Redwood Trust รายงานผลขาดทุนไตรมาส 3, วางแผนเปลี่ยนผ่านสู่ C-Corporation ในปี 2027

เรดวูด ทรัสต์ (Redwood Trust) รายงานผลขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP ในไตรมาสที่สาม เนื่องจากผลขาดทุนจากการปรับมูลค่าสินทรัพย์ตามราคาตลาดที่เกี่ยวกับการจำหน่ายสินทรัพย์ดั้งเดิมกดดันมูลค่าตามบัญชี ขณะเดียวกัน บริษัทได้เปิดเผยแผนยุติการดำเนินงานในรูปแบบทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ดำเนินมานาน 32 ปี เพื่อเปลี่ยนไปเป็นบริษัทประเภท C-corporation ที่ต้องเสียภาษีในปี 2027 โดยบริษัทระบุว่า การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะช่วยปรับโครงสร้างของบริษัทให้สอดคล้องกับธุรกิจสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัยที่กำลังขยายตัวได้ดียิ่งขึ้น ช่วยให้บริษัทสามารถสะสมกำไรไว้ได้มากขึ้น และใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ทางภาษีที่มีอยู่ได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

บริษัทการเงินเพื่อการจำนองแห่งนี้รายงานผลขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP ในไตรมาสที่สามของปี 2026 ที่ 0.39 ดอลลาร์ต่อหุ้น และมีอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นตามมาตรฐาน GAAP ติดลบ 22.8% มูลค่าตามบัญชีลดลง 4.9% จากไตรมาสก่อนหน้า สู่ระดับ 6.56 ดอลลาร์ต่อหุ้น ขณะที่ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจรวม ซึ่งรวมการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าตามบัญชีและเงินปันผลที่ประกาศจ่าย ติดลบ 2.3%

ผลประกอบการจากธุรกิจหลักของเรดวูดมีความแข็งแกร่งกว่าเมื่อพิจารณาตามเกณฑ์ Non-GAAP โดยกลุ่มธุรกิจหลักสร้างกำไรที่สามารถนำมาจัดสรรเพื่อการจ่ายปันผล (EAD) ที่ 0.18 ดอลลาร์ต่อหุ้น และมีอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นจาก EAD ที่ 12.7% โดยกลุ่มธุรกิจดังกล่าว ซึ่งได้แก่ ธุรกิจสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัยและเรดวูด อินเวสต์เมนต์ส คิดเป็นสัดส่วน 93% ของเงินทุนระดับกลุ่มธุรกิจรวม 1.6 พันล้านดอลลาร์ของบริษัท

การเปลี่ยนผ่านสู่ C-corporation มุ่งเป้าเพิ่มการสะสมกำไร

เรดวูดวางแผนที่จะคงสถานะ REIT ไว้จนกว่าจะยื่นเรื่องขอยกเลิกการเลือกเป็น REIT ซึ่งปัจจุบันมีกำหนดในเดือนมีนาคม 2027 โดยคาดว่าการเปลี่ยนผ่านดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้สำหรับปีภาษี 2027

ข้อมูลจากเอกสารนำเสนอระบุว่า การรับรู้สินทรัพย์ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชีที่ประเมินไว้ระหว่าง 85 ล้านดอลลาร์ ถึง 90 ล้านดอลลาร์ อาจช่วยเพิ่มมูลค่าตามบัญชีตามมาตรฐาน GAAP ต่อหุ้นได้อีก 0.73 ถึง 0.77 ดอลลาร์ในไตรมาสที่สี่ของปี 2026 และหากนำไปคำนวณร่วมกับมูลค่าตามบัญชี ณ วันที่ 30 กันยายน จะส่งผลให้มูลค่าตามบัญชีเสมือนอยู่ที่ระดับ 7.29 ถึง 7.33 ดอลลาร์ต่อหุ้น

ผู้บริหารยังคาดว่า โครงสร้างใหม่นี้จะช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงิน โดยเปิดโอกาสให้เรดวูดสามารถสะสมและนำกำไรในสัดส่วนที่สูงขึ้นกลับไปลงทุนต่อ ทั้งนี้ จากแบบจำลองการลดเงินปันผลหุ้นสามัญรายไตรมาสจาก 0.18 ดอลลาร์เหลือ 0.02 ดอลลาร์ต่อหุ้น บริษัทประเมินว่าจะสามารถสะสมเงินสดเพิ่มเติมได้อีก 70 ล้านดอลลาร์ ถึง 75 ล้านดอลลาร์ต่อปี

