NREF รายงานผลขาดทุนไตรมาส 3; แนวโน้ม CAD ไตรมาส 4 ครอบคลุมเงินปันผล

NexPoint Real Estate Finance Inc. (NYSE: NREF) รายงานผลขาดทุนในไตรมาส 3 และมูลค่าตามบัญชีลดลง 5.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งสวนทางกับรายได้ดอกเบี้ยสุทธิที่เพิ่มขึ้นและกำไรที่สามารถนำไปจ่ายเงินปันผลได้ (distributable earnings) ตามเกณฑ์ Non-GAAP ที่ปรับตัวดีขึ้น สำหรับไตรมาสที่ 4 mortgage REIT แห่งนี้คาดว่าเงินสดที่สามารถนำไปจ่ายเงินปันผลได้ หรือ CAD จะอยู่ที่ 0.55 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญปรับลดที่ค่ากึ่งกลาง ซึ่งเพียงพอที่จะรองรับเงินปันผลที่ประกาศไว้ที่ 0.50 ดอลลาร์ ขณะที่กำไรที่สามารถนำไปจ่ายเงินปันผลได้ หรือ EAD ที่คาดการณ์ไว้นั้นจะไม่เพียงพอต่อการจ่ายเงินปันผลดังกล่าว

NREF บันทึกผลขาดทุนสุทธิในไตรมาส 3 ที่ 0.9 ล้านดอลลาร์ เทียบกับกำไรสุทธิ 17.3 ล้านดอลลาร์ในไตรมาส 2 โดยผลขาดทุนส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญอยู่ที่ 12.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.65 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด พลิกจากกำไรส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญในไตรมาส 2 ที่ 5.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.29 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด

รายได้ดอกเบี้ยสุทธิเพิ่มขึ้น 0.7 ล้านดอลลาร์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สู่ระดับ 17.3 ล้านดอลลาร์ เนื่องจากรายได้ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 27.4 ล้านดอลลาร์ และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 10.2 ล้านดอลลาร์ ขณะที่รายได้อื่นพลิกเป็นขาดทุน 7.4 ล้านดอลลาร์ จากที่มีรายได้ 10.8 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสก่อนหน้า ส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเพิ่มขึ้นเป็น 10.8 ล้านดอลลาร์ จาก 10.0 ล้านดอลลาร์

มูลค่าตามบัญชี ซึ่งรวมถึงส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุมที่สามารถไถ่ถอนได้ในห้างหุ้นส่วนดำเนินงาน ลดลงสู่ระดับ 406.1 ล้านดอลลาร์ หรือ 17.63 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญ จาก 18.60 ดอลลาร์ต่อหุ้น ณ สิ้นไตรมาส 2

กำไรที่สามารถนำไปจ่ายเงินปันผลได้ครอบคลุมเงินปันผลไตรมาส 3

EAD ในไตรมาส 3 อยู่ที่ 12.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.52 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญปรับลด เพิ่มขึ้น 13% จากผลประกอบการต่อหุ้นในไตรมาส 2 ขณะที่ CAD มีมูลค่ารวม 14.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.60 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญปรับลด เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

NREF จ่ายเงินปันผลประจำไตรมาส 3 ที่ 0.50 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญเมื่อวันที่ 30 กันยายน โดย EAD ครอบคลุมการจ่ายเงินปันผล 1.04 เท่า และ CAD ครอบคลุม 1.20 เท่า ขณะที่อัตราความครอบคลุมของกำไรตามเกณฑ์ GAAP ติดลบที่ 1.30 เท่า

คณะกรรมการบริษัทได้ประกาศจ่ายเงินปันผลสำหรับไตรมาส 4 อีก 0.50 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยมีกำหนดจ่ายในวันที่ 31 ธันวาคม ทั้งนี้ การคาดการณ์ของฝ่ายบริหารสำหรับไตรมาส 4 ระบุว่า กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญจะอยู่ที่ 6.8 ล้านดอลลาร์ ถึง 9.2 ล้านดอลลาร์ โดยที่ค่ากึ่งกลาง NREF คาดว่า EAD จะอยู่ที่ 0.42 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญปรับลด และ CAD จะอยู่ที่ 0.55 ดอลลาร์ ซึ่งคิดเป็นอัตราความครอบคลุมเงินปันผลที่ 0.84 เท่า และ 1.10 เท่า ตามลำดับ ส่วนอัตราความครอบคลุมของกำไรตามเกณฑ์ GAAP โดยประมาณอยู่ที่ 0.68 เท่า

EAD และ CAD เป็นมาตรวัดทางการเงินตามเกณฑ์ Non-GAAP ที่ NREF ใช้เพื่อประเมินความสามารถในการจ่ายเงินปันผล การคำนวณต่อหุ้นนั้นใช้จำนวนหุ้นปรับลดที่ปรับปรุงแล้ว ซึ่งไม่รวมผลกระทบปรับลดที่อาจเกิดขึ้นจากการชำระการไถ่ถอนหุ้นบุริมสิทธิ Series B หรือ Series C ด้วยหุ้นสามัญ

พอร์ตโฟลิโอยังคงกระจุกตัวในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่มีเสถียรภาพ

