รายได้ไตรมาส 3 ปี 2026 ของ Safehold เพิ่มขึ้น 23% ขณะที่ EPS ทรงตัวอยู่ที่ 0.41 ดอลลาร์

เซฟโฮลด์ อิงค์ (NYSE: SAFE) รายงานรายได้ไตรมาส 3/2026 เพิ่มขึ้น 23% แต่กำไรโดยรวมยังคงไม่เปลี่ยนแปลง เนื่องจากรายได้จากการจัดหาเงินทุนในสินทรัพย์และการปล่อยสินเชื่อใหม่ถูกหักลบด้วยค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการที่ลดลงจาก Star Holdings และการตั้งสำรองทั่วไปที่ไม่ใช่เงินสดที่สูงขึ้น ทั้งนี้ กำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญลดลง 2% สู่ระดับ 28.8 ล้านดอลลาร์ ขณะที่กำไรต่อหุ้นปรับลดทรงตัวอยู่ที่ 0.41 ดอลลาร์

รายได้เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 118.7 ล้านดอลลาร์ จาก 96.2 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า รายได้ดอกเบี้ยจากสัญญาเช่าทางการเงินแบบขาย (sales-type leases) เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 78.8 ล้านดอลลาร์ จาก 72.4 ล้านดอลลาร์ ขณะที่บริษัทรับรู้รายได้จากโรงแรมจำนวน 18.0 ล้านดอลลาร์ หลังจากเข้ามารับผิดชอบการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ 2 แห่งที่สัญญาเช่าที่ดินหมดอายุลง ณ สิ้นปี 2025 ด้านรายได้จากสัญญาเช่าดำเนินงานลดลงสู่ระดับ 15.8 ล้านดอลลาร์ จาก 17.0 ล้านดอลลาร์

การเพิ่มการดำเนินงานโรงแรมยังทำให้ค่าใช้จ่ายสูงขึ้น โดยต้นทุนโรงแรมในไตรมาสนี้มีจำนวนรวม 14.7 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 55.9 ล้านดอลลาร์ จาก 52.5 ล้านดอลลาร์ การตั้งสำรองผลขาดทุนทางเครดิตเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 1.7 ล้านดอลลาร์ จาก 1.0 ล้านดอลลาร์ และค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการที่รวมอยู่ในรายได้อื่นลดลงสู่ระดับ 1.9 ล้านดอลลาร์ จาก 2.7 ล้านดอลลาร์

สำหรับช่วง 9 เดือนแรกของปี 2026 รายได้เพิ่มขึ้น 20% สู่ระดับ 344.2 ล้านดอลลาร์ กำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้น 1% สู่ระดับ 87.8 ล้านดอลลาร์ และกำไรต่อหุ้นปรับลดเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 1.23 ดอลลาร์ จาก 1.21 ดอลลาร์ หากไม่รวมกำไรและขาดทุนที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว ซึ่งเป็นมาตรวัดที่ไม่ใช่ GAAP (non-GAAP) กำไรสุทธิช่วง 9 เดือนลดลง 1% สู่ระดับ 87.8 ล้านดอลลาร์ และกำไรต่อหุ้นปรับลดทรงตัวอยู่ที่ 1.23 ดอลลาร์

การปล่อยสินเชื่อใหม่และกิจกรรมพอร์ตการลงทุน

เซฟโฮลด์ได้อนุมัติสัญญาเช่าที่ดินใหม่ 2 ฉบับ รวมมูลค่า 38 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส ซึ่งรวมถึง 25 ล้านดอลลาร์ที่จัดหาเงินทุนแล้ว และ 13 ล้านดอลลาร์ที่เป็นข้อตกลงผูกพันล่วงหน้าซึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการจัดหาเงินทุน การปล่อยสินเชื่อครอบคลุม 2 ตลาดและผู้สนับสนุน 2 ราย โดยมีอัตราส่วนสัญญาเช่าที่ดินต่อมูลค่าทรัพย์สิน (ground lease-to-value) ที่ 39% อัตราส่วนความสามารถในการชำระค่าเช่าตามการรับประกันสิทธิ์ (underwritten rent coverage) ที่ 2.7 เท่า และผลตอบแทนทางเศรษฐกิจ (economic yield) ที่ 7.3%