เรดวูดเปิดเผยว่า ผลขาดทุนทางภาษียกมาที่มีอยู่ อาจช่วยประหยัดภาษีเงินสดต่อปีได้ประมาณ 20 ล้านดอลลาร์ ถึง 25 ล้านดอลลาร์ เป็นระยะเวลาหลายปี จนกว่าจะใช้สินทรัพย์ทางภาษีเหล่านั้นหมด นอกจากนี้ บริษัทยังเห็นโอกาสในการลดต้นทุนการกู้ยืมในระยะยาวด้วยการปรับปรุงสถานะทางเครดิตและขยายโอกาสเข้าถึงตลาดเงินทุนสถาบัน โดยการลดต้นทุนทางการเงินลง 100 basis points สำหรับหนี้ไม่มีหลักประกันจำนวนประมาณ 900 ล้านดอลลาร์ จะช่วยประหยัดต้นทุนก่อนภาษีได้ประมาณ 9 ล้านดอลลาร์ต่อปี อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวยังคงเป็นเพียงแบบจำลองประเมินไม่ใช่การคาดการณ์

แผนการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างดังกล่าว ยังรวมถึงการเสนอแลกเปลี่ยนหุ้นบุริมสิทธิ การควบรวมหุ้น และแผนสิทธิการซื้อหุ้นที่มีวัตถุประสงค์เพื่อปกป้องสินทรัพย์ทางภาษีของเรดวูด อย่างไรก็ดี เอกสารนำเสนอไม่ได้ระบุเงื่อนไขของการเสนอแลกเปลี่ยนหุ้นและการควบรวมหุ้นแต่อย่างใด

การจำหน่ายสินทรัพย์ดั้งเดิมกดดันผลประกอบการรายไตรมาส

ผลขาดทุนในไตรมาสที่สามมีสาเหตุหลักมาจากกลุ่มธุรกิจการลงทุนดั้งเดิม ซึ่งการปรับมูลค่าสินทรัพย์ตามราคาตลาดที่เกี่ยวกับการจำหน่ายสินทรัพย์ ส่งผลให้กลุ่มธุรกิจนี้ขาดทุน 0.39 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยเรดวูดระบุว่า 85% ของการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมในกลุ่มธุรกิจนี้มีความเชื่อมโยงกับการจำหน่ายสินทรัพย์ที่เกิดขึ้นจริง

บริษัทรายงานการชำระคืนสินเชื่อดั้งเดิมและการขายอสังหาริมทรัพย์ที่หลุดจำนองมูลค่ารวม 125 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาสที่สามและเดือนตุลาคม โดยสินเชื่อค้างชำระเกิน 90 วันแบบเสมือนสำหรับสินเชื่อดั้งเดิม ลดลงเหลือ 123 ล้านดอลลาร์ จาก 241 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า หรือลดลงประมาณ 33%

ผู้บริหารคาดว่าจะมีการสะสางสินทรัพย์ดั้งเดิมเพิ่มเติมในไตรมาสที่สี่ ซึ่งจะส่งผลให้ภาระกดดันต่อกำไรและภาระทางการเงินที่เกี่ยวข้องลดลงเริ่มตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2027 นอกจากนี้ เรดวูดยังระบุว่า การทยอยซื้อคืนหนี้ไม่มีหลักประกันในราคาส่วนลดที่จูงใจถือเป็นภารกิจสำคัญในระยะสั้น พร้อมเผยว่าบริษัทตั้งเป้ากลับมาขยายตัวของมูลค่าตามบัญชีแบบอินทรีย์เริ่มตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2027

แพลตฟอร์มสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัยยังคงรักษาปริมาณการปล่อยสินเชื่อและการกระจายสินเชื่อ

ธุรกิจสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัยของเรดวูดยังคงสร้างกิจกรรมการปล่อยสินเชื่อและการแปลงสินทรัพย์เป็นตราสารหนี้อย่างเป็นกอบเป็นกำ โดยบริษัทออกตราสารหนี้หนุนด้วยสินทรัพย์มูลค่ามากกว่า 2.0 หมื่นล้านดอลลาร์ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 ซึ่งรวมถึง 6.8 พันล้านดอลลาร์ในไตรมาสที่สาม ขณะที่การกระจายตราสารหนี้หนุนด้วยสินทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันเพิ่มขึ้น 121% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

Sequoia ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัยขนาดใหญ่ของเรดวูด บันทึกปริมาณคำขอสินเชื่อที่ล็อคอัตราดอกเบี้ยในไตรมาสที่สามที่ 5.1 พันล้านดอลลาร์ โดยปริมาณ lock volume นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันเพิ่มขึ้น 40% และผลิตภัณฑ์ที่ใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไม่คงที่มีสัดส่วน 36% ของผลิตภัณฑ์ทั้งหมดในไตรมาส ทั้งนี้ Sequoia ได้กระจายตราสารหนี้มูลค่า 5.8 พันล้านดอลลาร์ผ่านการแปลงสินทรัพย์เป็นตราสารหนี้ 10 ชุดในช่วงเวลาดังกล่าว

