Opendoor ขาดทุนเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3/2026 ขณะที่ยอดซื้อบ้านพุ่งขึ้นสี่เท่า

Opendoor Technologies Inc. (NASDAQ: OPEN) ขยายการเข้าซื้อบ้านอย่างก้าวกระโดดในไตรมาส 3 ของปี 2026 ส่งผลให้สต็อกบ้านเพิ่มขึ้น ขณะที่รายได้กลับมาสูงกว่า 1 พันล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรตามมาตรฐาน GAAP ที่อ่อนแอลงและค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นได้ฉุดให้ผลขาดทุนสุทธิของบริษัทแตะที่ 218 ล้านดอลลาร์ เทียบกับ 90 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า

รายได้เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบเป็นรายปี สู่ระดับ 1.02 พันล้านดอลลาร์ จาก 915 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ยอดขายบ้านเพิ่มขึ้น 6% สู่ระดับ 2,728 หลัง โดย Opendoor ได้เข้าซื้อบ้าน 4,865 หลังในระหว่างไตรมาส ซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่า 4 เท่าจากจำนวน 1,169 หลังที่ซื้อในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และสูงกว่าจำนวน 4,378 หลังที่เข้าซื้อในไตรมาส 2

จังหวะการเข้าซื้อที่รวดเร็วขึ้นได้หนุนให้สต็อกบ้าน ณ สิ้นไตรมาสเพิ่มขึ้นเป็น 7,596 หลัง คิดเป็นมูลค่า 2.57 พันล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับ 3,139 หลัง มูลค่า 1.05 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส 3 ของปี 2025 นอกจากนี้ ยอดการซื้อยังสูงกว่ายอดขายอย่างมากในไตรมาสล่าสุด ส่งผลให้มีบ้านเพิ่มเข้ามาในสต็อกอีก 2,137 หลัง

อัตรากำไรหดตัวลงขณะที่การปรับมูลค่าสต็อกเพิ่มสูงขึ้น

กำไรขั้นต้นตามมาตรฐาน GAAP ลดลงสู่ระดับ 38 ล้านดอลลาร์ จาก 66 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า แม้ว่ารายได้จะเพิ่มขึ้นก็ตาม โดยอัตรากำไรขั้นต้นหดตัวลงสู่ระดับ 3.7% จาก 7.2% ซึ่งสะท้อนถึงการปรับปรุงมูลค่าสต็อกบ้านในงวดปัจจุบันจำนวน 53 ล้านดอลลาร์ เทียบกับ 15 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า รวมถึงรายการอื่น ๆ

กำไรขั้นต้นที่ปรับปรุงแล้ว ซึ่งปรับการรับรู้มูลค่าสต็อกบ้านให้สอดคล้องกับงวดที่มีการขายบ้านที่เกี่ยวข้อง เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 80 ล้านดอลลาร์ จาก 64 ล้านดอลลาร์ ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นที่ปรับปรุงแล้วเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 7.8% จาก 7.0%

กำไรส่วนเกินเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 34 ล้านดอลลาร์ จาก 20 ล้านดอลลาร์ และอัตรากำไรส่วนเกินปรับตัวดีขึ้นสู่ระดับ 3.3% จาก 2.2% โดยมีกำไรส่วนเกินต่อบ้านที่ขายได้อยู่ที่ประมาณ 12,000 ดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 8,000 ดอลลาร์ในปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขเหล่านี้อ่อนตัวลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จากกำไรส่วนเกินในไตรมาส 2 ที่ 51 ล้านดอลลาร์ อัตรากำไรส่วนเกิน 5.8% และ 22,000 ดอลลาร์ต่อบ้านที่ขายได้

ผลขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ดังกล่าว รวมค่าตอบแทนในรูปแบบหุ้นจำนวน 96 ล้านดอลลาร์ที่ผูกกับหน่วยหุ้นจำกัดสิทธิ์ตามเงื่อนไขตลาด เพิ่มขึ้นจาก 14 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมตามมาตรฐาน GAAP เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 225 ล้านดอลลาร์ จาก 134 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายทั่วไปและการบริหารจำนวน 121 ล้านดอลลาร์

หากพิจารณาตามเกณฑ์ Non-GAAP ผลขาดทุนสุทธิที่ปรับปรุงแล้วขยายตัวสู่ระดับ 66 ล้านดอลลาร์ จาก 61 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วติดลบ 31 ล้านดอลลาร์ เทียบกับติดลบ 33 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่อัตรากำไร EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วติดลบ 3.0% เทียบกับติดลบ 3.6%

การขยายขนาดการเข้าซื้อและการลดต้นทุนต่อหน่วย

ฝ่ายบริหารระบุภารกิจสำคัญ 3 ประการ ได้แก่ การขยายขนาดการเข้าซื้อ การปรับปรุงผลกำไรต่อหน่วยและความเร็วในการขายต่อ รวมถึงการสร้างการประหยัดจากขนาดในการดำเนินงาน