กิจกรรมการจัดหาเงินทุนทั้งหมดในไตรมาส 3 มีมูลค่า 112 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึง 25 ล้านดอลลาร์สำหรับสัญญาเช่าที่ดินใหม่ที่ให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจ 7.2%, 82 ล้านดอลลาร์สำหรับสัญญาเช่าที่ดินเดิมที่ให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจ 7.4% และสินเชื่อสิทธิการเช่าจำนวน 5 ล้านดอลลาร์ที่กำหนดราคาไว้ที่อัตราดอกเบี้ย SOFR บวก 425 basis points รวมถึงค่าธรรมเนียมการปล่อยสินเชื่อและการปรับเปลี่ยนเงื่อนไข

พอร์ตสัญญาเช่าที่ดินหลักมีมูลค่าตามบัญชีขั้นต้นอยู่ที่ 7.3 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน ไม่รวมข้อตกลงผูกพันล่วงหน้าจำนวน 120 ล้านดอลลาร์ มูลค่าตามบัญชีขั้นต้นรวมอยู่ที่ 7.4 พันล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับ 7.0 พันล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ทั้งนี้ เซฟโฮลด์ประเมินมูลค่าส่วนเกินทุนที่ยังไม่รับรู้ (unrealized capital appreciation) ของพอร์ตการลงทุนรวมอยู่ที่ 9.9 พันล้านดอลลาร์

อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว (Multifamily) คิดเป็น 113 รายการ จากสินทรัพย์ทั้งหมด 174 รายการในพอร์ตการลงทุน หรือคิดเป็น 65% ของจำนวนรายการ และคิดเป็น 45% ของมูลค่าตามบัญชีขั้นต้น ส่วนอาคารสำนักงานคิดเป็น 39% ของมูลค่าตามบัญชีขั้นต้น แม้จะมีจำนวนเพียง 36 รายการก็ตาม สำหรับพอร์ตการลงทุนโดยรวม มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระค่าเช่าอยู่ที่ 3.4 เท่า และอัตราส่วนสัญญาเช่าที่ดินต่อมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 52% โดยแมนแฮตตันเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด คิดเป็น 21% ของมูลค่าตามบัญชีขั้นต้น ตามด้วยวอชิงตัน ดี.ซี. ที่ 10% รวมถึงบอสตันและลอสแอนเจลิสที่ 8% เท่ากัน

ผลตอบแทนเงินสดปรับเป็นรายปี (annualized cash yield) ของพอร์ตการลงทุนอยู่ที่ 3.9% ขณะที่ผลตอบแทนปรับเป็นรายปีอยู่ที่ 5.5% และผลตอบแทนทางเศรษฐกิจอยู่ที่ 6.1% ทั้งนี้ เซฟโฮลด์ได้แสดงผลตอบแทนปรับปรุงตามอัตราเงินเฟ้อที่ 6.3% และผลตอบแทนปรับปรุงตาม Caret สำหรับการสาธิตที่ 7.5% ซึ่งทั้งสองรายการขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่กำหนดขึ้นและไม่ใช่การรับประกันผลการดำเนินงานในอนาคต

โรงแรม สภาพคล่อง และฐานะเงินทุน

พอร์ตโรงแรม Park Hotels สร้างรายได้จากโรงแรมจำนวน 18.0 ล้านดอลลาร์ และมีค่าใช้จ่ายโรงแรมจำนวน 14.7 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส เมื่อรวมค่าเช่าที่ดินและรายการอื่น ๆ พอร์ตดังกล่าวสร้างกำไรจากการดำเนินงานสุทธิที่เป็นเงินสด (cash net operating income) จำนวน 4.4 ล้านดอลลาร์ และกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP จำนวน 2.8 ล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับ 2.2 ล้านดอลลาร์ และ 0.4 ล้านดอลลาร์ตามลำดับในปีก่อนหน้า เซฟโฮลด์ได้เริ่มเข้าดำเนินงานโรงแรม 2 แห่ง จากเดิม 5 แห่ง หลังจากผู้เช่าเลือกที่จะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าหลักเกินกว่าเดือนธันวาคม 2025