Aspire ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มสินเชื่อที่ไม่เป็นไปตามเกณฑ์มาตรฐาน (non-QM) ของบริษัท สร้าง lock volume ได้ 1.1 พันล้านดอลลาร์ และดำเนินงานร่วมกับผู้ขายที่ยังคงเปิดดำเนินการอยู่อีกกว่า 165 ราย โดยการซื้อแบบต่อเนื่องคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 88% ของปริมาณทั้งหมด นอกจากนี้ เอกสารนำเสนอยังแสดงให้เห็นว่า ส่วนต่างราคา (spreads) ของสินเชื่อ non-QM ระดับ AAA ปรับตัวกว้างขึ้น 42 basis points ในช่วงเวลาดังกล่าว ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดเงินทุนที่ท้าทายยิ่งขึ้น

CoreVest ให้สินเชื่อแก่นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นจำนวน 406 ล้านดอลลาร์ และกระจายสินเชื่อไป 427 ล้านดอลลาร์ ผ่านการขายตรง การแปลงสินทรัพย์เป็นตราสารหนี้ และการโอนผ่านกิจการค้าร่วม ส่วนการให้สินเชื่อระยะสั้นชั่วคราว (bridge loan) แตะระดับ 189 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2023 ขณะที่ต้นทุนสุทธิในการปล่อยสินเชื่อของ CoreVest อยู่ที่ 0.92% ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 ไม่เปลี่ยนแปลงจากตลอดทั้งปี 2025

สำหรับภาพรวมธุรกิจสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัย เรดวูดได้ลดสินค้าคงคลังสินเชื่อปลายงวดลงเหลือ 2.5 พันล้านดอลลาร์ จาก 3.1 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาสที่สอง หลังจากเข้าซื้อหรือให้สินเชื่อมูลค่า 6.9 พันล้านดอลลาร์ และกระจายสินเชื่อไป 7.5 พันล้านดอลลาร์ ทั้งนี้ สินเชื่อคงค้างอยู่ในงบดุลเป็นระยะเวลาเฉลี่ย 32 วัน ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน ซึ่งช่วยสนับสนุนการหมุนเวียนเงินทุนได้อย่างรวดเร็ว

การเติบโตของการปล่อยสินเชื่อยังคงสูงกว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน โดยปริมาณรวมสำหรับช่วงเก้าเดือนแรกเพิ่มขึ้น 50% จากช่วงเดียวกันของปี 2025 ขณะที่ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 7% ค่าใช้จ่ายปรับตัวลดลงเหลือ 0.69% ของปริมาณสินเชื่อ จาก 0.88% สำหรับตลอดทั้งปี 2025 โดยประมาณ 60% ของฐานต้นทุนตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันเป็นต้นทุนผันแปรและผูกอยู่กับปริมาณการปล่อยสินเชื่อ

เรดวูดสิ้นสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่องประมาณ 200 ล้านดอลลาร์ โดยผู้บริหารได้นำเสนอแนวทางที่เป็นไปได้ในการเพิ่มสภาพคล่องเป็น 350 ล้านดอลลาร์ ถึง 400 ล้านดอลลาร์ ผ่านกิจกรรมการร่วมทุน การปรับปรุงโครงสร้างทางการเงินให้เหมาะสม และการจำหน่ายสินทรัพย์ดั้งเดิมเพิ่มเติม ซึ่งวัตถุประสงค์ในการใช้เงินที่มีศักยภาพ ได้แก่ การขยายธุรกิจสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัย การชำระคืนหนี้หุ้นกู้แปลงสภาพที่จะครบกำหนดในเดือนมิถุนายน 2027 และการซื้อคืนหนี้ไม่มีหลักประกันระยะยาว

แนวโน้มผลดำเนินงานยังคงขึ้นอยู่กับความเสี่ยงด้านการบริหารจัดการ การจัดหาเงินทุน และสภาวะตลาด โดยเรดวูดเตือนว่า กรอบเวลาและผลประโยชน์จากการแปลงสภาพเป็น C-corporation การรับรู้สินทรัพย์ทางภาษี การปรับระดับการจ่ายเงินปันผล การสะสางสินทรัพย์ดั้งเดิม และการลดต้นทุนการกู้ยืม อาจแตกต่างไปจากที่ประเมินไว้ในปัจจุบัน นอกจากนี้ ความผันผวนของตลาดสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัย การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขสินเชื่อ ตลอดจนความไม่แน่นอนเกี่ยวกับข้อมูลอุตสาหกรรม อาจส่งผลกระทบต่อผลลัพธ์ที่แท้จริงได้เช่นกัน