การปล่อยเช่าสำนักงานของ Douglas Emmett ปรับตัวดีขึ้น ขณะที่ NOI ของอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 4.4%

ดักลาส เอ็มเม็ตต์ อิงค์ (NYSE: DEI) รายงานตัวชี้วัดการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานที่แข็งแกร่งขึ้นและการเติบโตอย่างต่อเนื่องของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 โดยอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานของทรัพย์สินเดิม (same-property) เพิ่มขึ้นแตะ 80.7% จาก 79.8% ในปีก่อนหน้า ขณะที่รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ของทรัพย์สินเดิมเพิ่มขึ้น 4.4%

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ดังกล่าว ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมประเภทสำนักงานและที่อยู่อาศัยในเวสต์ลอสแอนเจลิสและโฮโนลูลู ได้ลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานคิดเป็นพื้นที่รวม 3.8 ล้านตารางฟุตตลอดช่วง 4 ไตรมาสสิ้นสุดเดือนกันยายน โดยอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานโดยรวมอยู่ที่ 80.4% ซึ่งสูงกว่าอัตราการเข้าใช้อาคารจริง 3.7 จุดเปอร์เซ็นต์ สะท้อนถึงผู้เช่าที่ลงนามในสัญญาเช่าแล้วแต่ยังไม่ได้ย้ายเข้ามา ทั้งนี้ บริษัทระบุว่าผู้เช่ากลุ่มนี้จะช่วยหนุนอัตราการเข้าใช้อาคารเมื่อสัญญาเช่ามีผลเริ่มต้น

ดักลาส เอ็มเม็ตต์ เป็นเจ้าของพื้นที่สำนักงานขนาด 18.2 ล้านตารางฟุต ซึ่งสร้างรายได้ค่าเช่าคิดเป็น 78% ของค่าเช่าทั้งหมดของบริษัท และมีอพาร์ตเมนต์จำนวน 4,410 ยูนิต ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนที่เหลืออีก 22% โดยพื้นที่เวสต์ลอสแอนเจลิสคิดเป็น 66% ของค่าเช่ารายปี ตามมาด้วยลอสแอนเจลิสแวลลีย์ที่ 20% และโฮโนลูลูที่ 14%

ผู้เช่าขนาดเล็กหนุนกลยุทธ์การปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงาน

พอร์ตโฟลิโอสำนักงานของบริษัทประกอบด้วยสัญญาเช่าประมาณ 2,800 สัญญา โดยมีขนาดมัธยฐานอยู่ที่ราว 2,400 ตารางฟุต สัญญาเช่าราว 96% ครอบคลุมพื้นที่ไม่ถึง 20,000 ตารางฟุต ซึ่งช่วยจำกัดความเสี่ยงจากการพึ่งพาผู้เช่ารายใหญ่รายใดรายหนึ่ง ทั้งนี้ ธุรกิจบริการด้านกฎหมายมีสัดส่วนการกระจุกตัวของอุตสาหกรรมมากที่สุดที่ 19.9% ตามมาด้วยบริการทางการเงินที่ 16% และอสังหาริมทรัพย์ที่ 13.5%

อัตราการต่อสัญญาเช่าของผู้เช่าคิดตามพื้นที่ตารางฟุตมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 70% นับตั้งแต่การเสนอขายหุ้นต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) ของบริษัทในปี 2006 นอกจากนี้ การสิ้นสุดอายุสัญญาเช่ายังกระจายตัวอยู่ในหลายปี โดยสัดส่วนรายปีที่สูงที่สุดอยู่ที่ 12.8% ซึ่งมีกำหนดสิ้นสุดอายุสัญญาในปี 2028

ดักลาส เอ็มเม็ตต์ เปิดเผยว่า สัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานเกือบทั้งหมดของบริษัทมีการกำหนดปรับขึ้นค่าเช่ารายปีตามสัญญาไว้ที่ 3% ถึง 5% นอกจากนี้ พอร์ตโฟลิโอที่ตั้งอยู่รวมกันเป็นกลุ่มก้อนยังช่วยให้งานด้านการปล่อยเช่า การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ กฎหมาย การออกแบบ และการก่อสร้าง สามารถดำเนินการเป็นการภายในข้ามอาคารที่อยู่ใกล้เคียงกันได้ ทั้งนี้ บริษัทได้ลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานประมาณ 900 สัญญาในช่วง 4 ไตรมาสที่ผ่านมา ขณะที่ระยะเวลาเฉลี่ยตั้งแต่การตกลงเงื่อนไขจนกระทั่งผู้เช่าย้ายเข้าใช้งานอยู่ที่น้อยกว่า 4 เดือน

