ESRT ปรับเพิ่มแนวโน้ม Core FFO ปี 2026 ท่ามกลางยอดเช่าพื้นที่สำนักงานที่แข็งแกร่ง

Empire State Realty Trust (ESRT) ปรับเพิ่มประมาณการ Core FFO สำหรับปี 2569 หลังจากผลประกอบการไตรมาส 3 โดดเด่นด้วยส่วนต่างอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่เป็นบวกและการเติบโตเล็กน้อยของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) เกณฑ์เงินสดของอสังหาริมทรัพย์เดิม (same-store) แม้ว่าความอ่อนแออย่างต่อเนื่องของจุดชมวิวอาคารเอ็มไพร์สเตต (Empire State Building Observation Deck) จะกดดันผลการดำเนินงานก็ตาม

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งเน้นการลงทุนในนิวยอร์กแห่งนี้ คาดว่า Core FFO สำหรับปี 2569 จะอยู่ที่ 0.77 ถึง 0.80 ดอลลาร์ต่อหุ้น เพิ่มขึ้นจากช่วงประมาณการเดิมที่ 0.75 ถึง 0.79 ดอลลาร์ แนวโน้มดังกล่าวได้รวมการซื้อหุ้นคืนที่ดำเนินการแล้วจนถึงปัจจุบันและการขายอาคารเลขที่ 1359 บนถนนบรอดเวย์ (1359 Broadway) เข้าไว้ด้วย นอกจากนี้ ESRT ยังได้ปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตของ NOI เกณฑ์เงินสดของอสังหาริมทรัพย์เดิมขึ้นเป็น 1.75% ถึง 2.25% จากช่วงเดิมที่ลบ 1.5% ถึงบวก 2.0%

Core FFO ในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 0.20 ดอลลาร์ต่อหุ้น ด้าน NOI เกณฑ์เงินสดของอสังหาริมทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้น 0.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สู่ระดับ 66.7 ล้านดอลลาร์ หากไม่รวมรายการที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียวและการหมดอายุสัญญาเช่าของ FDIC ที่ได้เปิดเผยไปก่อนหน้านี้ในพื้นที่ที่มีการตกลงทำสัญญาเช่าล่วงหน้าแล้ว อัตราการเติบโตจะอยู่ที่ 1.9%

กำไรสุทธิลดลงเหลือ 5.9 ล้านดอลลาร์ จาก 13.6 ล้านดอลลาร์ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ EBITDA ปรับปรุงแล้วลดลงสู่ระดับ 83.4 ล้านดอลลาร์ จาก 88.1 ล้านดอลลาร์ ส่วน NOI เกณฑ์เงินสดรวม ซึ่งรวมถึงจุดชมวิวและค่าธรรมเนียมการยกเลิกสัญญาเช่า อยู่ที่ 92.1 ล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับ 101.7 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2568

การปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานยังคงรักษาแรงส่งไว้ได้

พอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของ ESRT มีอัตราการทำสัญญาเช่าอยู่ที่ 95.6% และมีอัตราการเข้าใช้อาคารอยู่ที่ 92.3% ณ สิ้นไตรมาส โดยบริษัทได้ลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่รวม 189,000 ตารางฟุตในระหว่างไตรมาส ซึ่งสัญญาเช่าใหม่มีระยะเวลาเฉลี่ย 9.5 ปี

ส่วนต่างอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเป็นบวก 9.9% ซึ่งนับเป็นไตรมาสที่ 21 ติดต่อกันที่มีการเติบโตของค่าเช่าตามราคาตลาด (mark-to-market) เป็นบวก ทั้งนี้ บริษัทคงคาดการณ์อัตราการเข้าใช้อาคาร ณ สิ้นปีไว้เท่าเดิมที่ 90% ถึง 92% ซึ่งเป็นช่วงที่รวมระยะเวลางดใช้พื้นที่ชั่วคราวสำหรับพื้นที่ที่มีการทำสัญญาเช่าล่วงหน้าไว้แล้ว

อสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานคิดเป็นประมาณ 60% ของ NOI ปรับปรุงเสมือนจริง (pro forma NOI) ของ ESRT โดยพอร์ตโฟลิโอสำนักงานในแมนฮัตตันของบริษัทมีพื้นที่รวม 6.6 ล้านตารางฟุต และกระจุกตัวอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้เช่า เช่น เลานจ์ ห้องประชุม ศูนย์ฟิตเนส และพื้นที่ดาดฟ้า

ฝ่ายบริหารยังคงมุ่งเน้นไปที่การลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน โดย ESRT คาดว่าค่าใช้จ่ายทั่วไปและบริหารจัดการ (G&A) ตามอัตราการดำเนินงาน (run-rate) ณ สิ้นปี 2569 จะต่ำกว่าระดับของปี 2568 อยู่ 5% ถึง 10% และกล่าวว่ามาตรการลดต้นทุนเพิ่มเติมกำลังอยู่ระหว่างการดำเนินการ

