gesamtjahr von 3,5 % bis 4,0 %, womit die bisherige Spanne von 3,4 % bis 4,0 % verengt wird. Das Same-Center-NOI, eine Non-GAAP-Kennzahl für Immobilien, die in beiden Vergleichszeiträumen durchgehend im Besitz des Unternehmens waren, stieg seit Jahresbeginn um 4,3 %. Bis Ende September wies PECO einen Nettogewinn von 1,05 US-Dollar je verwässerter Aktie, einen Nareit-FFO von 2,03 US-Dollar und einen Kern-FFO von 2,09 US-Dollar aus.

Vermietungsnachfrage stützt Mietwachstum

Die Vermietungsaktivität war im Berichtsquartal ein zentrales operatives Thema. Die vermietete Belegungsquote des Portfolios lag zum 30. September bei 97,5 %, darunter 95,1 % bei Inline-Flächen. PECO schloss im Laufe des Quartals 238 Mietverträge ab und konnte 92,2 % der Mieter mit auslaufenden Verträgen halten.

Die vergleichbaren Mietaufschläge bei Vertragsverlängerungen erreichten mit 25,2 % einen Unternehmensrekord, während die Spannen bei Neuvermietungen bei 26,3 % lagen. Mietvertragsverlängerungen führten zu einer durchschnittlichen jährlichen Mietwachstumsrate von 3,1 %, während Neuvermietungen eine Rate von 2,0 % erzielten. Laut PECO stützten die hohe Belegungsquote und der Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Flächen die eigene Durchsetzungskraft bei den Preisen.

Die Ausrichtung des Portfolios auf Lebensmittelmärkte bildet weiterhin das Fundament dieser Nachfrage. Auf von Supermärkten dominierte Zentren entfallen 94 % der annualisierten Basismiete, während Mieter des täglichen Bedarfs 74 % erwirtschaften. Rund 83 % der annualisierten Basismiete stammen aus Zentren, in denen der ankermietende Supermarkt nach Umsatz an erster oder zweiter Stelle in seinem Markt steht. Nach Unternehmensangaben beliefen sich die landesweiten Besuche in Lebensmittelmärkten in den vergangenen zwölf Monaten bis September auf insgesamt 17,6 Milliarden, verglichen mit 17,5 Milliarden im Jahr 2025.

PECO hielt zum Quartalsende Beteiligungen an 328 Immobilien mit einer Gesamtfläche von 37,4 Millionen Quadratfuß in 31 US-Bundesstaaten, einschließlich über nicht konsolidierte Joint Ventures gehaltene Vermögenswerte. Etwa die Hälfte der annualisierten Basismiete stammte aus den Staaten der Sun-Belt-Region. Supermärkte bildeten mit 27 % der annualisierten Basismiete die größte Mieterkategorie, gefolgt von Gastronomiebetrieben mit 21 %.

Akquisitionen und Neuentwicklungen erweitern die Wachstumspipeline

PECO behielt seine Erwartung für die Bruttoakquisitionen im Jahr 2026 von 600 Millionen bis 700 Millionen US-Dollar bei. Die Bruttoakquisitionen beliefen sich bis zum dritten Quartal auf insgesamt 459,7 Millionen US-Dollar, einschließlich der anteiligen Beteiligungen des Unternehmens an nicht konsolidierten Joint Ventures. Unter Berücksichtigung von Transaktionen nach Quartalsende und Entwicklungsflächen führte die Präsentation bis zum 26. Oktober Investitionen in Höhe von rund 519,1 Millionen US-Dollar für 2026 auf.

Das Unternehmen baut zudem seine „Everyday Retail“-Strategie aus, die auf Zentren des Grundversorgungs-Einzelhandels abzielt, ohne dass ein eigener Ankermieter aus dem Lebensmittelbereich erforderlich ist. Zum 26. Oktober hatte PECO 13 solcher Zentren für 300 Millionen US-Dollar erworben und erklärt, dass die Plattform über die folgenden 24 Monate auf 1 Milliarde US-Dollar skaliert werden könne. Den Angaben in der Präsentation zufolge wurden die erworbenen Immobilien mit einer ungehebelten internen Verzinsung von mindestens 10 % kalkuliert, wobei die Mietspannen bei Neuvermietungen über 40 % und bei Verlängerungen über 25 % lagen.