อพาร์ตเมนต์สร้างโอกาสการเติบโตและศักยภาพในการพัฒนา

พอร์ตโฟลิโออพาร์ตเมนต์รักษาอัตราการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 99% มาตั้งแต่ปี 2009 และไม่เคยลดลงต่ำกว่า 98% ในช่วงเวลาดังกล่าว ขณะที่ NOI ของอพาร์ตเมนต์สำหรับทรัพย์สินเดิมเติบโตเฉลี่ยประมาณ 4% ต่อปีในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา ซึ่งรวมถึงการเพิ่มขึ้น 4.4% เมื่อเทียบเป็นรายปีในไตรมาสล่าสุด

ดักลาส เอ็มเม็ตต์ มีอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนามากกว่า 1,000 ยูนิต คิดเป็นประมาณ 23% ของจำนวนยูนิตปัจจุบัน โดยโครงการพัฒนาปรับปรุงแลนด์มาร์ก เรสซิเดนเซส (Landmark Residences) ในเบรนต์วูด มีแผนที่จะสร้างจำนวน 712 ยูนิต ซึ่งอาคารทาวเวอร์ A และ B มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2028 ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวมีมูลค่าต้นทุนโดยประมาณราว 400 ล้านดอลลาร์

ที่อาคาร 10900 วิลเชียร์ ในเวสต์วูด บริษัทกำลังพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสโดยการดัดแปลงชั้นสำนักงานให้เป็นอพาร์ตเมนต์เมื่อพื้นที่ว่างลง ซึ่งการดัดแปลงชั้นที่เข้าเกณฑ์ทั้งหมดอาจสร้างยูนิตที่อยู่อาศัยได้มากถึง 323 ยูนิต ด้วยต้นทุนประมาณ 200 ล้านดอลลาร์ ถึง 250 ล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ดี บริษัทยังไม่ได้กำหนดสัดส่วนที่แน่นอนระหว่างพื้นที่สำนักงานและพื้นที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ บริษัทยังระบุถึงพื้นที่ที่ได้รับสิทธิการพัฒนาซึ่งมีศักยภาพรองรับอพาร์ตเมนต์เพิ่มเติมได้อีก 8,000 ถึง 10,000 ยูนิต อย่างไรก็ดี ดักลาส เอ็มเม็ตต์ เตือนว่าการพัฒนาโครงการในตลาดของบริษัทต้องใช้เวลานานและมีความซับซ้อน อีกทั้งต้นทุนโครงการ จำนวนยูนิต และกรอบเวลายังคงเป็นเพียงการประมาณการที่อาจมีความไม่แน่นอน

โครงสร้างหนี้และความเสี่ยง

ดักลาส เอ็มเม็ตต์ สิ้นสุดไตรมาสดังกล่าวด้วยเงินสดจำนวน 311 ล้านดอลลาร์ โดยหนี้สินประมาณ 86% เป็นหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือทำสวอปเป็นอัตราคงที่ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.04% ขณะที่ 14% เป็นหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ทั้งนี้ เงินกู้ยืมของบริษัทได้รับการค้ำประกันโดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่แยกจากกันโดยไม่มีสิทธิไล่เบี้ย (non-recourse) และไม่มีข้อกำหนดทางการเงินระดับองค์กร

บริษัทรายงานว่าไม่มีหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในปี 2026 แม้ว่าสัดส่วนหนี้ที่มีกำหนดครบชำระของบริษัทจะรวมถึง 338 ล้านดอลลาร์ในปี 2027, 607 ล้านดอลลาร์ในปี 2028, 428 ล้านดอลลาร์ในปี 2029 และ 2.38 พันล้านดอลลาร์ในปี 2030

ดักลาส เอ็มเม็ตต์ ระบุว่า อุปสงค์พื้นที่สำนักงาน อัตราดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์ การกระจุกตัวทางภูมิศาสตร์ และการย้ายออกของผู้เช่า ถือเป็นความเสี่ยงที่สำคัญ โดยสินทรัพย์ของบริษัทกระจุกตัวอยู่ในเวสต์ลอสแอนเจลิสและโฮโนลูลู ขณะที่อัตราการเข้าใช้อาคารสำนักงานจริงยังคงต่ำกว่าอัตราการปล่อยเช่า นอกจากนี้ บริษัทยังระบุว่า แผนการพัฒนาและประมาณการผลการดำเนินงานในอนาคตอาจแตกต่างจากผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจริง เนื่องจากความไม่แน่นอนต่าง ๆ ตามที่ระบุไว้ในเอกสารที่ยื่นต่อหน่วยงานกำกับดูแล