Sabra กำหนดแนวทางผลประกอบการปี 2026 ขณะที่การเติบโตของ SHOP ช่วยหนุนกำไร

Sabra Health Care REIT, Inc. (NASDAQ: SBRA) เปิดเผยประมาณการผลการดำเนินงานฉบับปรับปรุงปี 2569 ซึ่งบ่งชี้ว่ากำไรจากเงินทุนจากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้ว (Normalized FFO) ต่อหุ้น ณ ค่ากลาง จะเติบโตประมาณ 7% เมื่อเทียบรายปี โดยได้แรงหนุนจากการขยายพอร์ตการดำเนินงานที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุและกิจกรรมการลงทุนอย่างต่อเนื่อง

กองทุน REIT ด้านสุขภาพแห่งนี้คาดว่า normalized FFO สำหรับปี 2569 จะอยู่ที่ 1.54 ถึง 1.55 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด และ normalized adjusted FFO (AFFO) จะอยู่ที่ 1.60 ถึง 1.61 ดอลลาร์ ตามเอกสารนำเสนอ ค่ากลางของแต่ละตัวเลขบ่งชี้ถึงการเติบโตเมื่อเทียบรายปีที่ประมาณ 7% และ 8% ตามลำดับ นอกจากนี้ Sabra ยังคาดการณ์กำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ที่ 0.265 ถึง 0.275 ดอลลาร์ต่อหุ้น FFO ที่ 1.145 ถึง 1.155 ดอลลาร์ และ AFFO ที่ 1.625 ถึง 1.635 ดอลลาร์

แนวโน้มดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานการเติบโตของกำไรจากการดำเนินงานสุทธิเงินสด (Cash NOI) ทั้งปีในระดับ 15% ช่วงกลาง (mid-teens) สำหรับพอร์ตการดำเนินงานที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเดิม (same-store SHOP) และการเติบโตของ Cash NOI ณ ค่ากลาง ในระดับตัวเลขหลักเดียวช่วงต่ำสำหรับพอร์ตสัญญาเช่าสุทธิแบบ Triple-Net โดยไม่รวมการเข้าซื้อกิจการ การจำหน่ายสินทรัพย์ และการเปลี่ยนผ่านผู้เชี่ยวชาญหรือผู้เช่าที่เสร็จสิ้นหรือมีการวางแผนไว้ นอกจากนี้ยังรวมค่าใช้จ่ายทั่วไปและการบริหารจำนวน 63 ล้านดอลลาร์ และดอกเบี้ยจ่ายเงินสดจำนวน 106 ล้านดอลลาร์ ณ ค่ากลางของแต่ละรายการ

ประมาณการดังกล่าวรวมเฉพาะกิจกรรมการลงทุน การจำหน่ายสินทรัพย์ และกิจกรรมในตลาดทุนที่ดำเนินการเสร็จสิ้น ณ วันที่ 2 พ.ย. เท่านั้น โดยยังไม่รวมโครงการลงทุนที่ได้รับอนุมัติ (awarded investment pipeline) ของ Sabra ไว้ในประมาณการ

ที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุเป็นกลไกหลักขับเคลื่อนการเติบโตของพอร์ต

อัตรากำไร NOI ของ same-store SHOP แตะระดับ 34.9% ในไตรมาสที่สาม ขณะที่รายได้ต่อห้องที่มีผู้เข้าพักของโครงการเดิม (same-store RevPOR) เพิ่มขึ้น 7.3% โดย Sabra ระบุว่า SHOP คิดเป็นสัดส่วน 34% ของ NOI และสัดส่วนดังกล่าวมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 40% ผ่านการเติบโตจากภายในและกิจกรรมการลงทุน พร้อมตั้งเป้าหมายถัดไปที่ 50% และเป้าหมายระยะยาวที่สูงกว่าระดับดังกล่าว