Projekt- und Umentwicklungen stellen eine weitere Quelle internen Wachstums dar. PECO befand sich bei 25 Projekten im aktiven Bau mit einer geschätzten Gesamtinvestition von rund 86 Millionen US-Dollar und erwarteten durchschnittlichen Renditen von 9 % bis 12 %. Im Jahr 2026 erreichten 17 Projekte die Stabilisierung und steuerten mehr als 425.000 Quadratfuß sowie ein zusätzliches jährliches NOI von etwa 8 Millionen US-Dollar bei.

Das Management geht davon aus, dass das bestehende Portfolio ohne Belegungssteigerungen ein langfristiges Same-Center-NOI-Wachstum von 3 % bis 4 % generieren kann, gestützt durch vertragliche Mieterhöhungen und Mietaufschläge. Das Unternehmen sieht zudem ein Aufwärtspotenzial von 100 bis 150 Basispunkten bei der Belegungsquote von Inline-Flächen auf gleicher Fläche und strebt eine jährliche Entwicklungs- und Umentwicklungspipeline von 75 Millionen bis 100 Millionen US-Dollar an. Die kombinierten internen und externen Wachstumstreiber sollen ein langfristiges Wachstum des Kern-FFO je Aktie im mittleren bis hohen einstelligen Prozentbereich unterstützen, wobei diese Ziele zukunftsgerichtet bleiben.

PECO senkte seine erwartete Spanne für Verkäufe im Jahr 2026 von 200 Millionen bis 250 Millionen US-Dollar auf 175 Millionen bis 210 Millionen US-Dollar. Die Verkäufe beliefen sich bis zum dritten Quartal auf rund 174 Millionen US-Dollar. Die Prognose für die Nettoeinbringungen in Joint Ventures blieb unverändert bei 200 Millionen bis 250 Millionen US-Dollar; nach Quartalsende brachte das Unternehmen 138,6 Millionen US-Dollar in Grocery Retail Partners I LLC ein.

Liquidität und Risikoüberlegungen

Pro forma für ein neues unbesichertes Laufzeitdarlehen über 350 Millionen US-Dollar, das am 23. Oktober abgeschlossen wurde, sowie die Rückzahlung eines Laufzeitdarlehens über 162 Millionen US-Dollar wies PECO eine Liquidität von rund 950 Millionen US-Dollar aus. Die Nettoverschuldung im Verhältnis zum bereinigten EBITDAre lag auf 12-Monats-Basis bei 5,2 und auf Basis des jüngsten Quartals (annualisiert) bei 5,0. Etwa 85,2 % der Schulden waren fest verzinst, der gewichtete Durchschnittszinssatz lag bei 4,5 % und die gewichtete durchschnittliche Laufzeit betrug 5,5 Jahre. Ungefähr 89 % der Vermögenswerte waren unbelastet, und das Unternehmen gab an, bis 2030 keine nennenswerten Fälligkeiten von Verbindlichkeiten zu haben.

Der Ausblick von PECO bleibt Risiken durch Veränderungen der gesamtwirtschaftlichen und lokalen Immobilienbedingungen, Mieterleerstände oder finanzielle Notlagen von Mietern, Verschiebungen bei den Marktmieten, höhere Fremdkapitalkosten sowie die Fähigkeit zur Refinanzierung von Schulden ausgesetzt. Zu den weiteren identifizierten Unsicherheiten zählen Wettbewerb und Online-Handel, Unwetter und klimabedingte Schäden, Störungen der Cybersicherheit, Zölle und Handelsunterbrechungen sowie die Fähigkeit des Unternehmens, Immobilien zu akzeptablen Bedingungen neu zu vermieten oder zu veräußern.