Prologis: Q3-Core-FFO steigt, Ausblick für 2026 bei $6,25–$6,29

Prologis Inc. (NYSE: PLD) meldete für das dritte Quartal höhere Gewinne sowie ein gestiegenes Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (Funds from Operations, FFO), unterstützt durch Umsatzwachstum und anhaltende Mietsteigerungen in seinem Logistikportfolio. Das Unternehmen gab bekannt, dass es für 2026 einen Kern-FFO von 6,25 bis 6,29 US-Dollar je verwässerter Aktie erwartet, zusammen mit einem Wachstum des Nettobetriebsergebnisses auf vergleichbarer Fläche (Cash Same-Store Net Operating Income) des Prologis-Anteils von 7,0 % bis 7,5 %.

Für die drei Monate zum 30. September 2026 stieg der den Stammaktionären und Anteilsinhabern zurechenbare Kern-FFO auf 1,60 US-Dollar je verwässerter Aktie von 1,49 US-Dollar im Vorjahr. Der Kern-FFO belief sich auf insgesamt 1,54 Milliarden US-Dollar, verglichen mit 1,43 Milliarden US-Dollar im dritten Quartal 2025. Ohne Netto-Promote-Erträge oder -Aufwendungen lag der Kern-FFO bei 1,61 US-Dollar je Aktie, nach 1,50 US-Dollar.

Der den Stammaktionären zurechenbare Nettoüberschuss nach GAAP stieg von 762,9 Millionen US-Dollar bzw. 0,82 US-Dollar je Aktie auf 815,7 Millionen US-Dollar bzw. 0,86 US-Dollar je verwässerter Aktie. Der AFFO erhöhte sich von 1,06 Milliarden US-Dollar auf 1,21 Milliarden US-Dollar, während das bereinigte EBITDA von 1,87 Milliarden US-Dollar auf 2,08 Milliarden US-Dollar zulegte.

Der Gesamtumsatz erreichte 2,39 Milliarden US-Dollar, verglichen mit 2,21 Milliarden US-Dollar im Vorjahr. Die Mieteinnahmen stiegen von 2,05 Milliarden US-Dollar auf 2,21 Milliarden US-Dollar, und die Erträge aus strategischem Kapital erhöhten sich von 150,4 Millionen US-Dollar auf 164,3 Millionen US-Dollar. Das Betriebsergebnis vor Nettogewinnen aus Immobiliengeschäften lag bei 936,7 Millionen US-Dollar, nach 892,6 Millionen US-Dollar.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 belief sich der den Stammaktionären zurechenbare Nettoüberschuss auf 2,86 Milliarden US-Dollar, verglichen mit 1,92 Milliarden US-Dollar im Vorjahreszeitraum. Der Kern-FFO für die ersten neun Monate stieg von 4,18 Milliarden US-Dollar auf 4,54 Milliarden US-Dollar, während der AFFO von 3,18 Milliarden US-Dollar auf 4,00 Milliarden US-Dollar kletterte.

Auslastung und Mietwachstum

Die durchschnittliche Auslastung des Prologis-Anteils lag im dritten Quartal bei 95,1 %, während die Auslastung am Quartalsende im gehaltenen und verwalteten Bestand 95,6 % und bezogen auf den Prologis-Anteil 95,5 % betrug. Das operative Portfolio umfasste rund 1,23 Milliarden Quadratfuß verteilt auf 5.492 Gebäude.

Das Cash Same-Store NOI des Prologis-Anteils wuchs im Vergleich zum Vorjahr um 5,9 %, und das effektive Same-Store NOI stieg um 5,7 %. Die Mietänderung bei Mietverträgen, die im Laufe des Quartals begannen, betrug auf effektiver Netto-Basis für den Prologis-Anteil 38,0 % und auf Cash-Basis 23,4 %. Die Kundenbindungsrate lag bei 75,9 %.

Das Unternehmen schloss im Quartal Mietverträge über 55,9 Millionen Quadratfuß ab, darunter 54,4 Millionen Quadratfuß im operativen Portfolio. Die Gesamtsumme setzte sich aus 37,3 Millionen Quadratfuß an Verlängerungen und 17,1 Millionen Quadratfuß an Neuvermietungen zusammen. Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit der neu begonnenen Mietverträge betrug 58 Monate.

Die USA blieben der größte Beitragsschreiber und machten im Quartal 84,2 % des operativen Portfolio-NOI des Prologis-Anteils aus. Auf Europa entfielen 8,9 %, auf den restlichen amerikanischen Kontinent 5,1 % und auf Asien 1,8 %. Amazon war mit 5,6 % der effektiven Nettomiete der größte Kunde, während auf die 25 größten Kunden zusammen 21,8 % entfielen.