Opendoor ระบุว่าอัตราการเปลี่ยนผู้ขายเป็นลูกค้าภายใต้ส่วนต่างราคาเสนอซื้อเดียวกันเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญสำหรับกลุ่มผู้ขายในช่วงเดือนมกราคมถึงมิถุนายน โดยอัตราการเปลี่ยนเป็นลูกค้าในปี 2026 อยู่ที่ 7.6% หรือ 3.3 เท่าของอัตราที่เทียบเคียงได้ในปี 2024 และอยู่ที่ 5.8% หรือ 3.1 เท่าของอัตราที่เทียบเคียงได้ในปี 2025 สำหรับช่วงส่วนต่างราคาที่ระบุไว้ในงานนำเสนอ ทั้งนี้ บริษัทกำลังพยายามเปลี่ยนผู้ขายที่มีอยู่ให้กลายมาเป็นธุรกรรมซื้อขายจริงมากขึ้น โดยการขยายความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ การลดอุปสรรค และการให้ข้อมูลบริบทของตลาดที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

บริษัทยังรายงานความคืบหน้าด้านความเร็วในการขายต่อ โดย ณ สิ้นไตรมาส มีบ้านที่ประกาศขายของ Opendoor เพียง 18% ที่อยู่ในตลาดนานกว่า 120 วัน ลดลงจาก 51% ในปีก่อนหน้า และต่ำกว่าระดับ 30% ที่ Opendoor คำนวณสำหรับตลาดโดยรวมโดยใช้ข้อมูลจากระบบประกาศขายอสังหาริมทรัพย์แบบหลายรายการ

การมีส่วนร่วมของผู้ซื้อประกอบด้วยการเข้าชมบ้านของ Opendoor มากกว่า 33,000 ครั้งในระหว่างไตรมาส โดย 62% เกิดขึ้นในช่วงสุดสัปดาห์หรือตั้งแต่เวลา 17:00 น. เป็นต้นไป ขณะที่ยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ได้รับเงินกู้แล้วมีมูลค่าประมาณ 5 เท่าของระดับในไตรมาส 2 แม้ว่าในงานนำเสนอจะไม่ได้เปิดเผยจำนวนสัญญาเงินกู้ก็ตาม

ต้นทุนการตลาดรอบ 12 เดือนย้อนหลังต่อบ้านที่เข้าซื้อลดลง 57% สู่ระดับประมาณ 2,800 ดอลลาร์ จาก 6,500 ดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อบ้านที่เข้าซื้อลดลง 36% สู่ระดับประมาณ 4,000 ดอลลาร์ ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคงที่ต่อบ้านลดลง 34% สู่ระดับประมาณ 10,400 ดอลลาร์ ทั้งนี้ ตัวเลขดังกล่าวคำนวณจากการนำค่าใช้จ่ายใน 4 ไตรมาสหารด้วยยอดปิดการเข้าซื้อใน 4 ไตรมาส จึงสะท้อนถึงประโยชน์จากปริมาณธุรกรรมที่สูงขึ้น

นอกจากนี้ Opendoor ยังนำระบบอัตโนมัติ เวิร์กโฟลว์ที่เชื่อมโยงกัน และแพลตฟอร์มเทคโนโลยีส่วนกลางมาใช้เพื่อเพิ่มขีดความสามารถ โดยประสิทธิภาพการประมวลผลงานของทีมกำหนดราคาสูงขึ้น 2.6 เท่าในช่วงเวลา 4 สัปดาห์ที่มีการเปรียบเทียบในงานนำเสนอ อย่างไรก็ดี บริษัทเตือนว่าสัดส่วนลักษณะงานมีการเปลี่ยนแปลง และตัวชี้วัดนี้ไม่ได้วัดผลการประหยัดต้นทุนที่เกิดจากปัญญาประดิษฐ์

กรอบการดำเนินงานสู่จุดคุ้มทุนไม่ใช่การคาดการณ์ผลการดำเนินงาน

งานนำเสนอดังกล่าวได้รวมแบบจำลองเพื่อแสดงจุดคุ้มทุนของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยอิงตามธุรกรรม 6,000 รายการต่อไตรมาส ที่ราคาขายเฉลี่ย 375,000 ดอลลาร์ ซึ่งสร้างรายได้ 2.25 พันล้านดอลลาร์ต่อไตรมาส โดยทั้งสองกรณีมีสมมติฐานว่าอัตรากำไรส่วนเกินอยู่ที่ 5% หรือ 7% ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้วคิดเป็น 3% หรือ 4% ของรายได้ และดอกเบี้ยสุทธิรวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ คิดเป็น 2% หรือ 3%

Opendoor เน้นย้ำว่ากรอบการดำเนินงานดังกล่าวแสดงถึงสมมติฐานในภาวะปกติและมีเสถียรภาพมากกว่าที่จะเป็นการคาดการณ์ผลการดำเนินงานหรือการพยากรณ์ ทั้งยังไม่ได้หมายความถึงการคุ้มทุนภายใต้มาตรฐานบัญชี GAAP และบริษัทไม่ได้ให้การรับประกันใด ๆ ว่าจะบรรลุผลลัพธ์ดังกล่าวได้หรือไม่หรือเมื่อใด

แนวโน้มของบริษัทยังคงเผชิญความเสี่ยงจากอุปสงค์ที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ การเคลื่อนไหวของราคาบ้าน และการเข้าถึงแหล่งเงินทุน นอกจากนี้ การดำเนินงานยังขึ้นอยู่กับความสามารถของ Opendoor ในการขายบ้านต่อตามราคาที่คาดหวังและภายในกรอบเวลาที่วางแผนไว้ การบริหารจัดการสต็อกบ้านที่มีขนาดใหญ่ขึ้น การพัฒนาผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ตลอดจนการสร้างประสิทธิภาพตามที่คาดหมายจากระบบอัตโนมัติและปัญญาประดิษฐ์