Claros Mortgage Trust ขาดทุนไตรมาส 3 ลดลง หลังการจัดการปัญหาสินเชื่อช่วยลดภาระหนี้

Claros Mortgage Trust รายงานผลขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ในไตรมาสที่ 3 ที่ 14.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.10 ดอลลาร์ต่อหุ้น ขณะที่ผู้ให้กู้ยืมด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์รายนี้ยังคงดำเนินการแก้ไขปัญหาหนี้เสียและลดภาระหนี้อย่างต่อเนื่อง รายชื่อลูกหนี้ที่ต้องจับตาดูของบริษัทลดลงจากสิ้นปี ขณะที่การชำระคืนเงินกู้หลังสิ้นไตรมาสช่วยสนับสนุนการลดภาระหนี้เพิ่มเติม แต่สำรองหนี้สูญขนาดใหญ่และผลขาดทุนที่อาจเกิดขึ้นจากการขายเงินกู้ยืมที่อยู่ระหว่างดำเนินการยังคงเป็นปัจจัยกดดันงบดุลของบริษัท

ผลขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP ลดลงจาก 255.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.81 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในไตรมาสที่ 2 ซึ่งผลประกอบการในช่วงดังกล่าวรวมถึงรายการตั้งสำรองผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้น (CECL) จำนวน 208.8 ล้านดอลลาร์ และการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายจำนวน 29.6 ล้านดอลลาร์ โดยการตั้งสำรอง CECL ในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 387,000 ดอลลาร์

CMTG บันทึกผลขาดทุนที่สามารถนำมาจัดสรรได้ (distributable loss) ซึ่งเป็นตัววัดนอกมาตรฐาน GAAP ที่ 12.1 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.08 ดอลลาร์ต่อหุ้น ผลขาดทุนที่สามารถนำมาจัดสรรได้ก่อนรับรู้กำไรและขาดทุนอยู่ที่ 7.9 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.05 ดอลลาร์ต่อหุ้น รายได้สุทธิรวมอยู่ที่ 32.6 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงรายได้ดอกเบี้ยสุทธิ 1.2 ล้านดอลลาร์ และรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท 31.4 ล้านดอลลาร์

มูลค่าตามบัญชีอยู่ที่ 8.49 ดอลลาร์ต่อหุ้น ณ วันที่ 30 กันยายน ลดลงจาก 8.58 ดอลลาร์ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน มูลค่าตามบัญชีปรับปรุง ซึ่งบวกกลับสำรอง CECL ทั่วไป และค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสะสมของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท อยู่ที่ 9.00 ดอลลาร์ต่อหุ้น สำรอง CECL รวมอยู่ที่ 566.2 ล้านดอลลาร์ คิดเป็น 18.5% ของยอดเงินต้นคงค้างที่ยังไม่ได้ชำระ ซึ่งรวมถึงสำรองเฉพาะเจาะจงจำนวน 515.6 ล้านดอลลาร์

การแก้ไขปัญหาเงินกู้ยืมและการลดลงของรายชื่อลูกหนี้ที่ต้องจับตาดู

พอร์ตเงินกู้ยืมเพื่อการลงทุนมีมูลค่าตามบัญชีอยู่ที่ 2.5 พันล้านดอลลาร์ ครอบคลุมเงินกู้ยืม 23 รายการ เทียบกับ 2.8 พันล้านดอลลาร์ ครอบคลุมเงินกู้ยืม 26 รายการ ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 พอร์ตดังกล่าวเป็นเงินกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 95% และเป็นเงินกู้ยืมบุริมสิทธิ 95% โดยมีการประเมินอันดับความเสี่ยงเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 3.8

ในระหว่างไตรมาส CMTG ได้แก้ไขปัญหาเงินกู้ยืมสี่รายการ รวมยอดเงินต้นคงค้างที่ยังไม่ได้ชำระ 409.5 ล้านดอลลาร์ และได้รับเงินชำระคืนบางส่วนจำนวน 8 ล้านดอลลาร์ การแก้ไขปัญหานี้รวมถึงการชำระคืนเต็มจำนวนสองรายการรวม 223.1 ล้านดอลลาร์ การขายเงินกู้ยืมในกลุ่มจับตาดูในราคา 63% ของยอดเงินต้นคงค้างที่ยังไม่ได้ชำระ และการชำระส่วนลดของเงินกู้ยืมในกลุ่มจับตาดูอีกหนึ่งรายการที่อัตราเรียกคืนได้ 94% หลังสิ้นไตรมาส บริษัทได้รับเงินชำระคืนเต็มจำนวนเพิ่มเติมสองรายการรวม 268.7 ล้านดอลลาร์ และเงินชำระคืนบางส่วนจำนวน 600,000 ดอลลาร์

การแก้ไขปัญหาเงินกู้ยืมตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันมียอดเงินต้นคงค้างที่ยังไม่ได้ชำระรวม 1.3 พันล้านดอลลาร์ รวมถึงการชำระคืนเต็มจำนวนหกรายการ รวม 732.5 ล้านดอลลาร์ CMTG ได้แก้ไขปัญหาเงินกู้ยืมในกลุ่มจับตาดูเจ็ดรายการ รวม 646.8 ล้านดอลลาร์ ในช่วงเวลาดังกล่าว สร้างรายได้รวมเท่ากับ 79% ของยอดเงินต้นคงค้างที่ยังไม่ได้ชำระ