พอร์ตที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุของบริษัทมีมูลค่ารวม 3.0 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 ก.ย. และสร้างผลตอบแทน Cash NOI ที่ 7.6% จากมูลค่าตามบัญชีขั้นต้น โดย SHOP คิดเป็น 86% ของ NOI ที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ ทั้งนี้ เอกสารนำเสนอระบุว่า ตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมา same-store SHOP NOI มีอัตราการเติบโตทบต้นต่อปี (CAGR) สูงกว่า 17% ขณะที่อัตรากำไรปรับตัวเพิ่มขึ้น 13 percentage point

นอกจากนี้ Sabra ยังได้ขยายแพลตฟอร์มผ่านการเข้าซื้อกิจการ โดยบริษัทได้ปิดดีลการลงทุนไปแล้วเกือบ 750 ล้านดอลลาร์นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน (YTD) ซึ่งประมาณ 80% เป็นสินทรัพย์ SHOP ที่มีอัตราผลตอบแทนคาดการณ์อยู่ที่ 8.0% ส่วนโครงการลงทุนที่ได้รับอนุมัติแล้วมีมูลค่าราว 425 ล้านดอลลาร์ ซึ่งส่วนใหญ่ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ประเภท SHOP โดยมีอัตราผลตอบแทนคาดการณ์อยู่ที่ 7.0%

การลงทุนใน SHOP ที่เสร็จสมบูรณ์ในปี 2567 และ 2568 สร้างผลตอบแทนที่เกิดขึ้นจริง (in-place yield) อยู่ที่ 8.7% ณ วันที่ 30 ก.ย. ซึ่งสูงกว่าประเมินเบื้องต้นของบริษัท โดย Sabra ระบุว่าอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนใน SHOP เพิ่มขึ้นมากกว่า 260 basis points ตั้งแต่ปี 2566 ถึงปี 2569

สัญญาเช่าศูนย์การพยาบาลเชี่ยวชาญพิเศษมีโอกาสปรับทบทวนค่าเช่าเพิ่มขึ้น

พอร์ตศูนย์การพยาบาลเชี่ยวชาญพิเศษ (Skilled nursing) มูลค่า 2.8 พันล้านดอลลาร์ของ Sabra สร้างผลตอบแทน Cash NOI ที่ 9.9% จากมูลค่าตามบัญชีขั้นต้น และมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระค่าเช่าจาก EBITDARM อยู่ที่ 2.52 เท่า โดยการพยาบาลเชี่ยวชาญพิเศษและการดูแลในระยะเปลี่ยนผ่านคิดเป็น 48% ของ NOI ปรับเป็นรายปี เทียบกับ 33.9% ของ SHOP และ 7% ของที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุแบบให้เช่า

ฝ่ายบริหารระบุว่าสัญญาเช่าที่กำลังจะครบกำหนดเป็นแหล่งที่มาที่มีศักยภาพในการเพิ่มค่าเช่า โดยเกือบครึ่งหนึ่งของ NOI จากศูนย์การพยาบาลเชี่ยวชาญพิเศษมาจากสัญญาเช่าที่จะครบกำหนดจนถึงปี 2574 และบริษัทเปิดเผยว่าระดับความสามารถในการชำระค่าเช่าในปัจจุบันสามารถรองรับการปรับทบทวนค่าเช่าตามราคาตลาดยุติธรรม (fair-market rent) เมื่อสัญญาเหล่านั้นหมดอายุลง

การเปลี่ยนผ่านสถานพยาบาลที่เคยให้ Avamere เช่าสะท้อนถึงกลยุทธ์ดังกล่าวได้เป็นอย่างดี โดยในตอนแรก Sabra ได้กำหนดค่าเช่ารายปีไว้ที่ 48 ล้านดอลลาร์ในเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ซึ่งสูงกว่าค่าเช่าที่ได้รับในปี 2568 ถึง 17% และหลังจากผู้ก่อตั้ง Avamere แสดงความประสงค์ที่จะออกจากธุรกิจศูนย์การพยาบาลเชี่ยวชาญพิเศษ สินทรัพย์ดังกล่าวได้รับการโอนไปยัง Cascadia และ Ensign ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว ทำให้ค่าเช่าปรับเป็นรายปีเพิ่มขึ้นเป็น 53 ล้านดอลลาร์ ซึ่งสูงกว่าจำนวนที่จ่ายในปี 2568 เกือบ 30%

