IIPR รายงาน AFFO ไตรมาส 3 ที่ 54.8 ล้านดอลลาร์ ขณะที่สัดส่วนการลงทุนในกลุ่มชีววิทยาศาสตร์ขยายตัว

Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR) รายงานกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้ว (AFFO) จำนวน 54.8 ล้านดอลลาร์สำหรับไตรมาสที่สามของปี 2026 ขณะที่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่เน้นกลุ่มกัญชาแห่งนี้ ยังคงปรับเปลี่ยนโครงสร้างรายได้ส่วนหนึ่งไปสู่กลุ่มชีววิทยาศาสตร์ ผ่านการลงทุนที่เชื่อมโยงกับ IQHQ

บริษัทมีรายได้ประจำไตรมาส 64.9 ล้านดอลลาร์ และมีกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญจำนวน 28.7 ล้านดอลลาร์ ขณะที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (FFO) รวมอยู่ที่ 48.8 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.75 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง ด้าน FFO ปรับปรุงปกติ (normalized FFO) อยู่ที่ 50.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.80 ดอลลาร์ต่อหุ้น ส่วน AFFO ซึ่งเป็นมาตรวัดที่ไม่ใช่ GAAP อยู่ที่ 1.96 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง

AFFO ปรับเป็นรายปีในไตรมาสที่สามของ IIPR อยู่ที่ 7.84 ดอลลาร์ต่อหุ้น เทียบกับ 5.01 ดอลลาร์ในปี 2020 ซึ่งคิดเป็นอัตราการเติบโตทบต้นต่อปี (CAGR) ที่ 8% โดยตัวเลขดังกล่าวเป็นการปรับคำนวณเป็นรายปีอย่างง่ายจากผลประกอบการประจำไตรมาส ไม่ใช่การคาดการณ์ผลประกอบการตลอดทั้งปี

การลงทุนในกลุ่มชีววิทยาศาสตร์ปรับเปลี่ยนโครงสร้างรายได้

ณ วันที่ 30 กันยายน สินทรัพย์ในกลุ่มกัญชาคิดเป็น 79.0% ของค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปี และรายได้ปรับเป็นรายปีจากเงินให้กู้ยืมและหลักทรัพย์ของ IIPR ซึ่งมีมูลค่ารวม 297 ล้านดอลลาร์ ขณะที่กลุ่มชีววิทยาศาสตร์คิดเป็น 20.8% และการลงทุนอื่น ๆ คิดเป็น 0.2%

บริษัทระบุรายการการลงทุนทางการเงินในกลุ่มชีววิทยาศาสตร์จำนวน 545 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงภาระผูกพันเงินกู้ด้อยสิทธิ (mezzanine loan) สำหรับโครงการ Alewife Park จำนวน 134 ล้านดอลลาร์ที่ยังไม่ได้เบิกจ่าย การขยายการลงทุนนี้เป็นการต่อยอดจากการลงทุนของ IIPR ใน IQHQ ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ด้านชีววิทยาศาสตร์ที่มีมูลค่าการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 5 พันล้านดอลลาร์ในบอสตัน ซานฟรานซิสโก และซานดิเอโก

เดิมที IIPR ได้ตกลงเข้าลงทุนจำนวน 270 ล้านดอลลาร์ใน IQHQ เมื่อเดือนสิงหาคม 2025 ผ่านวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนจำนวน 100 ล้านดอลลาร์ที่มีอัตราผลตอบแทน 13.5% และการลงทุนในหุ้นบุริสิทธิมูลค่า 170 ล้านดอลลาร์ที่ให้ผลตอบแทน 15% ภาระผูกพันดังกล่าวได้รับการสนับสนุนเงินทุนครบถ้วนภายในเดือนมิถุนายน 2026 และ IIPR ได้ลงทุนเพิ่มอีก 30 ล้านดอลลาร์ในหุ้นบุริสิทธิของ IQHQ ในเดือนกันยายน

นอกจากนี้ กองทรัสต์ REIT ยังตกลงให้เงินกู้ด้อยสิทธิจำนวน 245 ล้านดอลลาร์สำหรับ Alewife Park ซึ่งเป็นศูนย์วิจัยและพัฒนาด้านชีววิทยาศาสตร์ในเมืองเคมบริดจ์ รัฐแมสซาชูเซตส์ ที่มี IQHQ เป็นเจ้าของ ศูนย์ดังกล่าวประกอบด้วยอาคารเดิม 3 หลัง พื้นที่รวม 392,000 ตารางฟุต และพื้นที่สำหรับการพัฒนาเพิ่มเติม 2 แห่งที่รองรับได้สูงถึง 364,000 ตารางฟุต โดยพื้นที่ที่มีอยู่ในปัจจุบันได้รับการปล่อยเช่าให้แก่ Lila Sciences ไปแล้ว 78%

IIPR ให้เงินทุนเริ่มต้นจำนวน 111 ล้านดอลลาร์ และคาดว่าจะเบิกจ่ายส่วนที่เหลืออีก 134 ล้านดอลลาร์ไปจนถึงไตรมาสที่สี่ของปี 2027 โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการให้เงินทุน การลงทุนนี้คาดจะมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 15.8% ตลอดอายุสัญญา โดยมีอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำที่ 14% และจะครบกำหนดในเดือนกุมภาพันธ์ 2028 พร้อมออปชันต่ออายุสัญญาได้อีก 1 ปี นอกจากนี้ IIPR ยังมีออปชันขยายการลงทุนเพิ่มเป็น 400 ล้านดอลลาร์ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน

