Brixmor: NOI steigt im Q3 2026 um 6,6 % bei Rekord-Vermietungsquote

Die Brixmor Property Group (NYSE: BRX) vermeldete für das dritte Quartal 2026 einen Rekordstand beim Vermietungsgrad und den Bestandsmieten, während das flächenbereinigte Nettobetriebsergebnis um 6,6 % stieg. Der Eigentümer von Open-Air-Einkaufszentren stellte zudem eine große Übernahme- und Joint-Venture-Transaktion vor, von der er eine Erweiterung seines auf Lebensmitteleinzelhändler ausgerichteten Portfolios sowie einen unmittelbaren Beitrag zum Nareit-FFO je Aktie erwartet.

Der Gesamtvollvermietungsgrad erreichte zum 30. September einen Rekordwert von 95,6 %, was einem Anstieg von 150 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Vermietungsgrad bei kleineren Ladenflächen stieg um 140 Basispunkte auf das Rekordniveau von 92,8 %, während die Auslastung bei Ankermietern bei 97,0 % lag. Die Differenz zwischen vermieteten und abrechnungsfähigen Flächen betrug 420 Basispunkte; dies entspricht Flächen, die zwar vermietet sind, aber noch keine abgerechnete Miete generieren.

Die vertraglich vereinbarte Jahresmiete pro Quadratfuß stieg im Jahresvergleich um 5 % auf den Rekordwert von 19,47 US-Dollar. Das flächenbereinigte NOI-Wachstum von 6,6 % enthielt einen Beitrag der Basismiete von 480 Basispunkten. Der Nareit-FFO lag bei 0,60 US-Dollar je verwässerter Aktie, verglichen mit jeweils 0,58 US-Dollar in den ersten beiden Quartalen des Jahres 2026.

Vermietung und Reinvestitionen stützen strukturelles Wachstum

Brixmor schloss im Laufe des Quartals Mietverträge über insgesamt 1,6 Millionen Quadratfuß für Neuvermietungen und Verlängerungen ab. Die kombinierten Mietpreisaufschläge lagen bei 25 %, darunter ein Aufschlag von 42,6 % bei Neuvermietungen und 19 % bei Mietverlängerungen. Laut Präsentation lagen die Spreads bei Neuvermietungen seit 13 Quartalen in Folge über 30 %. Die Mieterbindungsrate für die vergangenen zwölf Monate stieg im Jahresvergleich um 300 Basispunkte auf 88 %, gemessen an der Bruttomietfläche.

Unterzeichnete, aber noch nicht in Kraft getretene Mietverträge entsprachen einer Jahresmiete von 69 Millionen US-Dollar, ein Plus von 14 % gegenüber dem Vorjahr. Laut Brixmor sollen 89 % dieser Mieteinnahmen bis Ende 2027 wirksam werden, was vertraglich gesicherte Erträge bietet, sobald die Mieter mit der Mietzahlung beginnen und die Verträge ihre volle Jahresrate erreichen. Die Pipeline macht etwa 500 Basispunkte der gesamten Bruttomietfläche des Portfolios aus, wobei sich 80 Basispunkte auf Flächen beziehen, die voraussichtlich in naher Zukunft von bisherigen Mietern geräumt werden.

Das Unternehmen hatte 46 Reinvestitionsprojekte mit geschätzten Nettokosten von 332 Millionen US-Dollar und einer durchschnittlich prognostizierten zusätzlichen NOI-Rendite von 10 % in der Umsetzung. Diese Gesamtzahl umfasste 15 Neuentwicklungsprojekte, 16 Freiflächenentwicklungen und 15 Neupositionierungsprojekte für Ankerflächen. Brixmor stabilisierte im dritten Quartal Projekte im Wert von 55 Millionen US-Dollar mit einer NOI-Rendite von 10 %.

Die im Quartal abgeschlossenen Übernahmen beliefen sich auf insgesamt 50 Millionen US-Dollar, darunter der Kauf des vom Ankermieter Stater Bros. geführten Einkaufszentrums Village West im kalifornischen Inland Empire. Die Veräußerungen beliefen sich auf insgesamt 43 Millionen US-Dollar.

