FFO von Easterly Government Properties steigt im Q3 2026 dank steigender Mieteinnahmen

Easterly Government Properties, Inc. (NYSE: DEA) meldete für das dritte Quartal 2026 dank höherer Mieteinnahmen einen Umsatzanstieg sowie ein höheres Betriebsergebnis (Funds from Operations, FFO), während das Portfolio weiterhin stark auf US-Regierungsmieter konzentriert war. Der auf staatliche Mieter spezialisierte Real Estate Investment Trust legte zudem Details zu drei Entwicklungsprojekten mit bis Ende September aufgelaufenen Gesamtkosten von knapp 119 Mio. US-Dollar offen.

Der Gesamtumsatz für die drei Monate bis zum 30. September stieg von 86,2 Mio. US-Dollar im Vorjahr auf 93,6 Mio. US-Dollar. Die Mieteinnahmen als größte Umsatzquelle des Unternehmens kletterten von 82,2 Mio. auf 90,0 Mio. US-Dollar und glichen damit einen Rückgang bei den Nebenkostenerstattungen von Mietern mehr als aus.

Der den Stammaktionären zustehende Nettogewinn belief sich auf 5,5 Mio. US-Dollar bzw. 0,11 US-Dollar je verwässerter Aktie, verglichen mit 1,2 Mio. US-Dollar bzw. 0,02 US-Dollar je Aktie im Vorjahresquartal. Der Vorjahreszeitraum enthielt eine Wertminderung von 2,5 Mio. US-Dollar, während das jüngste Quartal eine Wertaufholung auf Kreditverluste von 752.000 US-Dollar auswies, verglichen mit einer Risikovorsorge von 302.000 US-Dollar im Vorjahr.

Die Immobilienbetriebskosten stiegen von 20,7 Mio. auf 22,9 Mio. US-Dollar, und die allgemeinen Verwaltungskosten des Konzerns erhöhten sich von 5,8 Mio. auf 7,2 Mio. US-Dollar. Der Zinsaufwand nahm ebenfalls von 19,0 Mio. auf 20,0 Mio. US-Dollar zu.

FFO und Ergebnisse auf Immobilienebene verbessern sich

Die Funds from Operations (FFO) – eine bei REITs übliche Kennzahl nach Non-GAAP – stiegen von 34,8 Mio. US-Dollar bzw. 0,74 US-Dollar je Aktie auf 38,5 Mio. US-Dollar bzw. 0,79 US-Dollar je voll verwässerter Aktie. Der Core FFO legte von 35,6 Mio. US-Dollar bzw. 0,76 US-Dollar je Aktie auf 38,0 Mio. US-Dollar bzw. 0,78 US-Dollar je voll verwässerter Aktie zu.

Das für Ausschüttungen verfügbare Cashflow-Volumen (Cash Available for Distribution) stieg von 29,3 Mio. auf 32,8 Mio. US-Dollar. Easterly erklärte, dass diese Kennzahl ergänzende Informationen über die Fähigkeit zur Dividendenfinanzierung liefern soll und nicht als Cashflow nach GAAP betrachtet werden sollte.

Das Nettobetriebsergebnis (Net Operating Income, NOI) erreichte 65,7 Mio. US-Dollar nach 60,5 Mio. US-Dollar im Vorjahr, während der Cash NOI von 57,9 Mio. auf 60,1 Mio. US-Dollar stieg. Das EBITDA kletterte von 54,2 Mio. auf 59,0 Mio. US-Dollar.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 belief sich der Gesamtumsatz auf 277,6 Mio. US-Dollar gegenüber 249,1 Mio. US-Dollar im gleichen Zeitraum des Jahres 2025. Der FFO stieg von 101,7 Mio. US-Dollar bzw. 2,18 US-Dollar je Aktie auf 112,5 Mio. US-Dollar bzw. 2,33 US-Dollar je voll verwässerter Aktie. Der Core FFO für die ersten neun Monate lag ebenfalls bei 112,5 Mio. US-Dollar bzw. 2,33 US-Dollar je Aktie, verglichen mit 103,3 Mio. US-Dollar bzw. 2,22 US-Dollar je Aktie im Vorjahr.