จุดชมวิวยังคงเผชิญแรงกดดัน

จุดชมวิวอาคารเอ็มไพร์สเตตสร้าง NOI ในไตรมาสที่ 3 ได้ 15.6 ล้านดอลลาร์ ลดลงจาก 26.5 ล้านดอลลาร์ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ ESRT ระบุว่าผลการดำเนินงานยังคงแสดงความอ่อนแออย่างต่อเนื่อง และกล่าวว่าตลาดสถานที่ท่องเที่ยวที่เป็นจุดหมายปลายทางของนครนิวยอร์กได้เปลี่ยนแปลงไป ทำให้จำเป็นต้องดำเนินการขยายฐานลูกค้าให้หลากหลายยิ่งขึ้นและกำหนดรูปแบบรายได้ใหม่

บริษัทคงกรอบเป้าหมาย NOI ประจำปีของจุดชมวิวไว้ที่ 55 ล้านดอลลาร์ ตามที่ได้นำเสนอพร้อมกับผลประกอบการไตรมาสที่ 2 ทั้งนี้ จุดชมวิวดังกล่าวคิดเป็นประมาณ 16% ของ pro forma NOI ทำให้ผลการดำเนินงานของจุดชมวิวเป็นตัวแปรสำคัญต่อกระแสเงินสดโดยรวมของ ESRT

ธุรกิจค้าปลีกมีส่วนช่วยสร้าง pro forma NOI ประมาณ 18% ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว (multifamily) คิดเป็น 6% โดยพอร์ตโฟลิโอค้าปลีกมีพื้นที่รวมประมาณ 700,000 ตารางฟุต ครอบคลุมทั่วแมนฮัตตันและถนนนอร์ท 6th ในวิลเลียมส์เบิร์ก บรูกลิน ส่วนพอร์ตโฟลิโอที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวของ ESRT ประกอบด้วย 743 ยูนิต โดยส่วนใหญ่อยู่ในแมนฮัตตันและคิดค่าเช่าตามราคาตลาดเสรีเป็นหลัก

การขายสินทรัพย์และการซื้อหุ้นคืนเป็นตัวกำหนดทิศทางการจัดสรรเงินทุน

หลังจากสิ้นสุดไตรมาส ESRT ได้เสร็จสิ้นการขายอาคาร 1359 Broadway เป็นมูลค่า 217.5 ล้านดอลลาร์ โดยบริษัทระบุว่าเงินที่ได้รับส่วนหนึ่งจะนำไปใช้ชำระคืนหนี้สิน เพื่อรักษางบการเงินให้มีความแข็งแกร่งและยืดหยุ่น

ESRT ซื้อหุ้นสามัญคืนรวมมูลค่า 85.8 ล้านดอลลาร์จนถึงวันที่ 2 พ.ย. 2569 ที่ราคาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 4.56 ดอลลาร์ต่อหุ้น กิจกรรมทางเงินทุนในปี 2569 ของบริษัทยังรวมถึงการขายอาคาร 250 West 57th Street การนำเงินไปลงทุนใหม่เพื่อประโยชน์ทางภาษีในอาคาร 130 Mercer Street และการเข้าซื้อที่ดินรองรับอสังหาริมทรัพย์ขนาด 1.7 ล้านตารางฟุตซึ่งก่อนหน้านี้อยู่ภายใต้สัญญาเช่าที่ดิน

หนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 6.7 เท่า ณ สิ้นไตรมาส โดย ESRT รายงานว่ามีสภาพคล่องประมาณ 600 ล้านดอลลาร์ และไม่มีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระซึ่งยังจัดการไม่ได้ก่อนเดือนมีนาคม 2572 หลังจากคำนึงถึงวงเงินสินเชื่อระยะยาวแบบทยอยเบิกรับ (delayed-draw term loan) มูลค่า 245 ล้านดอลลาร์ที่คาดว่าจะได้รับในเดือนมกราคม 2570

แนวโน้มของบริษัทยังคงขึ้นอยู่กับแนวโน้มการเช่าและการเข้าใช้อาคาร การผิดนัดชำระของผู้เช่า สภาวะอัตราดอกเบี้ยและตลาดทุน รวมถึงการเปลี่ยนแปลงในตลาดสำนักงาน ค้าปลีก ที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว และการท่องเที่ยวของนิวยอร์ก นอกจากนี้ ผลการดำเนินงานของจุดชมวิวอาจได้รับผลกระทบจากระดับการท่องเที่ยว ความเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยน สถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ สภาพอากาศ และการแข่งขัน อีกทั้ง ESRT ยังได้ระบุถึงความเสี่ยงด้านการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ และข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม รวมถึงกฎหมายท้องถิ่น Local Law 97 ของนครนิวยอร์ก ว่าเป็นหนึ่งในความไม่แน่นอนสำคัญอีกด้วย