Slate-Transaktion würde Portfolio aus lebensmittelgeführten Einkaufszentren erweitern

Brixmor plant den Erwerb von 23 lebensmittelgeführten Einkaufszentren mit einer Gesamtfläche von rund 3 Millionen Quadratfuß für 636 Millionen US-Dollar. Die Immobilien liegen alle im bestehenden operativen Einzugsgebiet des Unternehmens und konzentrieren sich im Wesentlichen auf Florida, Georgia sowie North und South Carolina. Das Unternehmen gab bekannt, dass es keine Verkäufe aus diesem Portfolio plant und darin Neuentwicklungs- sowie Freiflächenpotenziale im Umfang von rund 100 Millionen US-Dollar identifiziert hat.

Unabhängig davon beabsichtigen Brixmor und Everview Partners über ein Joint Venture, an dem Brixmor zu 20 % und Everview zu 80 % beteiligt sind, den Erwerb von weiteren 92 Zentren mit einer Gesamtfläche von rund 12 Millionen Quadratfuß für 1,71 Milliarden US-Dollar. Brixmor wird als Asset Manager, Property Manager und Vermietungsrepräsentant fungieren und rund 174 Millionen US-Dollar an Vorzugskapital mit einer Dividende von 9 % investieren. Das Management sieht die Vermögenswerte des Joint Ventures zudem als potenzielle Pipeline für zukünftige Übernahmen.

Der Abschluss der Transaktion wird unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Anteilsinhaber von Slate sowie der üblichen Vollzugsbedingungen für das erste Quartal 2027 erwartet. Brixmor geht davon aus, dass sich die Transaktion sofort positiv auf den Nareit-FFO je Aktie auswirken wird, und prognostiziert, dass der Verschuldungsgrad im Jahr 2027 auf dem Niveau der jüngsten Zeit bleiben wird.

Die erwartete Finanzierung umfasst rund 300 Millionen US-Dollar an verfügbaren liquiden Mitteln, einschließlich 115 Millionen US-Dollar aus noch nicht abgewickelten Erlösen aus Forward-At-the-Market-Aktienplatzierungen, sowie etwa 500 Millionen US-Dollar an Fremdkapital. Der verbleibende Betrag soll aus dem normalen Kapitalrecycling stammen. Brixmor erklärte, dass der endgültige Finanzierungsmix von den Preis- und Marktbedingungen abhängt und nicht auf der Ausgabe von Eigenkapital auf dem derzeitigen Kursniveau beruht.

Bilanz und Ausblick

Brixmor schloss das Quartal mit einer Liquidität von 1,5 Milliarden US-Dollar ab. Die Netto-Finanzverbindlichkeiten lagen beim 5,2-Fachen des auf das Jahr hochgerechneten bereinigten EBITDA, der Zinsdeckungsgrad betrug 4,1 und sämtliche Verbindlichkeiten waren festverzinst. Der gewichtete durchschnittliche Nominalzinssatz lag bei 4,4 % mit einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit von 4,7 Jahren.

In der Präsentation wurde das langfristige Ziel für das flächenbereinigte NOI-Wachstum von mindestens 4 % ohne Berücksichtigung des Belegungs-Wachstums beibehalten. Brixmor benannte vertragliche Mietsteigerungen, Mietanpassungen an den Markt und wertsteigernde Reinvestitionen als Hauptkomponenten dieses Ziels. Das Unternehmen kündigte zudem eine Erhöhung seiner Jahresdividende für 2027 um 7 % auf 1,32 US-Dollar an.

Zu den wesentlichen Unsicherheiten zählen die konjunkturelle Lage, Inflation und Zinssätze, die Konsumausgaben, die finanzielle Gesundheit der Mieter, der Wettbewerb durch andere Immobilien und den Online-Handel, höhere Betriebs- und Neuentwicklungskosten sowie Naturkatastrophen. Die anstehende Slate-Transaktion birgt zudem Vollzugs-, Finanzierungs-, Integrations- und Joint-Venture-Managementrisiken, einschließlich der Möglichkeit, dass die erwarteten Vorteile nicht realisiert werden oder unerwartete Verbindlichkeiten und Aufwendungen entstehen.