AFFO ไตรมาส 3 ของ Postal Realty เพิ่มขึ้น 9.1%, ปรับเพิ่มเป้าหมายการเข้าซื้อกิจการ

พสตัล เรียลตี (NYSE: PSTL) รายงานเงินทุนจากการดำเนินงานปรับปรุงแล้ว (AFFO) สำหรับไตรมาส 3 ปี 2026 ที่ 0.36 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เพิ่มขึ้น 9.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากเติบโตภายในและการซื้อกิจการช่วยหนุนกำไร นอกจากนี้ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ดังกล่าวยังได้ปรับเพิ่มคาดการณ์ AFFO และเป้าหมายการซื้อกิจการตลอดทั้งปี ซึ่งสะท้อนถึงผลตอบแทนที่มากขึ้นจากการขยายพอร์ตการลงทุน ขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาอัตราส่วนหนี้สินเปรียบเทียบ (pro forma leverage ratio) ให้อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ

ปัจจุบันบริษัทคาดว่า AFFO ปี 2026 จะอยู่ที่ 1.42 ถึง 1.44 ดอลลาร์ต่อหุ้น ซึ่งคิดเป็นการเติบโต 8.3% เมื่อเทียบรายปี ณ จุดกึ่งกลาง ทั้งนี้ บริษัทไม่ได้เปิดเผยคาดการณ์ก่อนหน้านี้ในการนำเสนอข้อมูล นอกจากนี้ พสตัล เรียลตี ยังคงแนวโน้มการเติบโตของรายได้สุทธิจากการดำเนินงานเงินสดของอสังหาริมทรัพย์เดิมปี 2026 ไว้ที่ 6% ถึง 7%

AFFO ต่อหุ้นไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสสอง โดยบริษัทระบุว่าผลการดำเนินงานเมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาสเป็นผลมาจากปัจจัยตามฤดูกาลของต้นทุนการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายในการบริหารทั่วไปที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว ทั้งนี้ พสตัล เรียลตี ได้ประกาศจ่ายเงินปันผลประจำไตรมาสที่ 0.245 ดอลลาร์ต่อหุ้น ซึ่งเทียบเท่ากับ 0.98 ดอลลาร์ต่อปี

ปรับเพิ่มเป้าหมายการซื้อกิจการ

พสตัล เรียลตี ปรับเพิ่มเป้าหมายการซื้อกิจการในปี 2026 ขึ้นเป็นระหว่าง 185 ล้านดอลลาร์ถึง 200 ล้านดอลลาร์ จากช่วงเดิมที่ 150 ล้านดอลลาร์ถึง 160 ล้านดอลลาร์ โดยในระหว่างไตรมาสสาม บริษัทได้เข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ 145 แห่ง รวมพื้นที่ประมาณ 387,000 ตารางฟุต คิดเป็นมูลค่า 82 ล้านดอลลาร์ ณ อัตราแคปเรตเงินสดถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 6.9%

ธุรกรรมในไตรมาสนี้ครอบคลุมถึงอสังหาริมทรัพย์ในเมืองกรีนิช รัฐคอนเนตทิเกต และบรูกลิน นิวยอร์ก และในเดือนกันยายน บริษัทได้เข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์อีก 72 แห่งที่เคยบริหารจัดการก่อนหน้านี้ในมูลค่า 27.8 ล้านดอลลาร์ โดยใช้เงินสด 25.8 ล้านดอลลาร์ และหน่วยลงทุนของห้างหุ้นส่วนดำเนินงาน (operating partnership units) มูลค่า 2 ล้านดอลลาร์ พอร์ตการลงทุนดังกล่าวมีผู้เช่าเต็ม 100% และมีพื้นที่ประมาณ 148,000 ตารางฟุต

จนถึงวันที่ 30 ก.ย. พสตัล เรียลตี ได้เข้าซื้อกิจการเสร็จสิ้นเป็นมูลค่าประมาณ 162 ล้านดอลลาร์ในปี 2026 ที่อัตราแคปเรตถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 7.1% โดยบริษัทระบุว่า 77% ของการเข้าซื้อกิจการมาจากแหล่งการลงทุนภายในบริษัทเอง ซึ่งสะท้อนถึงการมุ่งเน้นรวบรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปรษณีย์ของเอกชนที่มีลักษณะกระจัดกระจาย

ณ สิ้นไตรมาส พสตัล เรียลตี เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 2,159 แห่งใน 49 รัฐ มีพื้นที่ภายในให้เช่าสุทธิประมาณ 7.9 ล้านตารางฟุต โดยมีอัตราการครองพื้นที่เช่าสูงถึง 99.8% ขณะที่อายุสัญญาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 6.4 ปี ซึ่งรวมถึงข้อตกลงเงื่อนไขการเช่าบางรายการและข้อแก้ไขสัญญาที่ยังไม่ได้ลงนามตามที่ระบุไว้ในการนำเสนอข้อมูล

การปรับเปลี่ยนสัญญาเช่า ช่วยหนุนกลยุทธ์การเติบโตจากภายใน

ฝ่ายบริหารกำลังพยายามเปลี่ยนโครงสร้างสัญญาเช่าแบบค่าเช่าคงที่ ไปเป็นสัญญาที่ยาวขึ้นพร้อมข้อกำหนดการปรับขึ้นค่าเช่าประจำปี เมื่อรวมเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้จนถึงปี 2027 สัญญาเช่าที่มีการปรับขึ้นค่าเช่าต่อปีอย่างน้อย 3% จะครอบคลุม 60% ของพอร์ตการลงทุน ขณะที่สัญญาเช่าระยะเวลา 10 ปีจะคิดเป็น 55% ทั้งนี้ เงื่อนไขบางส่วนยังไม่มีผลบังคับใช้ และตัวเลขดังกล่าวยังรวมถึงข้อแก้ไขสัญญาที่ยังไม่ได้ลงนาม ซึ่งเป็นการขยายเวลาสัญญาเช่าปรับตามราคาตลาด (mark-to-market) บางรายการในปี 2023

พสตัล เรียลตี คาดว่ารายได้เงินสดจากอสังหาริมทรัพย์เดิมจะเติบโตประมาณ 6.5% ในปี 2027 การสิ้นสุดสัญญาเช่าเปิดโอกาสให้ปรับระดับค่าเช่าใหม่ แต่ขณะเดียวกันก็ทำให้บริษัทเผชิญกับความเสี่ยงในการต่อสัญญาและการเจรจา ทั้งนี้ ค่าเช่าฐานแบบปรับเป็นรายปี (annualized base rent) ประมาณ 26% เชื่อมโยงกับสัญญาเช่าปรับตามราคาตลาดที่จะหมดอายุตั้งแต่ปี 2027 ถึง 2030 โดยในอดีต อัตราการรักษาต่อสัญญาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของพอร์ตการลงทุนอยู่ที่ 99.6% จนถึงปัจจุบันในปี 2026

การออกหุ้นใหม่ เพิ่มขีดความสามารถในการเข้าซื้อกิจการ

พสตัล เรียลตี ระดมทุนจากการเสนอขายหุ้นได้ 213 ล้านดอลลาร์ในปี 2026 จนถึงวันที่ 16 ต.ค. ซึ่งรวมถึง 82.5 ล้านดอลลาร์ที่คาดว่าจะได้รับจากหุ้นส่งมอบล่วงหน้า (forward shares) ที่ยังไม่ได้รักษาสภาพ โดยสมมติว่าเป็นการส่งมอบด้วยหุ้นจริงเต็มจำนวน ทั้งนี้ บริษัทรายงานสภาพคล่อง 343.5 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาสสาม ซึ่งประกอบด้วยวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนที่ยังไม่ได้เบิกใช้และรายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากหุ้นส่งมอบล่วงหน้าที่รอการชำระราคาเป็นหลัก

บริษัทได้ขยายวงเงินสินเชื่อขึ้นอีก 60 ล้านดอลลาร์ รวมเป็น 615 ล้านดอลลาร์ในเดือนกรกฎาคม ซึ่งรวมถึงการเพิ่มวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนเป็น 275 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส หนี้สิน 93.2% เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 3.9% และมีอายุหนี้ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 3.2 ปี ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิเปรียบเทียบต่อ EBITDA ปรับปรุงแล้วแบบ Run-rate อยู่ที่ 3.5 เท่า หลังคำนึงถึงรายได้จากหุ้นส่งมอบล่วงหน้าที่คงค้าง ซึ่งต่ำกว่าเป้าหมายระดับหนี้สินที่ฝ่ายบริหารกำหนดไว้ว่าจะไม่เกิน 5.5 เท่า

เอกสารนำเสนอของพสตัล เรียลตี ระบุถึงอันดับความน่าเชื่อถือระดับลงทุนที่ BBB จากฟิทช์ (Fitch) และเคบีอาร์เอ (KBRA) โดยอันดับความน่าเชื่อถือจากฟิทช์ได้รับการประกาศในเดือนสิงหาคม

แนวโน้มของบริษัทยังคงขึ้นอยู่กับความสามารถในการบรรลุการเข้าซื้อกิจการและการเจรจาเงื่อนไขสัญญาเช่ากับไปรษณีย์สหรัฐฯ (U.S. Postal Service) ตามที่คาดหวัง ทั้งนี้ ความเสี่ยงอื่น ๆ ที่เปิดเผย ได้แก่ การเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ในบริการไปรษณีย์ การปิดหรือรวบรวมสาขาอสังหาริมทรัพย์ของ USPS ต้นทุนการดำเนินงานและการจัดหาเงินทุนที่สูงขึ้น ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย โอกาสในการเข้าซื้อกิจการ และความสามารถของบริษัทในการรักษาสถานะ REIT นอกจากนี้ พสตัล เรียลตี ยังระบุด้วยว่า แนวโน้มผลประกอบการตามเกณฑ์ Non-GAAP ล่วงหน้า ไม่ได้มีการปรับปรุงกระทบยอด (reconcile) กับมาตรการตามเกณฑ์ GAAP ที่เปรียบเทียบกันได้ เนื่องจากรายการบางประเภท เช่น การด้อยค่า กำไรหรือขาดทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย เป็นเรื่องยากที่จะคาดการณ์