TCI 2026年第二季度财报：租赁增长未能抵消费用上升

Transcontinental Realty Investors（NYSE：TCI）截至2026年6月30日的第二季度营收为1,286.6万美元，同比增长5.8%；基本及稀释每股亏损0.13美元，上年同期为每股盈利0.02美元。开发中住宅物业的租赁推进带动收入增长，但相关运营费用增加，加上净利息贡献减弱，使归属于公司的业绩由盈转亏。

核心业绩数据

本季度住宅和商业物业收入均有增长，但成本增速明显高于营收增速。物业运营费用同比增加25.1%，推动总运营费用增至1,521.0万美元，净运营亏损扩大至234.4万美元。

公司归属净利润同比减少约129.6万美元。税项同比改善约220万美元，部分抵消了运营亏损扩大及利息收支恶化的影响。

业务与分部表现

多户住宅物业是收入增长的主要来源，本季度贡献约50万美元的增量，原因是Alera、Bandera Ridge和Merano三项开发物业持续出租。截至季度末，这三项物业的出租率分别为86%、85%和77%。

商业物业收入增加约20万美元，主要来自Stanford Center出租率提高。不过，稳定运营物业的整体出租率为81%，其中多户住宅物业达到93%，商业物业仅为58%，显示两类资产的出租表现存在明显差距。

土地业务方面，公司本季度在Windmill Farms额外出售21个地块，交易收入为100万美元，并确认80万美元出售收益。该收益为当期利润提供了一定支持，但公司整体仍录得净亏损。

盈利能力

收入增加未能转化为运营利润，核心原因是开发物业进入租赁阶段后带来的成本上升。与这些物业相关的运营费用增加160万美元，超过本季度约70.6万美元的营收增量，导致净运营亏损同比扩大151.9万美元。

利息收支也形成压力。利息收入减少82.7万美元，同时利息费用增加103.4万美元，两者合计使净利息贡献同比减少约186.1万美元。尽管税项同比改善约220万美元，仍不足以抵消运营和利息层面的不利变化。

租赁推进带动收入，但短期成本拖累利润

本季度最关键的关系是开发物业出租率提升与利润下降同时发生。Alera和Bandera Ridge出租率已分别达到86%和85%，Merano为77%，租赁推进为多户住宅业务带来50万美元收入增长；但相关物业运营费用增加160万美元，现阶段新增收入尚未覆盖新增成本。

这意味着公司当前业绩不仅取决于出租率继续上升，还取决于租赁推进后费用能否趋于稳定。与此同时，商业物业58%的出租率明显低于多户住宅物业，也限制了现有资产组合对整体盈利的支持。

近期内部交易

所提供的内部交易资料显示，过去六个月没有内部人士买入或卖出，内部人士合计持有约885万股。过去两年页面仅列出两条记录，均涉及持股超过10%的American Realty Investors Inc.；资料未说明直接与间接记录是否属于同一经济事项，因此不宜将两笔金额简单相加。

上述记录只能说明已披露的交易事实，不能据此判断内部人士对公司估值或未来业绩的看法。

投资者需要关注的风险

• 开发物业成本仍高于收入增量： 本季度相关运营费用增加160万美元，而多户住宅收入仅增加50万美元，租赁推进尚未带来正向运营利润贡献。
• 商业物业出租率偏低： 稳定运营的商业物业出租率为58%，显著低于多户住宅物业的93%，可能继续限制商业物业收入和资产效率。
• 利息收支恶化： 利息收入下降、利息费用上升，使净利息贡献同比减少约186.1万美元，对净利润构成直接压力。
• 部分开发物业仍处于出租阶段： Merano出租率为77%，低于另外两项开发物业，后续出租进度及相应费用变化将影响盈利改善节奏。

总结

TCI本季度通过开发物业租赁和商业物业出租率改善实现营收增长，但物业运营费用和利息费用上升，使净运营亏损扩大并导致公司由盈转亏。后续应重点观察开发物业新增租金能否逐步覆盖租赁阶段成本、商业物业出租率能否继续提高，以及净利息压力是否缓解。