BXP 2026年第三季度财报：随着出租率改善，FFO上升

BXP（NYSE：BXP）公布2026年第三季度营收为9.114亿美元，同比增长4.6%（上年同期为8.715亿美元）；摊薄每股收益（EPS）从亏损0.77美元改善至盈利0.71美元。归属于BXP的运营资金（FFO）增长约9.2%至3.022亿美元，投资组合总出租率较第二季度上升100个基点至89.4%。通用会计准则（GAAP）收益的显着扭亏为盈，还反映了资产出售收益以及未出现上年同期录得的大额合资企业亏损和减值计提。

核心收益数据

租赁收入贡献了大部分营收增长，增长约4.5%至8.462亿美元。尽管营收有所增加，但总支出略有下降，折旧与摊销以及交易成本的降低抵消了租赁运营费用和一般及管理费用的轻微增加。

FFO（常用于房地产投资信托基金（REIT）运营比较的非GAAP指标）的增长速度快于营收。摊薄后每股FFO较BXP自身季度业绩指引的中点高出0.08美元，这主要得益于投资组合表现优于预期。

业务与投资组合表现

本季度，BXP签署了74份租赁合同，涉及面积约120万平方英尺，加权平均租期为10.3年。知名协议包括在华盛顿特区 Capitol 北路 500 号签署的约20.6万平方英尺的科技类租赁，以及在西雅图麦迪逊中心（Madison Centre）签署的约11.2万平方英尺的律所续租协议。

投资组合总出租率达到89.4%，环比上升100个基点，连续第四个季度改善。已出租率较第二季度增长60个基点至91.9%，已出租与已入住空间之间存在250个基点的差距。

该差距代表约110万平方英尺已签约但尚未开始产生GAAP租赁收入的租赁。BXP预计这些未来起租的租约中约有一半将在2026年底前开始生效，因此入驻时间对于近期租赁收入至关重要。

该公司位于核心商务区（CBD）的投资组合出租率为91.8%，已出租率为94.1%。BXP按比例享有的年化租赁义务中，约有90.4%来自CBD投资组合的客户，这凸显了其顶级城市物业的重要性以及在该市场的集中度。

经常性投资组合的改善与会计对比基数共同推动收益增长

营收与总支出之间的差额从2.526亿美元扩大至约2.958亿美元。由于营收增加而财报列报支出轻微下降，这使得其他收支前的隐性利润率从29.0%提升至约32.5%。

然而，GAAP净利润的变化远大于基础营收的改善。2025年第三季度包含来自未合并合资企业的1.483亿美元亏损以及6,890万美元的减值损失。而在2026年第三季度，合资企业贡献了110万美元的收益，未报告减值损失，且房地产出售收益从190万美元增至1,040万美元。

这一差异解释了为什么摊薄每股收益能实现扭亏为盈，而FFO的增长速度则相对温和。FFO扣除了房地产折旧、减值计提及资产出售收益，因此其每股8.6%的增长能更清晰地反映经常性物业运营的改善情况。

流动性、融资与资产出售

截至2026年9月30日，现金及现金等价物为14.7亿美元，与2025年底的14.8亿美元基本持平。在本季度内，BXP安排了多项与开发和债务管理挂钩的融资及资本交易。

该公司为麦迪逊大道343号项目签订了12亿美元的建设贷款合同。该贷款初始利率为定期SOFR加2.50%；若达到指定的租赁和施工里程碑，利率降至定期SOFR加2.25%；初始期限为四年，并附带一年的有条件延长期。

BXP还向AVRS Partners出售了麦迪逊大道343号开发项目10.6%的股权。该交易带来了额外资金并减少了BXP所需的股权出资额，同时保持了其对项目开发、租赁和物业管理的控制权。

此外，Boston Properties Limited Partnership发售了7.000亿美元于2036年到期的6.050%无担保高级债券。此次发售共筹集约6.924亿美元净收益，到期有效年利率约为6.162%。

物业处置也提供了资金并贡献了GAAP收益。BXP以约1.554亿美元的总价出售了萨姆纳广场（Sumner Square）和康涅狄格大道1330号，产生1.503亿美元的净收益和约1,050万美元的收益。

全年业绩指引

BXP将其2026全年摊薄每股收益指引的中点上调了0.17美元，这主要是由于资产出售收益以及投资组合表现优于预期。FFO中点上调了0.05美元，幅度较小是因为FFO不包含处置资产收益。

该业绩指引包含管理层对租金水平、出租率、利率、租约起租及开发支出的假设。指引不包含未明确的未来收购或处置、额外的资本市场活动、未来应收款项冲销或未来减值计提。

近期内部人交易

可获取的六个月内部人交易数据显示，通过六笔交易共买入39,174股，通过三笔交易共卖出33,176股，净买入5,998股。内部人持股总量约为598,730股，净买入量相当于内部人持股量的1.00%。

以下为明确标明交易类型和申报价值的近期记录。这些交易按披露原样展示，本身并不代表内部人对BXP前景的观点。

投资者需要关注的风险

• CBD办公楼集中度：BXP按比例享有的年化租赁义务中，约有90.4%来自CBD物业。主要城市市场客户需求、空间利用率或续租条款的变化，可能会对出租率和租赁收入产生重大影响。
• 租约起租时间：已出租与已入住空间之间250个基点的差距代表已签约但尚未贡献GAAP收入的租约。租户延期入驻可能会推迟预期的收入效益。
• 融资与开发成本：麦迪逊大道343号的建设贷款采用挂钩定期SOFR的浮动利率，而新发行的高级债券有效利率在6%以上。利率、建设成本以及材料关税可能会影响项目回报和整体支出。
• GAAP收益波动性：物业处置、合资企业业绩以及减值计提贡献了每股收益同比变动的大部分。这些项目可能降低净利润对经常性物业业绩的代表性，并引发未来每股收益的波动。

总结

BXP 2026年第三季度业绩显示，在租赁收入增加、出租率上升以及待起租签约租约管线增长的支撑下，经常性物业表现有所改善。FFO增长慢于GAAP收益的变动幅度，因为后者还受益于资产出售收益以及合资企业和减值项目同比基数大幅放缓。需要关注的主要问题包括：已出租空间向已入住且产生收入的空间的转化情况、麦迪逊大道343号项目的进展与融资成本，以及BXP以CBD为重点的投资组合能否持续实现出租率增长。