ณ สิ้นไตรมาส รายชื่อลูกหนี้ที่ต้องจับตาดูมีเงินกู้ยืม 11 รายการ โดยมีมูลค่าตามบัญชีรวม 1.1 พันล้านดอลลาร์ ลดลง 547.2 ล้านดอลลาร์จากสิ้นปี 2025 ทั้งนี้ ไม่มีการเพิ่มเงินกู้ยืมเข้าสู่รายชื่อลูกหนี้ที่ต้องจับตาดูหรือจัดอยู่ในสถานะหยุดรับรู้รายได้ในระหว่างไตรมาส รายชื่อลูกหนี้ที่ต้องจับตาดูรวมถึงเงินกู้ยืมที่มีอันดับความเสี่ยง 5 จำนวน 10 รายการ โดยมียอดเงินต้นคงค้างที่ยังไม่ได้ชำระ 1.55 พันล้านดอลลาร์ และมีมูลค่าตามบัญชี 1.03 พันล้านดอลลาร์ หลังจากหักสำรอง CECL เฉพาะเจาะจงซึ่งเท่ากับ 33.4% ของยอดเงินต้นคงค้างที่ยังไม่ได้ชำระ

ในเดือนตุลาคม มีการบรรลุข้อตกลงผูกพันเพื่อขายเงินกู้ยืมที่มีอันดับความเสี่ยง 5 จำนวนสองรายการ รวมเป็นเงินรายรับขั้นต้น 310.7 ล้านดอลลาร์ หรือ 97% ของมูลค่าตามบัญชีรวมปัจจุบัน หากการทำธุรกรรมเสร็จสิ้นในไตรมาสที่ 4 คาดว่าจะก่อให้เกิดผลขาดทุนรวมเพิ่มเติมอีก 10.4 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 0.07 ดอลลาร์ต่อหุ้น

การลดภาระหนี้และการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท

การจัดหาเงินทุนคงค้างลดลง 330.1 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส รวมถึงการชำระคืนเงินเพื่อลดภาระหนี้จำนวน 99.9 ล้านดอลลาร์ CMTG สิ้นสุดเดือนกันยายนด้วยสภาพคล่อง 146.9 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงเงินสด 133.8 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 2 พฤศจิกายน สภาพคล่องอยู่ที่ 142.7 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงเงินสด 136.8 ล้านดอลลาร์

อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นนอกมาตรฐาน GAAP อยู่ที่ 1.7 เท่า และอัตราส่วนเลเวอเรจรวมอยู่ที่ 2.4 เท่า ณ สิ้นไตรมาส หากสะท้อนการแก้ไขปัญหาเงินกู้ยืมและการลดภาระหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจำนวน 268.7 ล้านดอลลาร์ อัตราส่วนเหล่านั้นจะอยู่ที่ 1.5 เท่า และ 2.2 เท่า ตามลำดับ บริษัทยังรายงานสินทรัพย์ที่ปลอดภาระผูกพันจำนวน 664.5 ล้านดอลลาร์ และภาระผูกพันที่ยังไม่ได้ให้สินเชื่อสุทธิ 3 ล้านดอลลาร์ในส่วนที่บรรลุเงื่อนไขการให้สินเชื่อแล้ว

พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท (REO) ของ CMTG ประกอบด้วยการลงทุนแปดรายการ คิดเป็นมูลค่าตามบัญชี 700.7 ล้านดอลลาร์ และส่วนของผู้ถือหุ้นสุทธิ 287.1 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.99 ดอลลาร์ต่อหุ้น บริษัทได้ขายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ REO ประเภทที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัวหนึ่งรายการในราคา 22.5 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส ในเดือนตุลาคม มีการบรรลุข้อตกลงผูกพันเพื่อขายโรงแรมสองแห่งจากทั้งหมดเจ็ดแห่งในพอร์ตโรงแรม REO ในราคา 44.5 ล้านดอลลาร์ ซึ่งสูงกว่ามูลค่าตามบัญชีที่จัดสรรไว้เล็กน้อย โดยคาดว่าจะปิดการขายได้ภายในไตรมาสแรกของปี 2027

บริษัทกำลังดำเนินการขายหรือใช้กลยุทธ์สร้างรายได้อื่น ๆ สำหรับสินทรัพย์ REO หลายรายการ พร้อมทั้งแสวงหาการปรับปรุงผลการดำเนินงานสำหรับรายการอื่น ๆ ก่อนการจำหน่ายออกในที่สุด ผลลัพธ์ยังคงขึ้นอยู่กับการดำเนินการและสภาวะตลาด นอกจากนี้ CMTG ยังระบุว่าการผิดนัดชำระหนี้ของผู้กู้ ความกดดันในการรีไฟแนนซ์ ความพร้อมและต้นทุนของการจัดหาเงินทุน การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย มูลค่าหลักประกันที่ลดลง ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่ลดลง และแนวโน้มอัตราการเรียกคืนได้ที่ต่ำลงหรือความรุนแรงของผลขาดทุนที่มากขึ้น เป็นความไม่แน่นอนที่สำคัญซึ่งส่งผลกระทบต่อพอร์ตการลงทุนและผลประกอบการในอนาคต