受减值影响亚历山大第三季度亏损扩大 租赁业务走强

由于计提了6.379亿美元的房地产资产减值损失，亚历山大房地产公司（Alexandria Real Estate Equities）第三季度亏损进一步扩大，同时调整后运营资金（FFO）下滑，出租率走低拖累了同店业绩。尽管如此，这家生命科学房地产投资信托（REIT）仍维持了2026年调整后FFO指引的中值，理由是租赁活动有所回暖，且公司持续减少建设承诺并推进资本回收。

截至2026年9月30日的季度内，该公司归属于普通股股东的美国通用会计准则（GAAP）净亏损为6.385亿美元，即每股稀释亏损3.74美元。相比之下，上年同期的净亏损为2.349亿美元，即每股亏损1.38美元。

减值主要涉及分类为持有待售的物业，包括芬威（Fenway）开发项目以及位于帕洛阿尔托（Palo Alto）、圣卡洛斯（San Carlos）和奥斯汀（Austin）的资产。亚历山大房地产表示，受影响的几处物业若要完成建设、改造或出租，将需要投入大量追加资金。

归属于普通股股东的运营资金（FFO）为2.691亿美元，即每股稀释收益1.57美元。剔除特定投资收益和损失、减值及融资项目后的调整后FFO从上年同期的3.778亿美元（即每股2.22美元）降至2.644亿美元（即每股1.54美元）。

总营收下降10.7%至6.712亿美元，其中租赁收入下降11.2%至6.536亿美元。营业利润率为66%，调整后EBITDA利润率为65%。

出租率持续承压，租赁活动有所改善

季度内，亚历山大房地产完成了124万可租赁平方英尺的租赁合同签署，创下自2024年第四季度以来的单季新高，比2025年第一季度至2026年第二季度的季度平均水平高出约26%。这一总量包括450,961可租赁平方英尺的此前空置空间，为该公司历史第二高的单季水平。

续租和重新出租占785,069可租赁平方英尺。与到期租金相比，该部分空间的租金价格下降了2.4%（按现金计下降3.3%）。2026年前九个月签署的租赁合同加权平均期限为10.9年，而公司2017至2025年的平均水平为9.0年。在过去12个月中，现有租户贡献了74%的租赁活动。

截至季度末，在业物业出租率为87.1%，高于6月30日的86.9%，但低于上年同期的90.6%。若计入已签署但尚未起租的130万可租赁平方英尺合同，出租率将达到90.8%。这些未来起租合同的加权平均预期入驻日期约为2027年6月，预计年租金收入约为5200万美元。亚历山大房地产预计到2026年底将有32%的此类空间得到入驻。

同店净运营收入（NOI）下降6.7%，按现金计下降2.8%。公司将下降归因于同店出租率走低，主要系此前披露的租约到期及随之产生的预料中空置期所致。平均同店出租率为88.1%，而上年同期为91.7%。

本季度，亚历山大房地产交付了529,061可租赁平方英尺的新开发和重新开发项目。项目交付时的出租率为84%，产生了4000万美元的年新增净运营收入（NOI）。公司预计，到2028年计划交付的项目将再带来8500万美元的年新增NOI（不包括三项仍处于战略评估中的重新开发项目）。

资本回收与降低建设承诺

亚历山大房地产正通过资产处置、出售部分股权以及削减建设承诺来减少资金需求，并支撑其杠杆目标。截至10月26日，已完成的处置和部分股权出售总额约为7.17亿美元。包括已收取不可退还定金、签署意向书或处于后期谈判阶段的待推进交易在内，已完成及待推进的交易总额达到约26.2亿美元。

今年10月，该公司以4.75亿美元出售了Campus Point by Alexandria大型园区（Megacampus）约29%的非控股权益。亚历山大房地产保留了该合资企业的控制权，并继续合并其物业财务报表。

该公司还同意将位于其芬威（Fenway）大型园区内帕克大道421号（421 Park Drive）面积为339,668平方英尺的项目出售给机构客户。该交易预计将于第四季度完成，预计将减少约1.36亿美元的潜在未来建设支出。

在阿森纳街311号（311 Arsenal Street），亚历山大房地产签署了涵盖66,859平方英尺的高新技术用途租赁合同，并正在洽谈另外100,684平方英尺的租赁事宜。公司将这一面积为339,020平方英尺的重新开发项目转向成本更低的用途，并将其重新归类为在业资产，从而将潜在未来建设支出减少约2.20亿美元。另外三个总计667,002平方英尺的项目仍处于评估中，备选方案包括继续建设实验室、低投资用途、暂停建设或予以处置。

维持业绩指引中值不变

亚历山大房地产将其2026年每股稀释收益的调整后FFO指引区间从6.35美元至6.45美元收窄至6.38美元至6.42美元，中值维持在6.40美元不变。公司继续预计年底在业出租率为86.2%至87.8%，全年同店NOI降幅在8.5%至10.5%之间。

在8月份发行了10亿美元、利率为7.25%、2057年到期的次级债券后，来自处置和部分股权出售的预期所得款项中值从29亿美元下调至19亿美元。主要评级机构在进行特定信用计算时，给予该证券50%的权益属性认定。亚历山大房地产预计2026年不会发行普通股。

该公司维持第四季度年化净债务及优先股与调整后EBITDA的比率目标在5.6倍至6.2倍不变。受发行次级债券影响，公司将固定费用保障倍数目标从3.6倍至4.1倍下调至3.4倍至3.9倍。截至9月30日，季度年化杠杆率为6.9倍（若计入Campus Point交易按备考基准计算则为6.6倍），流动性总额为45.6亿美元。

亚历山大房地产表示，潜在的租户清算仍是不确定性的来源。其2026年展望包含了与此类事件相关的3000万至3500万美元FFO减少额，截至第三季度已确认约3000万美元。管理层初步预计，2027年可能至少需要作出同等规模的下调。

公司还预计，2027年到期的关键租约涉及140万可租赁平方英尺（相当于1.005亿美元的年租金收入），将经历9至24个月的空置闲置期。因此，管理层预计2027年平均在业出租率相对于预计的2026年底出租率将暂时下降，随后在视租赁和市场状况而定的情况下于2028年有所改善。