Projektentwicklung und Kapitalallokation

Prologis startete im dritten Quartal Projekte mit einem erwarteten Gesamtinvestitionsvolumen für den Prologis-Anteil von 964,2 Millionen US-Dollar. Die Projekte umfassten 7,7 Millionen Quadratfuß und waren bei Baubeginn zu 15,0 % vermietet. Das Unternehmen schätzte die gewichtete durchschnittliche stabilisierte Rendite für diese Projektstarts auf 6,6 % und die Wertschöpfung auf rund 155,4 Millionen US-Dollar.

Seit Jahresbeginn summierten sich die Projektstarts auf Basis des Prologis-Anteils auf 4,09 Milliarden US-Dollar. Darin enthalten waren Rechenzentrumsprojekte im Wert von rund 2,03 Milliarden US-Dollar, die bei Baubeginn ausnahmslos vermietet waren. Das gesamte Entwicklungskraftportfolio lag zum Quartalsende bei einem erwarteten Gesamtinvestitionsvolumen des Prologis-Anteils von 6,77 Milliarden US-Dollar, mit einem Vermietungsgrad von 39,0 % und einer geschätzten gewichteten durchschnittlichen stabilisierten Rendite von 7,1 %. Prologis schätzte die Wertschöpfung für das Portfolio auf rund 1,41 Milliarden US-Dollar.

Die Fertigstellungen (Stabilisierungen) von Entwicklungsprojekten beliefen sich im dritten Quartal auf Basis des Prologis-Anteils auf insgesamt 401,0 Millionen US-Dollar und generierten eine geschätzte Wertschöpfung von 38,9 Millionen US-Dollar. In den ersten neun Monaten erreichten die Fertigstellungen 2,16 Milliarden US-Dollar mit einer geschätzten Wertschöpfung von 515,5 Millionen US-Dollar und einer gewichteten durchschnittlichen stabilisierten Rendite von 6,9 %.

Prologis meldete zudem eine Stromversorgungspipeline für Rechenzentren von 5,8 Gigawatt. Diese Gesamtsumme umfasste 1,7 Gigawatt an gesicherter Leistung – darunter 680 Megawatt in der Entwicklung – sowie 4,1 Gigawatt, die als Leistung im fortgeschrittenen Entwicklungsstadium klassifiziert sind.

Akquisitionen von Dritten beliefen sich auf Basis des Prologis-Anteils im Quartal auf insgesamt 701,8 Millionen US-Dollar und in den ersten neun Monaten auf 2,09 Milliarden US-Dollar. Veräußerungen und Einbringungen im dritten Quartal lagen auf derselben Basis bei 169,2 Millionen US-Dollar, womit sich die Neunmonatssumme auf 1,85 Milliarden US-Dollar belief.

Prognose und Bilanz

Für 2026 erwartet das Management einen den Stammaktionären zurechenbaren Nettoüberschuss von 4,05 bis 4,15 US-Dollar je Aktie und einen Kern-FFO von 6,25 bis 6,29 US-Dollar je Aktie. Das Unternehmen prognostiziert zudem eine durchschnittliche Auslastung des Prologis-Anteils von 95,25 % bis 95,50 %, ein Cash Same-Store NOI-Wachstum von 7,0 % bis 7,5 % und ein effektives Same-Store NOI-Wachstum von 5,5 % bis 6,0 %.

Zu den weiteren Prognoseannahmen gehören 650 bis 660 Millionen US-Dollar an Erträgen aus strategischem Kapital ohne Promote-Erträge, keine Netto-Promote-Erträge oder -Aufwendungen sowie realisierte Entwicklungsgewinne von 600 bis 700 Millionen US-Dollar. Die Projektstarts des Prologis-Anteils werden auf insgesamt 5,0 bis 5,75 Milliarden US-Dollar geschätzt, bei Fertigstellungen von 2,5 bis 3,0 Milliarden US-Dollar.

Zum 30. September verfügte Prologis über eine Liquidität von 8,84 Milliarden US-Dollar. Das Verhältnis von Verschuldung zu bereinigtem EBITDA für den Prologis-Anteil lag beim 4,5-Fachen gegenüber dem 4,7-Fachen am Ende des zweiten Quartals, während der Zinsdeckungsgrad (Fixed-Charge Coverage Ratio) 6,2 gegenüber 6,4 betrug. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz lag bei 3,3 %, und 5,1 % der Verbindlichkeiten waren variabel verzinst.

Der Ausblick basiert auf den aktuellen Annahmen des Managements bezüglich seines Geschäfts und der Märkte. Entwicklungskosten, Renditen und Wertschöpfungsschätzungen bleiben Projektionen und können sich ändern. Zudem sind die 4,1 Gigawatt an Leistung im fortgeschrittenen Entwicklungsstadium in der Rechenzentrumspipeline noch nicht gesichert, und Prologis gab an, dass keine Garantie dafür besteht, dass diese Kapazität zu gesicherter Leistung wird.