สภาพคล่องที่แข็งแกร่งช่วยสนับสนุนกิจกรรมการลงทุน

Sabra รายงานสภาพคล่องรวม 1.2 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 ก.ย. โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 4.54 เท่า หนี้สินคิดเป็น 35% ของมูลค่าสินทรัพย์ และหนี้สินที่มีหลักประกันคิดเป็น 1% ของมูลค่าสินทรัพย์ ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยของ REIT อยู่ที่ 5.17 เท่า และอัตราส่วนความสามารถในการจ่ายภาระผูกพันคงที่อยู่ที่ 5.06 เท่า ส่วนต้นทุนหนี้สินถาวรรวมของบริษัทอยู่ที่ 3.92% โดยไม่รวมยอดคงค้างวงเงินสินเชื่อหมุนเวียน

บริษัทมียอดการลงทุนรวม 6.6 พันล้านดอลลาร์และมีพันธมิตรผู้บริหารจัดการ 60 ราย ณ สิ้นไตรมาส โดยพันธมิตรรายใหญ่ที่สุดคิดเป็น 8.4% ของ NOI ปรับเป็นรายปี ขณะที่ที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุคิดเป็น 41% ของ NOI ปรับเป็นรายปี เมื่อรวม SHOP อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า รวมถึงเงินให้กู้ยืมและการลงทุนในหุ้นบุริสิทธิที่เกี่ยวข้อง

Sabra ยังลงทุนในข้อมูลและเทคโนโลยีโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนการวิเคราะห์การพิจารณารับประกันหรือการลงทุนและการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหารคาดว่าการนำปัญญาประดิษฐ์มาบูรณาการในกระบวนการลงทุนจะช่วยเพิ่มขีดความสามารถ ขณะที่ผู้บริหารจัดการได้นำเครื่องมือต่างๆ มาใช้สำหรับการเฝ้าระวังสัญญาณชีพ การชี้วัดความเสี่ยงจากการพลัดตกหกล้ม และการสนับสนุนการดูแลรักษาทางคลินิก นอกจากนี้ บริษัทระบุว่าผลการศึกษาเทคโนโลยีป้องกันและเฝ้าระวังการตกหกล้ม 5 ชนิด คาดว่าจะนำมาปรับใช้ในสินทรัพย์ SHOP ประเภทสถานดูแลผู้มีภาวะพึ่งพิง (assisted-living) และสถานดูแลผู้ป่วยความจำเสื่อม (memory-care) ในปี 2570

แนวโน้มดังกล่าวขึ้นอยู่กับความเสี่ยงด้านการดำเนินงานและการปฏิบัติงาน โดย Sabra ตั้งข้อสังเกตว่าการลงทุนที่ได้รับการอนุมัติอาจไม่นำไปสู่ข้อตกลงขั้นสุดท้ายหรือปิดดีลได้ตามเงื่อนไขที่คาดไว้ ส่วนความไม่แน่นอนอื่นๆ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ ต้นทุนและการขาดแคลนแรงงาน ผลการดำเนินงานของผู้บริหารจัดการ กฎระเบียบด้านการรักษาพยาบาล ความเสี่ยงจากการชดเชยค่ารักษาพยาบาล การล้มละลายของผู้เช่าหรือผู้กู้ยืม ค่าประกันภัย การเข้าถึงแหล่งเงินทุน และความเสี่ยงด้านการดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับชุมชน SHOP ทั้งนี้ เนื่องจากพอร์ตการลงทุนกระจุกตัวอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ด้านสุขภาพ โดยเฉพาะศูนย์การพยาบาลเชี่ยวชาญพิเศษและที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ การถดถอยในพอร์ตใดพอร์ตหนึ่งอาจส่งผลกระทบอย่างไม่ได้สัดส่วนต่อผลประกอบการโดยรวม