博德斯通净租赁2026年第三季度财报：每股AFFO增长5.4%

Broadstone Net Lease（纽约证券交易所代码：BNL）公布 2026 财年第三季度营收为 1.219 亿美元，同比增长约 6.7%（上年同期为 1.142 亿美元），摊薄后 GAAP 每股收益维持在 0.14 美元。摊薄后每股 AFFO 增长 5.4% 至 0.39 美元。租金收缴率达到 99.9%，该 REIT 在本季度部署了 2.366 亿美元资金，截至财报发布日，其定制开发管道规模已达 4.563 亿美元。

核心财务业绩

总营收增速明显快于同店租金收入增速；同店租金收入受合同租金上涨及先前完成的租赁活动推动增长了 0.7%。BNL 未提供同店增长与总营收增长之间的详细勾稽明细。

非 GAAP 衡量指标的表现优于 GAAP 盈利。净利润增长了约 4.0%，而摊薄加权平均股数从 1.976 亿股增至 2.011 亿股。尽管如此，每股 AFFO 仍增长了公司报告的 5.4%。

FFO、核心 FFO 和 AFFO 是 REITs 常用的非 GAAP 衡量指标；净利润和摊薄每股收益为 GAAP 财务指标。

资产组合与投资活动

BNL 在本季度投资了 2.366 亿美元。其中包括 1.371 亿美元的定制开发项目、6380 万美元的收购、3510 万美元的过渡性资本以及 60 万美元的重建项目。已完成收购项目的初始现金资本化率为 7.7%，租期为 15 年，每年租金上涨 2.0%。

公司还启动了三个定制开发项目，预计投资承诺额为 3.258 亿美元。这些项目的加权平均初始现金资本化率为 8.4%，预计直线法收益率为 11.3%，预计将于 2027 年 3 月和 6 月开始起租。另外六个总计 9530 万美元的新开发项目在第三季度达到稳定运营状态，加权平均现金资本化率为 7.3%。

BNL 出售了三处物业，获得的总收益为 1250 万美元。截至 9 月 30 日，其资产组合包含 767 处物业，可出租面积达 4230 万平方英尺。加权平均剩余租期为 9.3 年，平均合同年租金增幅为 2.1%，且没有任何单一租户占年化基础租金的比重超过 3.7%。

盈利能力与资产负债表

一般及行政费用（G&A）为 1080 万美元；在剔除股权激励和离职补偿后，核心 G&A 为 740 万美元。折旧与摊销总额为 5080 万美元，这是 GAAP 净利润远低于公司 FFO 和 AFFO 指标的主要原因。利息费用为 2670 万美元。

截至季度末，BNL 尚未偿还的债务为 29 亿美元。形式净债务为 25 亿美元，由此算出的形式净债务对年化调整后 EBITDAre 的比率为 5.4 倍。可用额度包括无担保循环信用设施下的 4.288 亿美元和延迟提款定期贷款下的 2.000 亿美元。

董事会将季度股息提高了 0.9%，从每股 0.2925 美元增至 0.295 美元。

远期股权融资满足大型开发项目的资金需求，但将增加股数

截至财报发布，BNL 在建的定制开发管道规模为 4.563 亿美元。在所有定制开发项目中，预计截至 2027 年第四季度仍有约 3.376 亿美元的投资额需要注入资金。

为支持这一资本需求，BNL 通过远期售股协议完成了 2.593 亿美元的公开股票发行，并通过其 ATM 计划远期售出了另外 180 万股，预计总收益为 3890 万美元。若截至 9 月 30 日完成结算，远期协议带来的未结算预计净收益总额约为 4.093 亿美元，这为公司提供了明确的融资途径，但由于协议尚未结算，无法立即获得资金收益。

权衡之处在于未来的股份发行。根据库存股法，尚未结算的远期协议使第三季度摊薄股数计算增加了约 94.5 万股。BNL 表示，随着协议结算，全额股数将计入摊薄加权平均股数，因此投资落地、起租以及股权结算的时机对每股收益增长至关重要。

2026 财年业绩指引

BNL 的最新展望预计全年的摊薄后每股 AFFO 为 1.55 美元至 1.57 美元。公司提高了房地产投资假设的下限，并扩大了预期资产处置规模的区间，表明其投资部署和资本回收力度均超出此前预期。

AFFO 展望中已包含在库存股法下因未结算远期股权产生的 35 万至 60 万加权平均股数所带来的每股不足 0.005 美元的预计稀释影响。BNL 指出，每股业绩对投资、处置以及资本市场活动的时间节点和具体规模仍保持敏感。

投资者应关注的风险

• 项目开发执行风险：定制开发管道中的很大一部分尚未达到稳定运营状态。施工或起租延误可能会推迟已投入资本产生租金收入的时间。
• 股权稀释：远期股权提供了融资灵活性，但随着协议结算，全额股数将体现在摊薄股数中，从而可能影响未来每股收益的增长。
• 资本回收时机：指引假设投资额为 7 亿至 8 亿美元，处置额为 1.5 亿至 2 亿美元。交易时机或成交量的差异可能会改变每股 AFFO。
• 债务与利息成本：BNL 拥有 29 亿美元的债务，本季度录得 2670 万美元的利息费用，这使得公司业绩容易受到融资成本和利率波动的影响。

总结

BNL 2026 财年第三季度的业绩表现为：营收温和增长、GAAP 每股收益持平，而每股 FFO、核心 FFO 和 AFFO 均有所上升。未来的核心焦点在于公司能否在控制杠杆和未结算远期股权稀释的同时，如期为其 4.563 亿美元的定制开发管道提供资金并使其达到稳定运营状态。对照 2026 财年的最新展望，投资部署、物业处置以及开发项目的起租情况将是后续需要重点关注的核心指标。