Staatliche Mieter bleiben zentral für das Portfolio

Das operative Portfolio von Easterly umfasste zum 30. September rund 10,7 Millionen vermietete Quadratfuß und erwirtschaftete annualisierte Mieteinnahmen von 395,0 Mio. US-Dollar. Entsprechend dem Anteil von Easterly umfasste das Portfolio etwa 10,2 Millionen Quadratfuß und annualisierte Mieteinnahmen von 371,1 Mio. US-Dollar.

US-Regierungsbehörden machten 86,5 % der gesamten annualisierten Mieteinnahmen und 84,6 % der vermieteten Fläche aus. Das US-Kriegsveteranenministerium (Department of Veterans Affairs) war mit einem Anteil von 24,8 % an den annualisierten Mieteinnahmen der größte Mieter, gefolgt vom Federal Bureau of Investigation mit 14,1 % und der Drug Enforcement Administration mit 7,4 %.

Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge im Portfolio betrug 9,2 Jahre. Mietverträge, die 7,3 % der annualisierten Mieteinnahmen ausmachen, laufen 2027 aus, gefolgt von 5,7 % im Jahr 2028 und 6,3 % im Jahr 2029. Zudem operierten sechs US-Regierungsmieter, auf die rund 2,3 % der vermieteten Fläche und der annualisierten Mieteinnahmen entfielen, unter Bestimmungen, die eine Kündigung vor dem vereinbarten Mietende erlauben.

Easterly hält 53 % an einem nicht konsolidierten Immobilien-Joint-Venture, das an Behörden vermietete ambulante Gesundheitseinrichtungen besitzt. Der Anteil des Unternehmens am Umsatz des Joint Ventures im dritten Quartal betrug 6,8 Mio. US-Dollar, während der Anteil am Nettogewinn bei 1,8 Mio. US-Dollar und am Core FFO bei 3,9 Mio. US-Dollar lag.

Entwicklungspipeline und Bilanz

Das Unternehmen hatte drei Projekte im Bau mit einer vermieteten Fläche von 154.812 Quadratfuß und bis September angefallenen Kosten von 118,8 Mio. US-Dollar. Die Projekte weisen Mietvertragslaufzeiten von 20 bis 25 Jahren auf und umfassen Laborgebäude in Fort Myers (Florida) sowie Gerichtsgebäude in Flagstaff (Arizona) und Medford (Oregon).

Die Fertigstellung und der Mietbeginn des Labors in Fort Myers waren für das vierte Quartal 2026 geplant, und Easterly gab bekannt, dass alle wesentlichen Bauarbeiten im Oktober abgeschlossen wurden. Das Gerichtsgebäude in Flagstaff soll voraussichtlich im ersten Quartal 2027 fertiggestellt werden und der Mietvertrag beginnen, während das Gerichtsgebäude in Medford für das erste Halbjahr 2028 vorgesehen ist. Die erwarteten Pauschalerstattungen für die Projekte in Flagstaff und Medford belaufen sich auf insgesamt 53,3 Mio. US-Dollar.

Die Nettoverschuldung belief sich zum Quartalsende auf 1,68 Mrd. US-Dollar, bei einer bereinigten Nettoverschuldung von 1,61 Mrd. US-Dollar. Die Nettoverschuldung entsprach dem 7,1-Fachen des annualisierten Quartals-EBITDA, während die bereinigte Nettoverschuldung beim 6,8-Fachen lag. Festverzinsliche Verbindlichkeiten machten 87,2 % der Gesamtverschuldung aus, und der gewichtete Durchschnittszinssatz betrug 4,6 % bei einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit von 3,8 Jahren.

Easterly meldete im Rahmen seiner revolvierenden Kreditfazilität über 400 Mio. US-Dollar eine Verfügbarkeit von 383,8 Mio. US-Dollar. Die Fälligkeiten von Schulden konzentrieren sich auf die Jahre 2027 und 2028, in denen 13,7 % bzw. 21,8 % der Gesamtschulden zur Rückzahlung anstehen.

Das Unternehmen identifizierte seine Abhängigkeit von der US-Regierung und ihren Behörden im Hinblick auf im Wesentlichen alle Einnahmen als zentrales Risiko. Weitere offengelegte Unsicherheiten umfassen Änderungen bei Immobilienausgaben oder Anmietungspräferenzen des Bundes, Beendigung der Regierungstätigkeit (Government Shutdowns), Mieterverluste, Leerstände, Refinanzierungsbedingungen, Zinssätze, Projektausführung sowie die Fähigkeit, den REIT-Status aufrechtzuerhalten.