得益于养老住宅NOI增长21% 维尔塔上调2026年FFO展望

在第三季度业绩受益于强劲的老年住宅运营和不断扩大的投资组合后，Welltower Inc.（NYSE：WELL）将其2026全年的稀释后每股标准化营运资金（FFO）指引中值上调0.10美元至6.50美元。

这家医疗保健房地产投资信托基金（REIT）目前预计稀释后每股标准化FFO为6.47美元至6.53美元，而此前预期区间为6.36美元至6.44美元。该前景展望包含已完成或已签约准备交割的210.0亿美元按比例投资，但不包括未公布的收购、过渡、重组和资本活动。

截至9月30日的季度内，稀释后每股标准化FFO为1.67美元，较上年同期的1.34美元增长25%。归属于普通股股东的标准化FFO从9.192亿美元增至12.6亿美元。归属于普通股股东的净利润从2.806亿美元增至3.966亿美元，而稀释后每股净收益从0.41美元增至0.54美元。

老年住宅推动投资组合增长

Welltower旗下整个投资组合的同店净营业收入（SSNOI）增长了15.8%，主要得益于其老年住宅运营（SHO）部门21.0%的增长。老年住宅三净租赁同店净营业收入增长4.2%，专业护理部门增长2.8%，门诊医疗部门增长2.4%。

由于平均入住率同比提高320个基点，SHO同店收入增长9.1%。入住率环比提升120个基点，而2025年第三季度的环比增幅为110个基点。

已入住房间平均收入（RevPOR）增长5.3%，至每月6,066美元；已入住房间平均支出（ExpPOR）仅增长0.8%，至4,147美元，推动该部门同店净营业收入利润率扩大310个基点。Welltower将这一优异表现归因于入住率提高、定价强劲以及单体项目费用增长得到有效控制。

从全年来看，公司目前预计SHO同店净营业收入指引中值将增长21.0%，比此前指引中值高出100个基点。公司预测SHO同店收入增长为9.3%，其中包含约350个基点的入住率增长和5.1%的RevPOR增长。同店费用增幅预计为4.6%，低于此前假设的5.0%，同时ExpPOR预计增长0.6%。

更强劲的SHO预测将总投资组合同店净营业收入增长指引的中值上调了70个基点至15.6%。老年住宅三净租赁的指引中值维持在4.0%，门诊医疗和专业护理的指引中值均维持在2.5%。

投资活动推动投资组合扩大

Welltower公布了210.0亿美元的按比例投资活动，包括截至第三季度已完成的133.0亿美元，以及截至10月26日已交割或已签约的77.0亿美元。全年活动涉及196笔交易，规模中位数为3550万美元。

第三季度收购的SHO社区平均房龄约为四年，现有入住率约为66%，留有潜在的运营改善空间。该公司表示，其Welltower商业系统和技术能力旨在支持收购后的现金流增长，尽管这些收益并不能得到保证。

Welltower年内还交割或宣布了60.0亿美元的资产处置和贷款偿还，其中包括19.0亿美元的预期按比例处置收益。资金主要被重新循环投资于SHO物业。公司表示，自宣布处置医疗办公投资组合以来，已进行了超过70亿美元的门诊医疗资产处置以及超过170亿美元的SHO收购，促使业务结构向面向老年人口的租赁住宅转型。

尽管投资规模庞大，资产负债表仍保持较低的杠杆率。季度末净债务与调整后EBITDA之比为3.02倍，调整后固定费用覆盖倍数为6.9倍。Welltower报告近期的可用流动资金为95.0亿美元，其中包括预期的贷款偿还款和资产处置收益，并表示该金额完全可以为已宣布的收购提供资金。标普和穆迪分别维持A-和A3的评级，前景展望均为正面。

前景展望与风险

管理层预计入住率和定价将继续成为重要的收入推动力，而受限的新建工程可能会限制竞争性老年住宅的供应。演示文稿指出，开工量处于15年来的低位，并估计一个新的奢华老年住宅项目从立项到稳定运营平均需要约七年时间。

该前景展望仍面临宏观经济和执行风险。高企通胀和利率可能会影响融资成本和物业成本，而运营方的财务压力、监管变化、劳动力供应和市场竞争可能会给业绩带来压力。其他不确定性包括Welltower整合收购项目、完成已签约投资与处置、重新出租空间、维持其REIT资格以及实现其数据科学和操作系统举措预期收益的能力。汇率波动、地缘政治冲突、公共卫生紧急事件、自然灾害以及资本获取受限也可能导致实际表现偏离管理层预期。