เซฟโฮลด์สิ้นสุดไตรมาสด้วยหนี้สินจำนวน 5.09 พันล้านดอลลาร์ และส่วนของผู้ถือหุ้นจำนวน 2.49 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งคิดเป็นอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนขององค์กร (corporate leverage) ที่ 2.04 เท่า หนี้สินมีอัตราดอกเบี้ยจ่ายเป็นเงินสด 3.9% และอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 4.4% บริษัทรายงานเงินสดและวงเงินสินเชื่อที่ใช้ได้รวม 1.26 พันล้านดอลลาร์ สินทรัพย์ปลอดภาระผูกพัน 5.13 พันล้านดอลลาร์ และไม่มีหนี้สินขององค์กรที่จะครบกำหนดชำระจนกว่าจะถึงปี 2029 นอกจากนี้ บริษัทยังระบุว่ามีเงินทุนจัดสรรดลพินิจคงเหลืออีก 400 ล้านดอลลาร์ในกิจการร่วมค้ากับกองทุนมั่งคั่งแห่งชาติ (sovereign wealth fund) ซึ่งประกอบด้วย 220 ล้านดอลลาร์จากเซฟโฮลด์ และ 180 ล้านดอลลาร์จากพันธมิตร

การมุ่งเน้นการดำเนินงานตามที่ผู้บริหารระบุไว้ยังคงเป็นการขยายพอร์ตสัญญาเช่าที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผ่านโอกาสในกลุ่มที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว พร้อมกับรักษาความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ทั้งนี้ เอกสารนำเสนอไม่ได้มีการให้แนวทาง (guidance) ผลประกอบการหรือการปล่อยสินเชื่ออย่างเป็นทางการ

เซฟโฮลด์เตือนว่า มูลค่าส่วนเกินทุนที่ยังไม่รับรู้และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์รวมที่ประมาณการไว้นั้นไม่ใช่มาตรวัดตามมาตรฐาน GAAP และอิงตามการประเมินมูลค่าที่จัดทำขึ้นทุก ๆ 12 ถึง 24 เดือนบางส่วน ส่งผลให้ตัวเลขเหล่านั้นอาจล่าช้ากว่าสภาวะตลาดปัจจุบัน ซึ่งรวมถึงการลดลงของมูลค่าอาคารสำนักงาน และอาจลดลงอย่างมีนัยสำคัญในงวดอนาคต นอกเหนือจากนี้ บริษัทยังระบุว่าอัตราส่วนความสามารถในการชำระค่าเช่าจริงอาจต่ำกว่าที่ประมาณการไว้ และไม่มีการรับประกันว่าบริษัทจะรับรู้มูลค่าส่วนเพิ่มจากมูลค่าส่วนเกินทุนที่ยังไม่รับรู้ที่ประมาณการไว้

ความไม่แน่นอนอื่น ๆ ที่ระบุไว้ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ย, ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยหุ้นกู้ (credit spreads), การกระจุกตัวของผู้เช่าและอุตสาหกรรม, ความพร้อมใช้งานและต้นทุนของการจัดหาเงินทุน, อุปสงค์เงินทุนสำหรับสัญญาเช่าที่ดิน, ผลการดำเนินงานทางการเงินของผู้เช่า, การคุ้มครองจากอัตราเงินเฟ้อในโครงสร้างสัญญาเช่า และความสามารถของเซฟโฮลด์ในการสรรหาและจัดหาเงินทุนสำหรับการลงทุนใหม่