ฝ่ายบริหารคาดว่าการเบิกจ่ายเงินทุนเต็มจำนวนตามภาระผูกพัน 245 ล้านดอลลาร์ จะเพิ่มสัดส่วนกลุ่มชีววิทยาศาสตร์เป็นประมาณ 26% ของรายได้บริษัท และระบุว่าธุรกรรมดังกล่าวคาดว่าจะช่วยหนุน AFFO ต่อหุ้นให้เติบโตขึ้นอย่างมาก ทั้งนี้ รายได้ที่เกิดขึ้นจริงจะขึ้นอยู่กับระยะเวลาและจำนวนเงินที่มีการเบิกจ่ายในอนาคต

พอร์ตการลงทุนในกลุ่มกัญชายังคงเป็นธุรกิจหลัก

ณ สิ้นไตรมาส IIPR มีเงินลงทุนรวม 2.9 พันล้านดอลลาร์ และมีอสังหาริมทรัพย์ 108 แห่งกระจายอยู่ใน 19 รัฐ โดยพอร์ตอสังหาริมทรัพย์แบบ Triple-net คิดเป็นเงินลงทุนประมาณ 2.4 พันล้านดอลลาร์ และปล่อยเช่าให้แก่ผู้เช่ามากกว่า 35 ราย โดยมีระยะเวลาเช่าคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 10.8 ปี

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่ใช้หรือคาดว่าจะใช้สำหรับการเพาะปลูก แปรรูป หรือจัดจำหน่ายกัญชา สร้างรายได้ค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีคิดเป็น 88% ส่วนสินทรัพย์ผสมผสานระหว่างอุตสาหกรรมและค้าปลีกมีส่วนร่วม 10% ขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกคิดเป็น 2%

สัดส่วนตามภูมิศาสตร์ยังคงกระจุกตัวอยู่ในหลายรัฐ โดยรัฐอิลลินอยส์คิดเป็น 18.5% ของค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปี ตามด้วยรัฐแมสซาชูเซตส์ที่ 16.2% รัฐเพนซิลเวเนียที่ 14.7% และรัฐมิชิกันที่ 11.1% ทั้งนี้ 10 รัฐอันดับแรกสร้างค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีรวมกันคิดเป็น 89.7% ขณะที่ผู้เช่า 10 รายใหญ่ที่สุดของ IIPR คิดเป็น 58.6% ของค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีและรายได้จากเงินให้กู้ยืมและหลักทรัพย์

สัญญาเช่าของบริษัทโดยทั่วไปได้รับการจัดโครงสร้างเป็นข้อตกลงแบบ Triple-net ทำให้ผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ภาษี ประกันภัย และการซ่อมแซมใหญ่สำหรับทุน โดยอายุสัญญาเช่าเริ่มต้นมักจะอยู่ในช่วง 15 ถึง 20 ปี และโดยทั่วไปจะรวมถึงเงื่อนไขการปรับขึ้นค่าเช่าประจำปีและการค้ำประกันจากบริษัทแม่

งบดุลและภาระผูกพันด้านเงินทุน

IIPR รายงานหนี้สินรวมจำนวน 711.6 ล้านดอลลาร์ และมีสภาพคล่อง 142 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน โดยหนี้สุทธิติดเป็น 19% ของสินทรัพย์รวมทั้งหมด ขณะที่อัตราส่วนหนี้สุทธิต่อ EBITDA ปรับปรุงแล้วปรับเป็นรายปีอยู่ที่ 2.1 เท่า ทั้งนี้ EBITDA ปรับปรุงแล้วในไตรมาสที่สามอยู่ที่ 67.5 ล้านดอลลาร์

หนี้สินดังกล่าวรวมถึงหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิชนิดแลกเปลี่ยนได้อัตราดอกเบี้ย 6% มูลค่า 402.5 ล้านดอลลาร์ ซึ่งจะครบกำหนดในเดือนมิถุนายน 2029, เงินกู้ระยะยาวจำนวน 121.6 ล้านดอลลาร์ และเงินกู้ยืมภายใต้วงเงินสินเชื่อหมุนเวียนมูลค่า 187.5 ล้านดอลลาร์ โดยวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนไม่มียอดคงเหลือที่สามารถกู้เพิ่มได้ ณ สิ้นไตรมาส IIPR ระบุว่าคาดว่าจะสนับสนุนเงินทุนสำหรับภาระผูกพัน Alewife ที่เหลืออยู่ด้วยเงินสดในมือและการเบิกใช้วงเงินสินเชื่อหมุนเวียน

ความไม่แน่นอนสำคัญที่บริษัทระบุไว้รวมถึงการผิดนัดชำระหนี้ของผู้เช่า ความสามารถในการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่หลังจากเกิดการผิดนัดชำระหนี้หรือการยกเลิกสัญญา และการรับรู้รายได้ค่าเช่าและการลงทุนปรับเป็นรายปีเต็มจำนวนหรือไม่ นอกจากนี้ IIPR ยังเน้นย้ำถึงความเสี่ยงจากการกระจุกตัวใน IQHQ ผ่านเครื่องมือการลงทุนหลายประเภท ความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ในการลงทุนเหล่านั้น และความสามารถในการสนับสนุนเงินทุนสำหรับภาระผูกพันเงินกู้ด้อยสิทธิที่เหลืออยู่

ความเสี่ยงอื่น ๆ ได้แก่ การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบเกี่ยวกับกัญชา การที่กัญชายังคงผิดกฎหมายในระดับรัฐบาลกลาง สภาวะการปล่อยเช่าและตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านชีววิทยาศาสตร์ การเข้าถึงเงินทุนจากหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น ความจำเป็นในการรีไฟแนนซ์ การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย และมูลค่าสินทรัพย์ที่อาจลดลง