NREF สิ้นสุดเดือนกันยายนด้วยพอร์ตโฟลิโอคงค้างมูลค่าประมาณ 1.0 พันล้านดอลลาร์ จากการลงทุน 83 รายการ พอร์ตโฟลิโอดังกล่าวประกอบด้วยสินเชื่อบุริมสิทธิและสินเชื่อกึ่งหนี้กึ่งทุน ตราสารหนี้ที่มีสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์เป็นหลักประกัน หุ้นบุริมสิทธิประเภทตราสารทุน หุ้นบุริมสิทธิ อสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนอื่น ๆ ซึ่งส่วนใหญ่เชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว บ้านเช่าสำหรับครอบครัวเดี่ยว พื้นที่จัดเก็บของส่วนตัว อุตสาหกรรม ท่าจอดเรือ และวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิต

หากไม่รวมการถือครองตราสารทุนบางส่วน วงเงินสินเชื่อ และอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวที่เป็นเจ้าของโดยตรง พบว่า 78.3% ของพอร์ตโฟลิโอเป็นสินทรัพย์ที่มีเสถียรภาพ โดยมีอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 64.7% อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 1.39 เท่า และอายุสัญญาคงเหลือเฉลี่ยอยู่ที่ 2.4 ปี ทั้งนี้ บริษัทยังระบุว่าพอร์ตโฟลิโอมีความเสี่ยงในสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างน้อยมาก และไม่มีสินเชื่อเพื่อการปรับปรุงเปลี่ยนผ่านขนาดใหญ่หรือสินเชื่อเพื่อการขาย

ในระหว่างไตรมาส NREF ได้ให้สินเชื่อจำนวน 8.4 ล้านดอลลาร์ โดยได้รับอัตราดอกเบี้ยรายเดือนที่ SOFR บวก 900 basis points นอกจากนี้ ยังได้ให้เงินลงทุนในตราสารประเภท preferred equity จำนวน 2 รายการ รวมมูลค่า 6.2 ล้านดอลลาร์ โดยมีผลตอบแทนบุริมสิทธิรายเดือนที่ 14% และ 13%

การนำเสนอข้อมูลระบุถึงสภาวะอุปทานที่อาจเอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทหลักหลายประเภท โดยการเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวลดลงมากกว่า 40% ระหว่างปี 2023 ถึง 2025 และคาดการณ์ว่าการส่งมอบโครงการจะลดลงเหลือประมาณ 327,000 ยูนิตในปี 2027 จากราว 600,000 ยูนิตในปี 2024 นอกจากนี้ ฝ่ายบริหารยังคาดว่าปัจจัยพื้นฐานของพื้นที่จัดเก็บของส่วนตัวจะแข็งแกร่งขึ้นจนถึงปี 2026 เนื่องจากการพัฒนาโครงการใหม่ชะลอตัวลง

อสังหาริมทรัพย์กลุ่มวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตยังคงเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาดในระยะใกล้ โดย NREF ระบุว่า โครงการพัฒนาเพื่อการเก็งกำไรที่เหลืออยู่คาดว่าจะส่งมอบแล้วเสร็จภายในปี 2026 ซึ่งหลังจากนั้น อุปทานใหม่คาดว่าจะถูกจำกัดไว้เฉพาะโครงการที่สร้างตามความต้องการของผู้เช่า (build-to-suit) ที่มีการทำสัญญาเช่าล่วงหน้าเต็มจำนวนเป็นหลัก ทั้งนี้ บริษัทยังระบุว่า การลงทุนด้านการผลิตทางชีวภาพภายในประเทศถือเป็นแหล่งอุปสงค์ที่ช่วยชดเชยการเช่าห้องปฏิบัติการและพื้นที่การวิจัยและพัฒนาที่ชะลอตัวลงได้บางส่วน

ขยายขีดความสามารถในการจัดหาเงินทุน

NREF ได้เพิ่มวงเงินสินเชื่อมีหลักประกันลำดับสิทธิแรกและสัญญาแลกเปลี่ยนผลตอบแทนรวมที่มีอยู่กับ Mizuho เป็น 450 ล้านดอลลาร์ จากเดิม 375 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ บริษัทยังระดมทุนได้ 27.9 ล้านดอลลาร์ผ่านการออกหุ้นบุริมสิทธิ Series C ประมาณ 1.1 ล้านหุ้น ขณะที่อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 0.97 เท่า ณ วันที่ 30 กันยายน

CAD มีอัตราความครอบคลุมเงินปันผลของหุ้นบุริมสิทธิ Series B และ Series C รวมกันอยู่ที่ 1.37 เท่าในไตรมาส 3 ขณะที่อัตราส่วนความครอบคลุมจากผลขาดทุนสุทธิที่สอดคล้องกันติดลบที่ 1.20 เท่า โดย NREF กล่าวว่าบริษัทยังคงมีสภาพคล่องเพียงพอที่จะจ่ายเงินสดสำหรับการไถ่ถอนหุ้นบุริมสิทธิได้สูงสุดตามเพดานประจำไตรมาส และไม่มีเจตนาที่จะชำระการไถ่ถอน Series B หรือ Series C ด้วยหุ้นสามัญเมื่อราคาหุ้นสามัญต่ำกว่ามูลค่าตามบัญชี

การคาดการณ์ผลประกอบการไตรมาส 4 ยังคงขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานด้านการลงทุน ต้นทุนทางการเงิน สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ และความเสี่ยงอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในเอกสารที่ NREF ยื่นต่อหน่วยงานกำกับดูแล นอกจากนี้ การนำเสนอข้อมูลยังเน้นย้ำถึงแรงกดดันด้านอุปทานในกลุ่มวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิตในระยะใกล้ และระบุว่าสมมติฐานเชิงคาดการณ์ของพอร์ตโฟลิโอและการประเมินความครอบคลุมของการจ่ายเงินปันผลอาจแตกต่างไปจากผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจริง