ผลขาดทุนไตรมาส 3 และมูลค่าตามบัญชีที่ลดลงของ MITT หักล้างการเติบโตของ Home-Equity

TPG Mortgage Investment Trust รายงานผลขาดทุน GAAP ในไตรมาสที่สาม และมูลค่าตามบัญชีลดลง 7.3% เนื่องจากผลขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงในพอร์ตการลงทุนมีน้ำหนักมากกว่ารายได้ดอกเบี้ยสุทธิที่เพิ่มขึ้น REIT ที่ลงทุนในสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรายนี้ยังคงขยายการลงทุนในสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบใช้บ้านเป็นหลักประกัน (home-equity) และกิจกรรมการแปลงสินทรัพย์เป็นตราสารหนี้อย่างต่อเนื่อง พร้อมทั้งเดินหน้าข้อเสนอการควบรวมกิจการกับ Cherry Hill Mortgage Investment Corporation

สำหรับระยะเวลาสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 ก.ย. 2026 MITT บันทึกขาดทุนสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญจำนวน 15.7 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.49 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิ 14.6 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.47 ดอลลาร์ต่อหุ้นในช่วงเดียวกันของปีก่อน ผลลัพธ์ล่าสุดนี้รวมผลขาดทุนสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจำนวน 19.9 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ไตรมาสของปีก่อนรวมกำไรสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจำนวน 13.2 ล้านดอลลาร์

มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้นสามัญลดลงสู่ระดับ 9.27 ดอลลาร์ จาก 10.00 ดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาสที่สอง การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวสะท้อนถึงผลขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง 0.62 ดอลลาร์ต่อหุ้น ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการทำธุรกรรม 0.13 ดอลลาร์ต่อหุ้น และเงินปันผลหุ้นสามัญประจำไตรมาส 0.24 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยได้รับการชดเชยบางส่วนจากกำไรที่พร้อมสำหรับการจัดสรรและกำไรที่เกิดขึ้นจริง

MITT มีกำไรที่พร้อมสำหรับการจัดสรรที่ไม่ใช่ GAAP (non-GAAP earnings available for distribution หรือ EAD) จำนวน 6.6 ล้านดอลลาร์ คิดเป็น 0.21 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง ซึ่งเทียบกับเงินปันผลที่ประกาศจ่ายในระหว่างไตรมาสที่ 0.24 ดอลลาร์ต่อหุ้น ทั้งนี้ EAD ไม่รวมรายการต่าง ๆ เช่น กำไรและขาดทุนจากการลงทุนที่เกิดขึ้นจริงและยังไม่เกิดขึ้นจริงบางรายการ รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการทำธุรกรรม และอาจไม่สามารถเปรียบเทียบกับตัววัดชื่อเดียวกันที่บริษัทอื่นใช้ได้

การลงทุนในสินเชื่อ Home-equity ขับเคลื่อนกิจกรรมพอร์ตการลงทุน

รายได้ดอกเบี้ยสุทธิตามหลักการบัญชี GAAP เพิ่มขึ้นเป็น 20.7 ล้านดอลลาร์ จาก 19.5 ล้านดอลลาร์ในช่วงเดียวกันของปีก่อน MITT ระบุว่ากำไรจากพอร์ตการลงทุนที่ต่อเนื่องเป็นผลมาจากการนำเงินไปลงทุนต่อในสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบใช้บ้านเป็นหลักประกัน (home-equity loans) และอัตราการชำระคืนหนี้ก่อนกำหนดที่ชะลอตัวลง ซึ่งช่วยสนับสนุนการขยายตัวของส่วนต่างรายได้ดอกเบี้ยสุทธิ แม้ว่าบริษัทจะอธิบายว่าเป็นสภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ท้าทายก็ตาม

บริษัทได้ลงทุนในสินเชื่อ home-equity เป็นมูลค่า 1.2 พันล้านดอลลาร์ผ่านการแปลงสินทรัพย์เป็นตราสารหนี้และการเข้าซื้อสินเชื่อในระหว่างไตรมาส โดยได้ซื้อสินเชื่อ home-equity มูลค่า 317.4 ล้านดอลลาร์ และนำยอดคงเหลือเงินต้นที่ยังไม่ได้ชำระจำนวน 326.5 ล้านดอลลาร์มาแปลงเป็นตราสารหนี้โดยใช้หนี้สินระยะยาวแบบไม่ปรับมูลค่าตามราคาตลาด (non-mark-to-market debt) นอกจากนี้ MITT ยังเสร็จสิ้นการแปลงสินทรัพย์เป็นตราสารหนี้จำนวนสองรายการรวมเป็นยอดเงินต้นคงเหลือที่ยังไม่ได้ชำระ 895 ล้านดอลลาร์ และถือครองหลักทรัพย์ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยภาคเอกชนเป็นหลักประกัน (non-agency RMBS) ไว้จำนวน 45.8 ล้านดอลลาร์

ณ สิ้นไตรมาส พอร์ตการลงทุนมีมูลค่ายุติธรรมอยู่ที่ 7.56 พันล้านดอลลาร์ อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 6.1% และมีการจัดหาเงินทุนที่เกี่ยวข้องจำนวน 7.09 พันล้านดอลลาร์ สินเชื่อภาคเอกชนที่แปลงเป็นตราสารหนี้ถือเป็นองค์ประกอบที่ใหญ่ที่สุด โดยมีมูลค่ายุติธรรมอยู่ที่ 5.78 พันล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ พอร์ตการลงทุนยังประกอบด้วยสินเชื่อ home-equity ที่แปลงเป็นตราสารหนี้ประมาณ 1.05 พันล้านดอลลาร์ และ non-agency RMBS จำนวน 284.9 ล้านดอลลาร์

พอร์ตสินเชื่อของ MITT ประกอบด้วยสินเชื่อภาคเอกชน (non-agency loans) จำนวน 6.2 พันล้านดอลลาร์ โดยมีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันปัจจุบันเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 61% คะแนน FICO เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 751 และมีอัตราการค้างชำระตั้งแต่ 90 วันขึ้นไปอยู่ที่ 1.4% ขณะที่พอร์ตสินเชื่อ home-equity มูลค่า 1.2 พันล้านดอลลาร์ มีอัตราส่วนสินเชื่อรวมต่อมูลค่าหลักประกันอยู่ที่ 64% คะแนน FICO เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 751 และมีอัตราการผิดนัดชำระหนี้ร้ายแรงอยู่ที่ 0.6%

สภาพคล่อง อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน และ Arc Home

MITT สิ้นสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่องจำนวน 84.7 ล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด 56.7 ล้านดอลลาร์ และวงเงินสินเชื่อที่ได้รับการอนุมัติพร้อมใช้งาน 28 ล้านดอลลาร์ อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนทางเศรษฐกิจที่ไม่ใช่ GAAP อยู่ที่ 2.0 เท่า โดยการจัดหาเงินทุนตาม GAAP ประมาณ 85% ประกอบด้วยหนี้สินที่แปลงเป็นตราสารหนี้ ซึ่งเป็นหนี้สิทธิเรียกร้องจำกัด (non-recourse) ต่อบริษัท และต้นทุนเงินทุนรวม ณ สิ้นไตรมาสอยู่ที่ 5.4%

Arc Home ซึ่งเป็นช่องทางการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของ MITT เอง ได้ปล่อยสินเชื่อใหม่จำนวน 1.0 พันล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส และบันทึกปริมาณการล็อกอัตราดอกเบี้ยที่ 1.5 พันล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 5.5% จากไตรมาสที่สามของปี 2025 ทั้งนี้ MITT ถือหุ้นในสัดส่วน 66% คิดเป็นมูลค่า 45.7 ล้านดอลลาร์ โดยส่วนแบ่ง EAD ของบริษัทใน Arc Home สำหรับไตรมาสที่สามบันทึกเป็นผลขาดทุน 39,000 ดอลลาร์

การจัดการสินทรัพย์พาณิชย์และการควบรวมกิจการยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ

MITT กำลังพยายามดึงเงินทุนกลับคืนจากสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ดั้งเดิมของ WMC ซึ่งมีมูลค่ายุติธรรมอยู่ที่ 44.1 ล้านดอลลาร์ และส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 27.6 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส บริษัทกล่าวว่ากระบวนการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมสองแห่งตั้งเป้าที่จะปิดการขายในไตรมาสที่สี่ ในขณะที่การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีกตั้งเป้าที่จะปิดการขายในไตรมาสแรก ส่วนสินทรัพย์โรงแรมอื่น ๆ กำลังถูกจัดวางตำแหน่งสำหรับการถอนการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นในปี 2027

ฝ่ายบริหารคาดว่าเงินที่ได้จากการขายจะนำไปใช้ชำระคืนเงินกู้เป็นอันดับแรก ซึ่งประเมินว่าจะช่วยเพิ่ม EAD อีก 0.03 ดอลลาร์ต่อหุ้น นอกเหนือจากนี้ บริษัทยังเห็นโอกาสเพิ่ม EAD จากการนำเงินทุนประมาณ 28 ล้านดอลลาร์ไปลงทุนใหม่ในสินทรัพย์ที่ตั้งเป้าหมายผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่ 15% ถึง 20% ในปี 2027 อย่างไรก็ตาม สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ที่ได้รับผลกระทบดังกล่าวอยู่ในสถานะหยุดรับรู้รายได้ดอกเบี้ย (non-accrual) หรือสถานะเรียกคืนต้นทุน (cost-recovery) และ MITT ได้เตือนว่าการขายที่เสนออาจไม่สามารถปิดการขายได้ตามช่วงเวลาที่คาดไว้หรืออาจไม่เกิดขึ้นเลย

ในระหว่างไตรมาส MITT ได้เข้าทำสัญญาควบรวมกิจการกับ Cherry Hill Mortgage Investment Corporation โดยการควบรวมกิจการจะเสร็จสมบูรณ์ได้ยังขึ้นอยู่กับการอนุมัติของผู้ถือหุ้นและเงื่อนไขการปิดการขายอื่น ๆ การนำเสนอยังได้ระบุถึงความท้าทายในการรวมกิจการ ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม การฟ้องร้องที่อาจเกิดขึ้น การเบี่ยงเบนความสนใจของฝ่ายบริหาร และความเป็นไปได้ที่ผลประโยชน์ที่คาดไว้ว่าจะได้รับอาจไม่เกิดขึ้นจริง ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการควบรวมกิจการ

ความไม่แน่นอนอื่น ๆ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ (credit spreads) และมูลค่าสินทรัพย์ การผิดนัดชำระหนี้หรือการค้างชำระในพอร์ตสินเชื่ออ้างอิง การเข้าถึงตลาดเงินทุนและการแปลงสินทรัพย์เป็นตราสารหนี้ พฤติกรรมการชำระเงินคืนก่อนกำหนด ตลอดจนความสามารถในการทำกำไร สภาพคล่อง และปริมาณการปล่อยสินเชื่อของ Arc Home